شروط دعوي طرد المستأجرين من الشقق السكنية

شروط دعوي طرد المستأجرين من الشقق السكنية

عدم تسجيل المالك الجديد عقد الشراء ولم يحول اليه عقود مستأجري العقار فان دعوي طرد المستأجرين من الشقق السكنية ترفع من المالك ومالك العقار دون تسجيل عقد الشراء لايكون مالكا لهذا العقار وان عدم تسجيل العقد يؤخر انتقال الملكية الي المشتري لانه قبل تسجيل عقد الشراء لايكون الإ دائنا للمالك الاول ولا تكون هناك أي علاقة ايجارية بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجرين سوي الالتزام بسداد القيمة الموصوفه في العقد المبرم بين الطرفين فقط
(الطعن 250 لسنة 69 ق جلسة 13 / 1 / 2000 س 51 ج 1 ق 18 ص 122)

شروط دعوي طرد المستأجرين من الشقق السكنية

1 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة النزاع – المقابلة للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – على أنه “استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد، ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية” يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسري في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود لا تسري في مواجهة المالك الجديد هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة، ممن له حق التأجير طبقاً للقانون.

2 – المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه، غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار، وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – خلفاً خاصاً في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائناً عادياً للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشتري بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار، ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر.

3 – المقرر أن علم المستأجر المعول في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتري سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية.

4 – إذ كان الثابت من الأوراق أن سند ملكية المطعون ضدها لعين النزاع هو عقد البيع العرفي المؤرخ 19/1/1985 الذي قضي بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1063 لسنة 1990 مدني كلي المنصورة، وخلت الأوراق مما يفيد تسجيله أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه ومن ثم فإن ملكية عين النزاع لا تزال ثابتة للبائع ولم تنتقل للمطعون ضدها فلا تستطيع الاحتجاج بعقد شرائها قبل الطاعنة (المستأجرة) ولا يكون لها أن تطالبها بشيء بالطريق المباشر إذ لا تعدو أن تكون دائنة عادية لزوجها البائع لها والمؤجر للطاعنة وحقها في تسلم عين النزاع حق شخصي مترتب لها في ذمته ويضحى بذلك وضع يد الطاعنة على عين النزاع بمقتضى سند قانوني هو عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1989 الصادر لها من المالك وينقضي عنها الغصب، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بطرد الطاعنة من عين النزاع تأسيساً على أن وضع يد المطعون ضدها على عين النزاع بلا سند من القانون ذلك أن عقد الإيجار الصادر لها من زوجها والمؤرخ 1/1/1989 صادر من غير مالك لأنه باعها للمطعون ضدها بعقد بيع مؤرخ 19/1/1985 أي قبل واقعة التأجير للطاعنة مما يعيبه.

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعنة الدعوى رقم 1002 لسنة 1993 أمام محكمة المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بطردها من المحل المبين الحدود والمعالم بالصحيفة والتسليم. وقالت بيانا لذلك, إنها تمتلك العين محل النزاع بموجب عقد بيع قضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1063 لسنة 1990 مدني المنصورة الابتدائية, وقد قامت الطاعنة باغتصاب المحل. فأقامت الدعوى, ندبت المحكمة خبيرا, وبعد أن أودع تقريره حكمت بطرد الطاعنة والتسليم, استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1197 لسنة 48 ق المنصورة. وبتاريخ 6/1/1999 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف, طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتا حتى يفصل في موضوع الطعن, وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون, وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بطرد الطاعنة من العين محل النزاع استنادا إلى أن عقد الإيجار الصادر لها – من زوج المطعون ضدها – المرحوم …. – والمؤرخ 1/1/1989 – صدر من غير مالك وأنه تصرف فيه بالبيع للمطعون ضدها بالعقد – المؤرخ 19/1/1985 والذي صدر حكم بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1063 لسنة 1990 مدني المنصورة الابتدائية ولم يتم تسجيل هذا الحكم فلم تنتقل الملكية إليها بعد ومن ثم فإن عقد الإيجار الصادر للطاعنة من زوج المطعون ضدها – المالك لمحل النزاع هو عقد صحيح وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد, ذلك أن النص في المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطق على واقعة النزاع – المقابلة للمادة 22 من القانون رقم 52 لسنة 1969 – على أنه ((استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسري عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد. ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على انتقال الملكية)), يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسري في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه وأن هذه العقود التي تسري في مواجهة المالك الجديد هي تلك القائمة في مواجهة المالك السابق وهي لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة. ممن له حق التأجير طبقا للقانون, وكان مؤدي ما تنص عليه المواد 146, 604, 605, 606 من القانون المدني أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي جميع التزاماته نحوه. غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذي يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من أثار,

وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع لهذه القاعدة في المواد الثلاثة الأخرى سالفة البيان وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه – وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلا وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه. أما قبل التسجيل فهو ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشتري بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر منه علاقتان شخصيتان تستقل كل منهما عن الأخرى ولا يترتب عليها قيام أية علاقة بين مشتري العقار الذي لم يسجل والمستأجر لهذا العقار, ومن ثم فليس لأحد هذين أن يطالب الآخر بشيء بالطريق المباشر, وكان علم المستأجر المعول عليه في الحلول محل البائع في عقد الإيجار وإلزامه دفع الأجرة لمشتري العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية.

لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن سند ملكية المطعون ضدها لعين النزاع هو عقد البيع العرفي المؤرخ 19/1/1985 الذي قضى بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 1063 لسنة 1990 مدني كلي المنصورة, وخلت الأوراق مما يفيد تسجيله أو الحكم الصادر بصحته ونفاذه ومن ثم فإن ملكية عين النزاع لا تزال ثابتة للبائع ولم تنتقل للمطعون ضدها فلا تستطيع الاحتجاج بعقد شرائها قبل الطاعنة (المستأجرة) ولا يكون لها أن تطالبها بشيئ بالطريق المباشر إذ لا تعدو أن تكون دائنة عادية لزوجها البائع لها والمؤجر للطاعنة وحقها في تسلم عين النزاع حق شخص مترتب لها في ذمته ويضحى بذلك وضع يد الطاعنة على عين النزاع بمقتضى سند قانوني هو عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1989 الصادر لها من المالك وينتفي عنها الغصب. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بطرد الطاعنة من عين النزاع تأسيسا على أن وضع يد المطعون ضدها على عين النزاع بلا سند من القانون ذلك أن عقد الإيجار الصادر لها من زوجها والمؤرخ 1/1/1989 صادر من غير مالك لأنه باعها للمطعون ضدها بعقد بيع مؤرخ 19/1/1985 أي قبل واقعة التأجير للطاعنة مما يعيبه ويستوجب نقضه.