الشروط الواجب توافرها فى الثمن كأحد أركان عقد البيع؟

يعتبر الثمن ركن أساسي في عقد البيع، يجب أن تتوافر فيه شروط معينة
أن يكون الثمن نقدي

وهذا شرط أساسي لاعتبار العقد من عقود البيع وإلا كان من عقود المقايضة التي يتم فيها تبادل سلعة بسلعة أو شيء بشيء

وقد يكون الثمن في جزء منه نقدي والجزء الآخر عيني، هنا يتم الأخذ بالمقابل الأكثر قيمة لتحديد طبيعة العقد، فإذا كان المقابل النقدي هو الغالب كان العقد بيعاً، وإذا كان المقابل العيني هو الغالب، كان العقد مقايضة

يجب أن يكون الثمن جدي

هذا الشرط يقودنا إلى التعرض للصور الآتية للثمن

الثمن الصوري

الثمن الصوري هو الذي يذكر في العقد بقصد استكمال أركان البيع فقط، دون وجود الرغبة الحقيقية لدى المشتري لدفعه، أو لدى البائع في الحصول عليه

وعادة ما يتم اللجوء إليه في الحالة التي يرغب فيها المتعاقدان ستر عقد الهبة في صورة عقد بيع

حكم هذا العقد، أنه لا يعد بيعاً لأن الثمن المذكور هو ثمن صوري ليس جدي، وهو ما يجعله إلى التحول إلى هبة إذا ما توافرت باقي شروطها وأهمها الرسمية

الثمن التافه
الثمن التافه هو الذي لا يتناسب مع القيمة الحقيقية للمبيع يؤدي الثمن التافه إلى عدم انعقاد البيع

الفرق بينه وبين الصوري أن الأول لا يكون متناسباً مع القيمة الحقيقية للمبيع في حين أن الثاني يتناسب مع القيمة الحقيقية للمبيع ولكن لا يقوم البائع بقبضه أو بمعنى آخر أن هذا الثمن لا يدفع بالفعل.

الثمن البخس:

يقصد بالبخس هو الغبن بمعنى عدم التعادل بين ما يعطيه المتعاقد وبين ما يحصل عليه، مما يؤدي إلى اختلال التوازن العقدي.

يجب أن يكون الثمن مقدراً

يجب أن يكون الثمن مقدراً بين البائع والمشتري أي محدداً أو قابلاً للتقدير، وقد يتم هذا التحديد صراحة في العقد أو يتفقا على البيع بسعر السوق وهنا يجب تحديد الزمان والمكان الذي يجري فيه التسليم

وقد تقوم الدولة بتحديد سعر بعض السلع والخدمات الضرورية للمستهلكين، وذلك لحمايتهم من جشع وتحكم التجار

دعوى صحة التعاقدصحة ونفاذ عقد البيع و أساسها القانوني وإحكامها ؟

إذا امتنع البائع عن القيام بالإجراءات القانونية لتسجيل عقد البيع والتي تتطلب تدخله شخصياً، مثل إعطاء المستندات للمشتري والذهاب معه إلى مكتب الشهر العقاري للتوقيع في دفتر التسجيل وإتمام التسجيل، أو أنكر البائع صدور البيع منه، فقد منح القانون المشتري وسيلة قانونية هامة لتنفيذ التزام البائع تنفيذاً جبرياً بقوة القانون وذلك عن طريق رفع دعوى صحة التعاقدعلى البائع تمهيداً لتسجيل الحكم الصادر فيها يحل محل التسجيل الاختياري من البائع وتنتقل الملكية بموجب هذا الحكم بعد تسجيله إلى المشتري وتسمى هذه الدعوى من الناحية العملية دعوى صحة ونفاذ عقد البيع.

1- الأساس القانوني لهذه الدعوى

يمكن الوصول إلى الأساس القانوني لهذه الدعوى في ضوء المادة مدني والتي تنص على أن في الالتزام بعمل يقوم حكم القاضي مقام التنفيذ، إذا سمحت بهذا طبيعة الالتزام

2أحكام دعوى صحة التعاقد:

تتمثل أحكام هذه الدعوى في أن يقوم المشتري بتقديم المستندات واصل عقد البيع وكافة الأمور التي تتحقق منها المحكمة من ملكية البائع للمبيع ومن توقيعه على عقد البيع ومن وفاء المشتري بالثمن كله المتفق عليه في العقد ومن إمكانية تنفيذ الالتزام تنفيذاً عينياً جدياً، ويحصل المشتري بعد ذلك على حكم بصحة ونفاذ عقد البيع، ويقوم بتسجيل هذا الحكم في سجلات الشهر العقاري، فيكون بذلك قد قام بتنفيذ التزام البائع بالتسجيل تنفيذا عينياً جبرياً وتمليك المبيع

