صيغة دعوى فرز وتجنيب من وارث

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على طلب السيد / …… المقيم سكناً / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / ………… المقيم سكناً ……………

مخاطبا مع / ……………………………………

الموضـــــوع

الطالب والمعلن إليه هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً يورث عقاراً كائن بشارع …… برقم … تابع قسم شرطة ……. محافظة ……..

( تذكر جميع البيانات الخاصة بمواصفات هذا العقار وحدوده ومساحته تفصيلاً )

وحيث أن الطالب يرغب في إنهاء حالة الشيوع فيما بينه وبين شقيقة المعلن إليهم حتى يتمكن من الانتفاع بحصة مفرزة يحق له التصرف فيها منفردا .

وحيث أنه يحق للطالب أقامه الدعوى الماثلة بطلب قسمة العقار وفرزه وتجنيب حصة كل شريك فيه ، وفي حالة تعذر تلك القسمة عينا يباع العقار بالمزاد العلني وفقا للثمن المحدد للعقار بتقدير الخبير الذي سيترتب في الدعوى.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ……… .الجزئية الكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم :

أولا : بندب خبير في الدعوى تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب وذلك في العقار المبين حدوده أو معالم بصدد هذه الصحيفة وفي حالة عدة إمكان الفرز والقسمة والتجنيب يحكم بيعا العقار جمعيه وفقا للثمن المحدد للعقار بتقرير الخبير المنتدب .

ثانيا : إلزام طرفي الدعوى الطالب والمعلن إليه بالمصروفات والأتعاب وفق حصة كل مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .

ولأجل العلم ؛

تعليقات خاصة بدعوى الفرز والتجنيب

الأساس القانوني لدعوي الفرز والتجنيب

تنص المادة 834 من القانون المدني : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

اختصاص المحكمة الجزئية بدعوى الفرز والتجنيب مهما بلغ قيمة المال محل الفرز والتجنيب :

تنص المادة 836 الفقرة الأولي من القانون المدني : إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

وتنص المادة 838 الفقرة الأولي من القانون المدني : تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها .

وتنص المادة 838 الفقرة الثانية من القانون المدني : فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعيين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .

ندب المحكمة المختصة بدعوى الفرز والتجنيب لخبير

تنص المادة 836 الفقرة الثانية من القانون المدني : وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .

متي يلجأ الي البيع بالمزاد العلني

تنص المادة 841من القانون المدني : إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمتـه ، بيع هذا المال بالطريق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب إذا رفعت من مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ :

( 1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .

2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر ).

( المادة 934 من القانون المدني )

( جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ).

( المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري)

يؤيد ذلك من قضاء محكمة النقض :

إن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته

مؤدي نص المادة التاسعة من قانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.

[ نقض 28/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 266 – ص 1532]

مشكلة عملية هامة : رفع دعوى الفرز والتجنيب علي عقار تم شراءه بموجب عقد بيع ابتدائي ووفاة المورث قبل تسجيله

تطرح هذه المشكلة التساؤل التالي : إذا كانت الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل فما هو الوضع القانوني للشيء المبيع قبل التسجيل 000؟

الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ، المقتضي الفوري لذلك أن البائع لعقار بعقد عرفي – ورغم البيع يظل مالكا له حتى التسجيل ، ومن ثم يحق له التصرف فيه – مادامت الملكية لم تثبت للمشتري بالتسجيل ، وقد يفهم من هذا أن عقد البيع العرفي ليست له أدني قيمة قانونية والتساؤل الملح حينئذ:::

ما قيمة البيع دون نقل الملكية للمشتري 000 ؟

نقرر أن الملكية في العقارات وأن كانت لا تنقل إلا بالتسجيل إلا أنه لعقد البيع العرفي – قبل التسجيل وبمجرد التعاقد – عدة أثار هامة ( فيما بين البائع والمشتري ) تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي.

الالتزام الأول ::: التزام البائع بعقد بيع عرفي بما هو ضروري لنقل الملكية

الالتزام الثاني ::: عدم إنكار البائع بعقد بيع عرفي ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقده

الالتزام الثالث ::: لا يجوز للبائع طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقده

الالتزام الرابع ::: التزام ورثة البائع بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض له

الالتزام الخامس ::: حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة الحسبية

***** ***** *****

الدفع بعدم جواز القسمة للشيوع الإجباري

تقرر المادة 850 من القانون المدني أنه ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال أنه يجب أن يبقي دائماً علي الشيوع .