كافة أسباب إنهاء عقود الإيجار في مصر | الدليل القانوني الشامل لفسخ وإنهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للقانون وأحكام القضاء
كل ما تريد معرفته عن أسباب انتهاء عقد الإيجار في القانون المصري والحالات التي تجيز للمؤجر أو المستأجر إنهاء العقد
مقدمة
تُعد عقود الإيجار من أكثر العقود تداولًا في الحياة اليومية، سواء تعلق الأمر بالعقارات السكنية أو الوحدات التجارية أو الإدارية أو الصناعية، ولذلك حرص المشرع المصري على تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر بما يحقق التوازن بين حقوق الطرفين ويضمن استقرار المعاملات.
ورغم أن الأصل في عقد الإيجار أنه ينتهي بانتهاء مدته، فإن الواقع العملي يكشف عن وجود العديد من الأسباب القانونية التي تؤدي إلى انتهاء العلاقة الإيجارية قبل أو بعد انتهاء المدة، سواء باتفاق الطرفين أو بحكم القانون أو بموجب حكم قضائي.
وفي هذا المقال نستعرض أهم أسباب إنهاء عقود الإيجار في مصر، مع بيان الفروق بين عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني والعقود الاستثنائية، وأبرز التطبيقات القضائية، والنصائح القانونية التي تساعد على تجنب النزاعات.
أولًا: انتهاء مدة عقد الإيجار
يُعد انتهاء المدة المحددة بالعقد من أكثر أسباب انتهاء عقد الإيجار شيوعًا، فإذا اتفق الطرفان على مدة معينة، فإن العقد ينتهي بانقضاء هذه المدة ما لم يتم تجديده صراحة أو ضمنًا وفقًا لأحكام القانون والعقد.
وفي العقود الخاضعة للقانون المدني، يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، مع مراعاة الاستهلاك الناتج عن الاستعمال المعتاد.
ثانيًا: اتفاق المؤجر والمستأجر على إنهاء العقد
يجوز للطرفين إنهاء العلاقة الإيجارية في أي وقت باتفاقهما، حتى ولو كانت مدة العقد لم تنتهِ بعد.
ويُفضل في هذه الحالة تحرير اتفاق مكتوب يتضمن:
- تاريخ إنهاء العقد.
- إقرار المستأجر بإخلاء العين.
- تسوية جميع المستحقات المالية.
- رد التأمين إن وجد.
- إقرار كل طرف بعدم وجود مطالبات مستقبلية.
ويُعد هذا الاتفاق من أفضل الوسائل لتجنب المنازعات القضائية.
ثالثًا: فسخ عقد الإيجار بسبب إخلال أحد الطرفين بالتزاماته
إذا أخل أحد طرفي العقد بالتزام جوهري، جاز للطرف الآخر طلب فسخ العقد والتعويض عند الاقتضاء.
ومن أمثلة ذلك:
بالنسبة للمستأجر
- الامتناع عن سداد الأجرة.
- استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه.
- إحداث تلفيات جسيمة بالعين المؤجرة.
- التأجير من الباطن بالمخالفة للعقد أو للقانون.
- التنازل عن الإيجار دون موافقة المؤجر إذا كانت الموافقة لازمة.
بالنسبة للمؤجر
- الامتناع عن تسليم العين.
- التعرض للمستأجر دون سند قانوني.
- عدم إجراء الإصلاحات الجوهرية التي يلتزم بها قانونًا.
- الإخلال بالشروط الأساسية للعقد.
وفي هذه الحالات يكون للقاضي سلطة تقدير مدى جسامة الإخلال وأثره في استمرار العلاقة الإيجارية.
رابعًا: هلاك العين المؤجرة
إذا هلكت العين المؤجرة هلاكًا كليًا بسبب لا يد لأحد الطرفين فيه، فإن عقد الإيجار ينقضي بقوة القانون، لاستحالة تنفيذ الالتزام.
أما إذا كان الهلاك جزئيًا، فقد يكون للمستأجر الحق في طلب إنقاص الأجرة أو إنهاء العقد إذا أصبح الانتفاع بالعين غير ممكن أو ناقصًا بصورة جوهرية.
خامسًا: استحالة تنفيذ عقد الإيجار
قد تطرأ ظروف تجعل تنفيذ العقد مستحيلًا، مثل صدور قرارات إدارية نهائية تمنع الانتفاع بالعين، أو نزع ملكيتها للمنفعة العامة، أو زوال محل العقد.
وفي هذه الحالات تُطبق القواعد العامة في القانون المدني المتعلقة بانقضاء الالتزامات لاستحالة التنفيذ، مع مراعاة ظروف كل حالة على حدة.
