كافة الاسباب لانهاء عقود الإيجار فى مصر !!

بقلم/ عبد المجيد جابر المحامي 01129230200

*** 39 سبب فى 4 قوانين لانتهاء اى عقد ايجار فى مصر سكنى او غير سكنى
اولا: 12اسباب فى القانون المدني اهمها المدة وفسخ العقد
ثانيا : 20 سبب فى قوانين الايجارات الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له و القانون رقم 136 لسنة 1981 ثالثا: القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف بقانون الإيجار الجديد الذي حررالعلاقة الايجارية وأعادها للأصل وهوالقانون المدنى رقم 131 لسنة1948 اما انتهاء غير السكنى 7 اسباب 2 حكم دستورية

*** الاماكن السكنية :
اولا : اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى
تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فى العقود اما عن طريق
( 1 ) إبطال العقد أو طريق فسخه
والفسخ يعد سببا لإنهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار فى اسبابه للقواعد العامة فى العقود بصفة عامة
( 2 ) اتفاق العاقدين على انهاء العقد
( 3 ) تحقق شرط فاسخ صريح
( 4 ) اتحاد الذمة
( 5 ) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
( 6 ) هلاك العين المؤجرة
( 7 ) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه
( 8 ) هذا بالإضافة إلى أن هناك أسباب خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه فى الاحكام المنظمة لعقد الايجار فى القانون المدنى
وقد نظم المشرع عقد الإيجار فى المواد 436 الى 855 من القانون المدنى وقسم هذة المواد الى قسمين (609 / 585 ) الاول فى الايجار بوجه عام والثانى فى بعض انواع الايجار المواد610و643
تناول ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من العقود للقواعد العامة فى نظرية الحق فى المواد ( 89 / 161 ) مدنى
انتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته فى العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى
نصت المادة 598 من القانون المدني المصري الجديد على : «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء»، وعليه فإنه طبقا لصريح نص المادة السالفة البيان فإن أطراف العقد إذا ما اتفقوا على مدة معينة لعقد الإيجار فإن العقد ينتهي بانتهائها

وله ثلاث حالات هي
( 9 ) أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها دون حاجة إلى تنبيه من أي من الطرفين
( 10 )أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، ينتهي العقد بنهايتها شريطة تنبيه أي من الطرفين على الآخر بإخلاء العين موضوع العقد قبل الإنقضاء بمدة معلومة
( 11) أن يتفق المتعاقدين على مدة معينة لعقد الإيجار، وتقسم مدة العقد إلى مراحل، ويكون لأحد المتعاقدين أو كليهما الحق في إنهاء عقد الإيجار قبل نهاية أي مدة إذا ما نبه على الطرف الآخر بالإخلاء.
( 12 ) المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة , اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة , وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين

ثانيا : أنتهاء عقد الإيجار طبقا للقوانين الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له والقانون رقم 136 لسنة  1981   

الحالات القانونية للإخلاء على سبيل الحصر هى
1- -حالة تهدم العقارالآيل للسقوط الذى به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه
2- -حالة عدم وفاء المستاجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء.
3-حالة تكرر أمتناع المستاجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.
4-حالة ثبوت أن المستاجر تنازل عن العين, أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك.
5-حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.
6-حالة ثبوت أن المستاجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائى نهائى.
7-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائى نهائى.
8-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
9-حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
الحالات القانونية الأخرى التى يقضى معها بالإخلاء
10-حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
11-حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم
12-غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
13- حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة أوالشرف
14-حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.
15-حالة أستخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذى أجرت من أجله.
16-حالة أندلاع حريق فى العين المؤجرة و حدوث تلفيات.
17-حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.
18-حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى.
19- أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع
20- إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم،

ثالثا : انتهاء العلاقه الايجاريه اسباب الفسخ فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996
احالة الى القانون المدنى بشأن اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
أحال المشرع فى القانون رقم 4 لسنة 1996م الى القواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع فى شانها الى قواعد القانون المدنى

ما عن عقد الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية الخروج عليها يساوى البطلان المطلق لتعلقها بالنظام العام نظرا للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا فى الانهاء خاصة المؤجر

*** الاماكن غير السكنية
( 1 ) عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد (الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها)
وتطبق قواعد القانون المدنى لطلب إخلاء المكان المؤجر:
1 –المادة 563 إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدعاة، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة
2 – المادة 564 تسليم المكان المؤجر
3 – المادة 565 حق المستأجر في فسخ عقد الإيجار أو تقليل الأجرة
4 – المادة 563 امتداد عقد الإيجار اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة،
إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر منتفعاً بالعين المؤجّرة بعلم المؤجّر ودون اعتراض منه،
5 –المادة 598 ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء
(2) الأماكن التجارية (المحلات) إذا كانت العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون “العين” من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقًا للعقد، من أقارب الدرجة الأولى

قضايا الايجارات

يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود القانونية حيث لا يخلو أى شخص من الارتباط بعقد من عقود الايجار ، سواء كان عقد إيجار سكني أوإدارى أو تجاري ، ويمثل عقد الإيجار أهمية خاصة لصاحبه سواء كان مؤجر أو مستأجر ، إذ يتعلق هذا العقد بمسكن الشخص وأسرته أو عملة وتجارتة.

ومع كثرة صدورالتشريعات والقوانين الخاصة بالإيجارات تظهر المشاكل سواء القانونية أو الاجتماعية الناتجة عن صدور تلك التشريعات المتلاحقة وخاصة أن هذة التشريعات تمس  الحياة اليومية لأكثر من ۸ مليون شخص ولذلك قمنا بتخصيص  فريق من محامى المكتب ليكونوا دائمين البحث فى تلك القضايا والاطلاع على كل ما هو جديد من التشريعات والأحكام الخاصة بها . ولما لعقد الايجار من قوانين خاصة يجب أخذها فى الاعتبار عند تحريرة  لكى تحافظ على حقوقك القانونية سواء كنت مؤجر أو مستأجر فيجب على من يقوم بصياغة تلك العقود أن يكون متخصص وملم بكافة تشريعات الايجارات حتى يحافظ على المركز القانونى لأطراف العقد .

حورس للمحاماه           01111295644