حكم النقص و الزيادة فى المبيع؟

1حالة نقص المبيع

إذا نقص المبيع عن القدر المتفق عليه، هنا يجب الرجوع إلى العقد، فإذا تضمن شروط تسمح بنسبة معينة يجوز تجاوزها نسبة عجز

مثال ذلك في عقود بيع الحبوب، تتأثر الحبوب بالرطوبة فتزيد وتنقص حسب ظروف المناخ أو بسبب الشحن، إذا وجد اتفاق طبقت أحكامه، ويلتزم المشتري بالتسليم في حدود النسبة المتفق عليها، أما إذا كان العقد خالياً من أي اتفاق هنا يجب الرجوع إلى العرف.
أما إذا كان النقص بلغ حداً من الجسامة بحيث لو علم بها المشتري قبل العقد ما أقدم على إبرامه، فالخيار هنا للمشتري

– إما أن يقبل البيع مع الاحتفاظ بحقه في التعويض عن النقص

– وإما أن يفسخ العقد ويمتنع عن التسليم إذا كان النقص جسيم

2) حالة زيادة المبيع

إذا زاد المبيع عن القدر المتفق عليه هنا يجب الرجوع إلى العقد، فإذا وجد اتفاق بشأن ذلك طبق الاتفاق، أما في حالة عدم وجود اتفاق هنا نفرق بين حالتين:
إذا كان المبيع مقدر بحساب الوحدة فيمكن للبائع أن يسترد الزيادة في عدد وحدات المبيع
إذا كان المبيع غير مقدر بحساب الوحدة، يجب على المشتري تكملة الثمن بما يوازي مقدار الزيادة في المبيع، بشرط ألا تكون الزيادة مرهقة للمشتري، فإذا كان الأمر كذلك هنا يجوز له طلب الفسخ

نصائح قبل كتابة العقود

-يجب أن يكون نوع العقد مكتوب في قمة العقد وذلك لتسهيل تحديد نوعه في حالة ما اذا اثيرت حوله خلاف قانوني لا سمح الله
– النص علي تاريخ تحرير العقد و مكان عقده
– يجب ان يكتب اسم الطرفان أو الأطراف المتعاقدة كاملاً سواء اشخاص طبيعين أو أشخاص معنويين كالشركات والمؤسسات ورقم الهوية للاشخاص الطبيعين ورقم سجل الشركة أو المؤسسة ويفضل كتابتها أمامك نقلا من الهوية ومن ثم كتابة صفتهم في العقد سواء كنت بائع او مشتري مؤجر أو مستأجر رب عمل أو عامل ….الخ
– النص علي أقر المتعاقدين باهليتهم للتعاقد مع التأكد من ذلك
– التأكد من صحة وسلامة جميع الاوراق و المستندات المبني عليها العقد
– إن كان أحد الأطراف وكيلاً فيجب كتابة تاريخ الوكالة ورقمها ومصدرها وحبذا لو أرفقت صورة من الوكالة بالعقد
مع الاخذ في الاعتبار كون الوكيل يملك حق التصرف بالمعقود عليه
-إن كان المتعاقد معه ذو شخصية معنوية أو اعتبارية أي شركة أو مؤسسة يجب التأكد من صلاحية المدير لإبرام العقد
كما يجب تحديد نوعية الشركة لتحديد مدى مسؤولية الشركاء عن المبالغ المترتبة عن العقد
– وصف محل العقد وصفا تفصيليا شاملا لا يدع اي مجال للشك او الاجتهاد مع توضيح ان اطراف العقد علي علم تام نافيا للجهالة بهذه الاوصاف
– تحديد المقابل و طريقة وكيفية و وقت دفعه
– وضع شرط جزائي ذو قيمة فاعلة تجبر من يخل بالتزامات العقد علي الوفاء بالتزاماته تجنبا لهذا الشرط الجزائي
– على الشهود كتابة الأسم كاملاً ورقم الهوية ومن ثم التوقيع
-إن كان العقد من نسختين مصورتين فيجب أن تقرأ النسخة الاخرى قراءة متأنية وشاملة وكاملة للتأكد من مطابقة جميع النسخ قبل التوقيع عليها
فإن كانت النسخة الاخرى طبعت بورقة كربون تأكد من وضوح الخط والتواقيع
-إن كان المبيع يشترط فية التسجيل كالعقارات والسيارات وما إلى ذلك فلاتدفع المبلغ كاملاً عند التعاقد واترك النصيب الأكبر عند التسجيل مع أخذ سند على المبلغ المدفوع عند التعاقد
– كما يجب التأكد من استيفاء العقد لشروطه و اركانه و عدم مخالفته للقوانين المعمول بها
================
يحقق ختم المحامي وتوقيعه على العقود المزايا القانونية الاتية: 
==============
1. يقع على عاتق المحامي التثبت من اطراف العقد من خلال اوراقهم الثبوتية وانهم فعلا من وقع امامه 
2. يقع على عاتق المحامي التحقق من اركان العقد من الرضا والمحل والسبب وتوافر الشروط القانونية المطلوبة 
3. يقع على عاتق المحامي التثبت من صحة العقد والاوراق التي قام عليها العقد لا سيما تسلسل عقود الملكية 
4. يعتبر المحامي شاهد على وقائع التوقيع خاصة اذا تم تسليم الثمن امامه من عدمه 
5. يعتبر المحامي احيانا ضامن امين لاحد اطراف العقد او كلاهما خاصة اذا كان هناك ورقة ضد او شيكات او كمبيالات لضمان حقوق الاطراف
6. يفترض ان يحتفظ المحامي بنسخة عن العقد يتم رجوع الاطراف اليها حال فقدها من قبلهم
جميع هذه الاعباء التي تقع على المحامي تعطي للعقد المنظم و المصادق عليه من قبله اهمية خاصه ..