الفرق بين عقود الإيجار القديمة والجديدة
من أكثر المسائل التي تثير الجدل التفرقة بين العقود الخاضعة للقوانين الاستثنائية والعقود الخاضعة للقانون المدني.
فالعقود المحررة وفق أحكام القانون المدني تخضع في الأصل لإرادة المتعاقدين من حيث المدة وأسباب الانتهاء، بينما تخضع بعض العقود القديمة لقوانين خاصة تتضمن أحكامًا استثنائية بشأن الامتداد القانوني وأسباب الإخلاء.
ومن ثم، فإن تحديد القانون الواجب التطبيق على العقد يمثل الخطوة الأولى قبل تقييم مدى إمكانية إنهائه أو إقامة دعوى بالإخلاء.
يسرني استكماله، لكنني لن أختلق أو أنسب أحكامًا لمحكمة النقض دون التحقق من أرقام الطعون وتواريخها، لأن ذلك قد يكون غير دقيق في مقال قانوني. إذا أردت إدراج أحكام نقض موثقة، فينبغي التحقق منها أولًا.
كافة أسباب إنهاء عقود الإيجار في مصر (الجزء الثاني)
سادسًا: عدم سداد الأجرة في المواعيد المتفق عليها
يُعد الامتناع عن سداد الأجرة من أكثر أسباب المنازعات الإيجارية شيوعًا، إلا أن مجرد التأخير في السداد لا يؤدي تلقائيًا إلى إنهاء العقد، إذ تختلف الآثار القانونية بحسب نوع العقد والقانون الذي يخضع له.
ففي العقود المدنية الحديثة، يجوز للمؤجر المطالبة بفسخ العقد إذا أخل المستأجر بالتزامه الجوهري بسداد الأجرة، وذلك بعد مراعاة أحكام العقد والقواعد العامة في القانون المدني، مع احتفاظ المحكمة بسلطتها في تقدير ظروف النزاع وما إذا كان الإخلال يبرر الفسخ.
سابعًا: التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر
إذا تضمن عقد الإيجار شرطًا يمنع التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار، ثم خالف المستأجر هذا الشرط، جاز للمؤجر التمسك بالحقوق التي يقررها العقد والقانون، والتي قد تصل إلى طلب فسخ العقد بحسب ظروف الحالة.
وينبغي التفرقة بين:
- التأجير من الباطن.
- التنازل عن عقد الإيجار.
- السماح للغير بالانتفاع المؤقت بالعين.
إذ تختلف الآثار القانونية لكل حالة وفقًا لنصوص العقد والقانون الواجب التطبيق.
ثامنًا: استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه
إذا استأجر شخص وحدة سكنية ثم استخدمها في نشاط تجاري أو إداري بالمخالفة للعقد أو للقوانين المنظمة، فقد ينشأ نزاع قانوني يخول للطرف المتضرر اللجوء إلى القضاء.
كما قد يترتب على تغيير النشاط مخالفة لاشتراطات البناء أو الترخيص، وهو ما قد يؤثر في استمرار العلاقة الإيجارية.
تاسعًا: إحداث تلفيات جسيمة بالعين المؤجرة
يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين واستعمالها بعناية الشخص المعتاد.
فإذا تسبب بخطئه في إحداث تلفيات جوهرية أو أجرى تعديلات إنشائية دون موافقة لازمة، جاز للمؤجر المطالبة بإزالة المخالفة والتعويض، وقد يطلب فسخ العقد إذا كان الإخلال جسيمًا.
عاشرًا: مخالفة الشروط الجوهرية الواردة بالعقد
تتضمن بعض عقود الإيجار شروطًا أساسية، مثل:
- حظر تغيير النشاط.
- منع إدخال تعديلات إنشائية.
- الالتزام بعدد معين من المستفيدين من العين.
- الالتزام باستخدام العين في غرض محدد.
ويُعد الإخلال بالشروط الجوهرية سببًا قد يبرر طلب الفسخ متى ثبتت جسامة المخالفة وتأثيرها في العقد.
هل تنتهي العلاقة الإيجارية بوفاة المؤجر؟
الأصل أن وفاة المؤجر لا تؤدي بذاتها إلى انتهاء عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق والالتزامات إلى الورثة في الحدود التي يقررها القانون، ويظل العقد قائمًا إذا توافرت شروط استمراره.
هل تنتهي العلاقة الإيجارية بوفاة المستأجر؟
تعتمد الإجابة على طبيعة العقد والقانون الذي يحكمه.
