أصدرت الدائرة العاشرة بمحكمة استئناف طنطا، حكماَ قضائياَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين بشأن تنظيم العلاقة الإيجارية بين الطرفين، حذرت فيه من الهوامش التي تدون في عقد الايجار باتفاق الطرفين، وتقضى بالطرد لانتهاء العلاقة الايجارية لعقد غير محدد المدة.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 188 لسنة 47 قضائية – ايجارات بنها – برئاسة المستشار يحيى عبد العزيز، وعضوية المستشارين محمد محمد الماوى، وهشام إبراهيم محمد، وأمانة سر عفيفى محمد شاكر، والمرفوعة من عدنان محمد، ضد “ص.ج”، وورثة السيد “ي.م” وهم 9.

الوقائع.. المالك يقيم دعوى طرد لانتهاء العلاقة الايجارية

وقائع التداعى تتمثل في أن المدعى أقام الدعوى رقم 914 لسنة 2010 م.ك الخانكة على المدعى عليه يطلب الحكم بانتهاء العلاقة الايجارية بعقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 بنهاية شهر نوفمبر سنة 2010 وتسليم المخزن المؤجر المبين بالصحيفة والعقد خالياَ من الأشخاص والشواغل، وقال بياناَ لدعواه أنه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 يناير 1998 استأجر المدعى عليه من مورث المدعى مخزناَ ملحقاَ بالدكان رقم 3 مبين بصحيفة الدعوى لقاء أجرة شهرية قدرها 140 جنية ومدة العقد مشاهرة، ولما كان المقرر أنه إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو لمدة غير معينة اعتبر منعقداَ للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بانقضائها بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الأخر قبل نصف الشهر الأخير، وقد قام المدعى اعذار المدعى عليه في 2 نوفمبر 2010 بانتهاء العلاقة الايجارية في نهاية شهر 11 سنة 2010 إلا أنه لم يستجيب الأمر الذى بحق للمدعى إقامة الدعوى.

وأثناء نظر الدعوى ادعى المدعى عليه فرعياَ بموجب صحيفة طلب فيها الحكم أولاَ: في الدعوى الأصلية برفضها وفى الدعوى الفرعية بقبولها شكلاَ وندب خبير، وثانياَ: القضاء بانعقاد عقد الايجار سند الدعوى لمدة 59 عاماَ من تاريخ سريانه، وإلزام المدعى عليه بالمصاريف والأتعاب تأسيساَ على أن المتعاقدين انصرفت نيتهما إلى أن مدة العقد أطول مدة، وتم زيادة الأجرة 60 جنية، وثابت بالعقد أنه مستديم المدة أي مؤبداَ، فإنه تنتقص مدته إلى الحد الأقصى الذى يقدره القاضي ولا تزيد مدته عن 60 سنة وأن عين التداعى لا يمكن فصلها عن الدكان المحلقة به، وأنها لا يمكن الفصل في ذلك إلا لذى الخبرة، لذا يلتمس المدعى ندب خبير.

المستأجر يثبت أن العقد مفتوح المدة بتدوين عبارة “العقد مستديم المدة” على هامشه

وفى تلك الأثناء – ادخل المدعى فرعياَ جميع ورثة “يوسف.م”، كما أدخل “ج.ع” بصفته المستأجر للدكان الملحق به المخزن وبجلسة 18 يناير 2014 قضت محكمة أول درجة في الدعوى الأصلية برفضها، وفى الدعوى الفرعية بقبولها شكلاَ وبقبول إدخال المدخلين، وفى موضوع الدعوى الفرعية اعتبار أن مدة العقد المؤرخ 1 يناير 1998 هي 59 سنة تبدأ من تاريخ تحريره، وحيث أن المحكوم عليه – المدعى في الدعوى الأصلية – طعن على هذا الحكم بالاستئناف الماثل، ومعلنة للمستأنف عليهم طلب في ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلاَ، وإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداَ بانتهاء العلاقة الايجارية بعقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 بانتهاء شهر نوفمبر 2010 وتسليم العين المبينة بالصحيفة وعقد الايجار سند الدعوى خالية من الأشخاص والشواغل لسبب مجمله الخطأ في تطبيق القانون وتأويله ومخالفته ذلك لعدة أسباب:

“أن عبارة أن العقد مستديم المدة تفيد أن مدة العقد غير محددة أو معينة وأن المادة 563/3 مدنى اعتبرت الايجار منعقد الفترة المعينة ندفع الأجرة وليس للمحكمة أن تفترض ما يخالف صراحة النص القانوني النص القانوني والمقيد له، وهذا مذهب الهيئة العامة لمحكمة النقض في الطعنين رقمى 766، 773 لسنة 56 هيئة عامة، وانتهى إلى طلباته سالفة الذكر، وحضر عن المستأنف محام وعن المستأنف عليه الأول محام وقدم الأخير مذكرة طلب فيها الحكم برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.

الاستئناف تحذر من هوامش العقد وتعتبرها غير معمول بها

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف وعما آثاره المستأنف فهو في محله ذلك أن المقرر عملاَ بالمادة 563 مدنى أنه إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة اعتبر الايجار منعقداَ للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بانقضاء هذه المدة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا نبه على المتعاقد الأخر قبل نصف الشهر الأخير، ومفاد ذلك أنه اذا اتفق الطرفان على دوام عقد الايجار إلى المدة التي يريدها احدهما أو دوامه ما دام المستأجر يدفع الأجرة أو أن العقد مستديم المدة فإنه يكون في حكم غير المعين المدة وتكون العبرة بالمدة التي يعينها القانون وهى الفترة المعينة لدفع الأجرة ولا محل للقول بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقدة بـ 59 عاماَ، ذلك أنه يمتنع على القاضي إعمالاَ للمادة 147 مدنى التدخل لتعديل إرادة المتعاقدين إلا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشرع أن يتدخل القاضي لتحديد حد أقصى لمدة عقد الايجار، كما في حق الحكر ينص على ذلك صراحة ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى.

المحكمة تعتبر العقد مشاهرة

وبحسب “المحكمة” – لما كان ذلك وكان الثابت من عقد الايجار المؤرخ 1 يناير 1998 أن مدة العقد مشاهرة وقد أثبت الطرفان بهامشه أن العقد مستديم المدة، ومن ثم فإن العقد يعتبر غير معين المدة ولا محل لتدخل القاضي لتحديد مدة العقد بـ 59 عاماَ مع وجوب إعمال المادة 563 مدنى التي تعتبر أن الايجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة، ولما كان البين من عقد الايجار سند التداعي أن الأجرة المتفق عليها هي مبلغ 40 جنيها كل شهر، أي أن الفترة المعينة لدفع الاجر شهراَ ومن ثم فإن مدة العقد تقدر بشهر تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف نهايتها إلا بإبداء الرغبة في إنهاء العقد.

ولما كان الثابت بالإنذار المعلن من المستأنف للمستأنف عليه بتاريخ 2 نوفمبر 2010 أن المستأنف نبه على المستأنف عليه بانه لا يرغب في استمرار العلاقة الايجارية بانتهاء شهر نوفمبر سنة 2010 ومن ثم التنبيه قد تم في الميعاد وتكون الدعوى قائمة على سند صحيح من الواقع والقانون، مما كان ويستوجب إجابة المستأنف إلى طلباته الواردة بصحيفة افتتاح الدعوى ورفض الدعوى الفرعية، وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر، وقضى برفض الدعوى الأصلية، وقبول الطلبات في الدعوى الفرعية فإنه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون، مما يتعين إلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجدداَ بانتهاء عقد الإيجار.