نصائح ذهبية في صياغة العقود :
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1-لا تستخدم الكلمات الغير الضرورية.
2-استخدام الكلمات الواردة في القوانين ذات الصلة.
3-استخدم صيغة الإثبات ولا تستخدم صيغة النفي.
4-ركز علي اركان العقد ثم شروط صحته.
5- إعلم أن الخطأ في أركان العقد يترتب عليه إنعدام العقد ، أما الخطأ في شروط صحته يترتب عليه بطلان العقد.
6-حدد نوع العقد قبل كل شيئ ما اذا كان عقد شكلي ام رضائي او رسمي،
العقد الشكلي الكتابة فيه للانعقاد وليس للاثبات، وبالتالي إن الخطأ في الصياغة ستؤدي لبطلانه
العقد الرسمي العبرة فيه بالتسجيل او التوثيق ، وبالتالي ان اخطات في الصياغة يمكنك التمسك بما هو مسجل ،
العقد الرضائي الكتابة فيه للاثبات وليس للانعقاد ، وبالتالي إن أخطأت في الصياغة يمكنك التمسك بشهادة الشهود.
7-احرص علي وضع بنود تُعالج حالة الاخلال بالالتزامات ( مثل الشرط الجزائي) ، حاول الا يكون الشرط الجزائي مُبالغ فيه ، بحيث يكون اكبر من الالتزام الاصلي والا تعرض للبطلان، وحاول أن تذكر ان الشرط الجزائي باتفاق الطرفين ولايخضع لرقابة القضاء.
8-أذكر أطراف العقد بكل تفصيل واحرص علي ذكر صفاتهم مثل مشتري وبائع او مؤجر ومستاجر .
9–لا تنسي تاريخ تحرير العقد فهو أهم عناصر اثباته ( كما انه احد عناصر سريان القانون واجب التطبيق من حيث الزمان إن تطلب الامر ذلك).
10- احرص علي ذكر مكان إنعقاد العقد ليسهل عليك اثبات القانون واجب التطبيق .
11- حدد نطاق سريان العقد من حيث الزمن اي ان كان سيسري باثر رجعي ام باثر فوري ( ان تطلب الامر ذلك).
12-ان كان العقد من العقود المؤقتة ، فاعلم ان عدم ذكر المدة سيُبطل العقد.
13-من المستحسن ألا تكتب العقد على اوراق مكتبك ‎.
15. تجنب الحشو ، واستخدم جملاً قصيرة.
16. للتوضيح استخدم البنود.
17. احرص على وضع بنود تعالج الظروف الطارئة.
18. احرص ان يكون تمهيد العقد غير متناقض مع مضمونه، واحرص على ان يكون التمهيد جزء لا يتجزأ من العقد.
19. اذا كان العقد ناقل للملكية، عليك ذكر سند الملكية الناقل للملكية.