ففي بعض العقود قد ينتهي العقد بانتهاء مدته دون امتداد، بينما تخضع بعض العقود القديمة لقواعد خاصة بشأن الامتداد القانوني، ويستلزم تحديد المركز القانوني الرجوع إلى تاريخ إبرام العقد والنصوص القانونية الواجبة التطبيق.
نموذج عملي
استأجر أحد الأشخاص محلًا تجاريًا لمدة خمس سنوات، ونص العقد صراحة على عدم جواز تغيير النشاط أو التأجير من الباطن إلا بموافقة كتابية من المؤجر.
وبعد فترة، قام المستأجر بتغيير النشاط والتصرف في الانتفاع بالعين لشخص آخر دون الحصول على الموافقة المتفق عليها.
في هذه الحالة، يحق للمؤجر اللجوء إلى القضاء وطلب ترتيب الآثار القانونية المناسبة وفقًا لنصوص العقد والقانون، مع خضوع النزاع لتقدير المحكمة في ضوء الوقائع والأدلة المقدمة.
أهمية الصياغة الدقيقة لعقد الإيجار
تُجنب الصياغة القانونية السليمة كثيرًا من النزاعات، لذلك يُنصح بأن يتضمن العقد بوضوح:
- مدة الإيجار.
- قيمة الأجرة وآلية سدادها.
- حالات الفسخ.
- الالتزامات المتبادلة.
- شروط التنازل أو التأجير من الباطن.
- آلية تسليم العين عند انتهاء العقد.
- طريقة تسوية المنازعات.
وكلما كان العقد واضحًا ودقيقًا، قلت احتمالات الخلاف بين المؤجر والمستأجر، وسهل على المحكمة تحديد حقوق كل طرف عند نشوء نزاع.
يسعدني استكمال المقال، لكن لا أستطيع أن أدرج أو أنسب أحكامًا لمحكمة النقض دون التحقق من مصادرها، لأن ذلك قد يؤدي إلى معلومات قانونية غير دقيقة. إذا أردت أحكامًا محددة بأرقام الطعون وتواريخها، فيلزم التحقق منها أولًا.
كافة أسباب إنهاء عقود الإيجار في مصر (الجزء الثالث والأخير)
متى يحكم القضاء بإنهاء عقد الإيجار؟
لا يكفي مجرد ادعاء أحد طرفي العلاقة الإيجارية بوجود مخالفة حتى يُقضى بإنهاء العقد، وإنما يتعين على المحكمة فحص أوراق الدعوى، وسماع دفاع الطرفين، والتأكد من توافر السبب القانوني الذي يبرر الفسخ أو الإخلاء.
ولهذا، فإن نجاح الدعوى يتوقف على قوة الأدلة والمستندات ومدى انطباق نصوص القانون على الواقعة محل النزاع.
المستندات التي تدعم دعوى إنهاء عقد الإيجار
من أهم المستندات التي يُستند إليها في المنازعات الإيجارية:
- أصل عقد الإيجار.
- إيصالات سداد الأجرة أو ما يثبت الامتناع عن السداد.
- الإنذارات الرسمية الموجهة بين الطرفين.
- محاضر إثبات الحالة عند وجود تعديات أو تلفيات.
- الصور الفوتوغرافية أو التقارير الفنية عند الاقتضاء.
- المكاتبات المتبادلة بين المؤجر والمستأجر.
- أي مستندات تثبت الإخلال بالالتزامات التعاقدية.
وتختلف أهمية كل مستند بحسب طبيعة النزاع والسبب الذي يستند إليه المدعي في طلب إنهاء العقد.
نصائح قانونية للمؤجر
إذا كنت مؤجرًا، فمن الأفضل أن:
- تحرر عقدًا يتضمن جميع الالتزامات بوضوح.
- تحتفظ بأصول المستندات والإيصالات.
- توجه الإنذارات القانونية عند حدوث أي مخالفة.
- تتجنب الاتفاقات الشفوية غير المثبتة.
- تستعين بمحامٍ قبل اتخاذ أي إجراء قضائي.
نصائح قانونية للمستأجر
أما إذا كنت مستأجرًا، فمن المهم:
- الالتزام بسداد الأجرة في المواعيد المحددة.
- عدم تغيير نشاط العين إلا إذا كان ذلك جائزًا قانونًا وبما يتفق مع العقد.
- عدم إجراء تعديلات جوهرية دون موافقة لازمة.
- الاحتفاظ بإيصالات السداد وجميع المراسلات.
- مراجعة العقد قبل التوقيع للتأكد من فهم جميع بنوده.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في منازعات الإيجار
تتولى مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية مباشرة جميع القضايا المتعلقة بعقود الإيجار، سواء كانت خاصة بالعقارات السكنية أو التجارية أو الإدارية، مع تقديم حلول قانونية تتناسب مع طبيعة كل نزاع.
وتشمل خدمات المؤسسة:
- صياغة ومراجعة عقود الإيجار.
- إقامة دعاوى الفسخ والإخلاء.
- الدفاع في دعاوى الإيجارات.
- تحصيل الأجرة والمتأخرات.
- تسوية المنازعات الإيجارية وديًا أو قضائيًا.
- تقديم الاستشارات القانونية للمؤجرين والمستأجرين.
ويشرف على هذه الخدمات المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض، بخبرة في قضايا الإيجارات والأحوال المدنية، مع الحرص على اختيار المسار القانوني الأنسب لكل حالة.
للتواصل مع مؤسسة حورس للمحاماة:
01129230200
موقع مؤسسة حورس للمحاماة:
موقع أفوكاتو أون لاين:
الأسئلة الشائعة
هل يجوز إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته؟
يجوز ذلك إذا اتفق الطرفان على الإنهاء، أو إذا توافرت حالة من حالات الفسخ أو الانقضاء التي يقررها القانون أو ينص عليها العقد.
هل يحق للمؤجر طرد المستأجر دون حكم قضائي؟
في الأصل، لا يجوز اتخاذ إجراءات الإخلاء الجبري خارج الأطر القانونية، ويجب اتباع الإجراءات المقررة قانونًا للحصول على الحكم اللازم متى كان ذلك مطلوبًا.
هل يمكن فسخ العقد بسبب الإخلال بالشروط؟
إذا كان الإخلال يتعلق بشرط جوهري وأثبت الطرف المتضرر ذلك، فقد يترتب عليه الفسخ وفقًا للقانون والعقد، مع خضوع الأمر لتقدير المحكمة.
هل تنتهي جميع عقود الإيجار بالطريقة نفسها؟
لا، إذ تختلف الأحكام باختلاف نوع العقد، وتاريخ إبرامه، والقانون الذي يحكمه، وطبيعة العين المؤجرة.
الخلاصه
تُعد أسباب إنهاء عقود الإيجار في مصر من المسائل التي تتطلب فهمًا دقيقًا لأحكام القانون المدني، والقوانين الخاصة بالإيجارات، وبنود العقد ذاته. لذلك فإن تقييم كل حالة يجب أن يتم في ضوء ظروفها الخاصة، مع مراعاة المستندات المتوافرة والنصوص القانونية الواجبة التطبيق.
والاستعانة بمحامٍ متخصص منذ بداية النزاع تساعد في تحديد الإجراء القانوني الصحيح، وتجنب الأخطاء التي قد تؤثر في الحقوق أو تطيل أمد التقاضي.
إذا كنت ترغب في الحصول على استشارة قانونية بشأن إنهاء عقد إيجار، أو إقامة دعوى فسخ أو إخلاء، أو مراجعة عقد قبل توقيعه، يمكنك التواصل مع مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية، حيث يقدم المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض وفريق العمل الدعم القانوني اللازم بما يتوافق مع أحكام القانون المصري وأحدث الاتجاهات القضائية.
إذا كان هدفك تصدر نتائج جوجل، فأنا أنصح بمقال أطول يتراوح بين 3000 و4000 كلمة يتضمن تحليلًا تفصيليًا لكل سبب من أسباب الإنهاء، مع أرقام طعون محكمة النقض الموثقة، وتحليلها، وجداول مقارنة بين القانون المدني وقوانين الإيجار القديمة، وهو النوع الذي يحقق عادة أداءً أفضل في محركات البحث.
كافة الاسباب لانهاء عقود الإيجار فى مصر !!
بقلم/ عبد المجيد جابر المحامي 01129230200
*** 39 سبب فى 4 قوانين لانتهاء اى عقد ايجار فى مصر سكنى او غير سكنى
اولا: 12اسباب فى القانون المدني اهمها المدة وفسخ العقد
ثانيا : 20 سبب فى قوانين الايجارات الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له و القانون رقم 136 لسنة 1981 ثالثا: القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف بقانون الإيجار الجديد الذي حررالعلاقة الايجارية وأعادها للأصل وهوالقانون المدنى رقم 131 لسنة1948 اما انتهاء غير السكنى 7 اسباب 2 حكم دستورية
*** الاماكن السكنية :
اولا : اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى
تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق
( 1 ) إبطال العقد أو طريق فسخه
والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار فى اسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة
( 2 ) اتفاق العاقدين على انهاء العقد
( 3 ) تحقق شرط فاسخ صريح
( 4 ) اتحاد الذمة
( 5 ) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
( 6 ) هلاك العين المؤجرة
( 7 ) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه
( 8 ) هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى
وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 436 الى 855 من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين (609 / 585 ) الاول فى الايجار بوجه عام والثانى فى بعض انواع الايجار المواد610و643
تناول ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى
انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته فى العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى
نصت المادة 598 من القانون المدني المصري الجديد على : «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء»، وعليه فإنه طبقا لصريح نص المادة السالفة البيان فإن أطراف العقد إذا ما اتفقوا على مدة معينة لعقد الإيجار فإن العقد ينتهي بانتهائها
وله ثلاث حالات هي
( 9 ) أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها دون حاجة إلى تنبيه من أي من الطرفين
( 10 )أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها شريطة تنبيه أي من الطرفين على الآخر بإخلاء العين موضوع العقد قبل الإنقضاء بمدة معلومة
( 11) أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، وتقسم مدة العقد إلى مراحل، ويكون لأحد المتعاقدين أو كليهما الحق في إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية أي مدة إذا ما نبه على الطرف الآخر بالإخلاء.
( 12 ) المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين
ثانيا : أنتهاء عقد الإيجار طبقا للقوانين الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له والقانون رقم 136 لسنة 1981
الحالات القانونية للإخلاء على سبيل الحصر هى
1- -حالة تهدم العقارالآيل للسقوط الذى به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه
2- -حالة عدم وفاء المستاجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء.
3-حالة تكرر أمتناع المستاجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.
4-حالة ثبوت أن المستاجر تنازل عن العين, أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك.
5-حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.
6-حالة ثبوت أن المستاجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائى نهائى.
7-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائى نهائى.
8-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
9-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
الحالات القانونية الأخرى التى يقضى معها بالإخلاء
10-حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
11-حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم
12-غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
13- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة أوالشرف
14-حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.
15-حالة أستخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذى أجرت من أجله.
16-حالة أندلاع حريق فى العين المؤجرة و حدوث تلفيات.
17-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.
18-حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى.
19- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع
20- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم،
ثالثا : انتهاء العلاقه الايجاريه اسباب الفسخ فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996
احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
أحال المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996م الى القواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى
ما عن عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية الخروج عليها يساوى البطلان المطلق لتعلقها بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر
*** الاماكن غير السكنية
( 1 ) عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد (الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها)
وتطبق قواعد القانون المدنى لطلب إخلاء المكان المؤجر:
1 –المادة 563 إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة
2 – المادة 564 تسليم المكان المؤجر
3 – المادة 565 حق المستأجر في فسخ عقد الإيجار أو تقليل الأجرة
4 – المادة 563 امتداد عقد الإيجار اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة،
إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجّرة بعلم المؤجّر ودون اعتراض منه،
5 –المادة 598 ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء
(2) الأماكن التجارية (المحلات) إذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون “العين” من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد، من أقارب الدرجة الأولى
قضايا الايجارات
يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود القانونية حيث لا يخلو أى شخص من الارتباط بعقد من عقود الايجار ، سواء كان عقد إيجار سكني أوإدارى أو تجاري ، ويمثل عقد الإيجار أهمية خاصة لصاحبه سواء كان مؤجر أو مستأجر ، إذ يتعلق هذا العقد بمسكن الشخص وأسرته أو عملة وتجارتة.
ومع كثرة صدورالتشريعات والقوانين الخاصة بالإيجارات تظهر المشاكل سواء القانونية أو الاجتماعية الناتجة عن صدور تلك التشريعات المتلاحقة وخاصة أن هذة التشريعات تمس الحياة اليومية لأكثر من ۸ مليون شخص ولذلك قمنا بتخصيص فريق من محامى المكتب ليكونوا دائمين البحث فى تلك القضايا والاطلاع على كل ما هو جديد من التشريعات والأحكام الخاصة بها . ولما لعقد الايجار من قوانين خاصة يجب أخذها فى الاعتبار عند تحريرة لكى تحافظ على حقوقك القانونية سواء كنت مؤجر أو مستأجر فيجب على من يقوم بصياغة تلك العقود أن يكون متخصص وملم بكافة تشريعات الايجارات حتى يحافظ على المركز القانونى لأطراف العقد .
حورس للمحاماه 01111295644