صيغة ونموذج صحيفة دعوى انهاء عقد ايجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم توافر درجة القرابة .

“وأعلنته بصحيفة الدعوى التالية”

الموضوع:

بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في 17/4/1961 كان يستأجر جد المعلن إليه السيد/ …………………….. من وزارة الأوقاف (التي حلت محلها هيئة الأوقاف المصرية في خصوص إدارة واستثمار والتصرف في أموال وأعيان الأوقاف الخيرية بموجب قانون إنشاء الهيئة رقم 80 لسنة 1971)، ما هو: الشقة رقم 5 – بالبلوك رقم 1 بالمساكن الشعبية بناحية تاج الدول من شارع مجاهد ندا – إمبابة – الجيزة (عين التداعي)، وذلك لاستعمالها في غرض السكنى.

وإذ توفي المستأجر الأصلي لعين التداعي من دون أن يترك من بين ورثته أياً من والديه أو زوجته أو أولاده. ومن ثم، يحق للطالبة إقامة الدعوى الماثلة بغية القضاء لها بإنهاء عقد إيجار عين التداعي مع إخلاء حفيد المستأجر الأصلي (المعلن إليه) منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. وذلك تأسيساً على ما يلي:

تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: “… لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك …”.

ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:

1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.

2- أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.

3- إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.

وما يهمنا هنا هو بحث مدى انطباق وتطبيق الشرط الثاني على وقائع دعوانا الماثلة، وإن كنا ننوه على الشرطين الأول والثالث بكلمة عابرة، على النحو التالي:

الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:

والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.

الشرط الثاني- “أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان”:

والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد.

والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.

درجة القرابة والإقامة – وليس الإرث – شرط للامتداد:

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك ليس زوج ولا أبن ولا والد للمستأجر، فلا يفيد من حكم النص ولو كان وارثاً للمستأجر.

إذ أنه من المُقرر قانوناً أن حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة عقده (الثابتة في عقد الإيجار) للامتداد القانوني (بقوة القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن)، هذا الحق هو حق شخصي لصيق بشخص المستأجر فينتهي بوفاته ولا يوجد في تركته وبالتالي لا يورث عنه ولا يجوز لورثته أن يتمسكوا به لمجرد كونهم وراثين له، وإن كان يجوز أن ينشأ لهم حق في الاستمرار في الإجارة إذا أثبتوا أنهم درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر وأنهم كانوا مقيمين معه في العين المؤجرة لحين وفاته.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديداً ـ هي “الإقامة” مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته، مما مفاده أن دعوى الإخلاء لانتهاء العقد بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تتعلق بتركته التي تكون محلا للتوريث، ومن ثم فلا يكون ثمة محل لوجوب اختصام ورثته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

امتداد عقد إيجار المسكن للأقارب من الدرجة الأولى فقط:

فالامتداد القانوني لعقود إيجار المساكن الخاضعة لأحكام الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة الذكر، لا يستفيد منها إلا أقارب المستأجر من الدرجة الأولى فقط بعد صدور الكثير من أحكام المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية النص الأصلي لتلك المادة.

ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 قضائية “دستورية” المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار عقد الإيجار، إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل”.

لما كان ذلك، وكان من المُقرر في قضاء المحكمة الدستورية العليا أنه: “تنص المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 على أن أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية … مُلزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة. وتُنشر الأحكام … في الجريدة الرسمية ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص من قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشره. ومفاد هذا النص أن الأحكام الصادرة في الدعاوى الدستورية – وهي بطبيعتها دعاوى عينية توجه الخصومة فيها إلى النصوص التشريعية المطعون عليها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يقتصر أثرها على الخصوم في تلك الدعاوى التي صدرت فيها، وإنما ينصرف هذا الأثر إلى الكافة وكذلك جميع سلطات الدولة، كما أن مؤدى عدم جواز تطبيق النص المقضي بعدم دستوريته من اليوم التالي لنشر الحكم – وعلى ما جاء بالمُذكرة الإيضاحية للقانون – لا يقتصر على المستقبل فحسب، وإنما ينسحب على الوقائع والعلاقات السابقة على صدور الحكم”. (الطعن رقم 48 لسنة 3 قضائية “دستورية” – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 2 – صـ 148 – فقرة 1).

مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 29 آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر، وهم الأقارب من الدرجة الأولى فقط دون غيرهم.

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أنه: “… وحيث أن المقرر في قضاء هذه المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو في صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، وكان من المقرر أيضا أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها إن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز الدستورية باعتباره قضاء كاشفاً عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك إن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه اعتبارا من اليوم التالي وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله هذه المحكمة من تلقاء نفسها. ولما كانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في القضية رقم 116 لسنة 18 ” قضائية دستورية ” المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركة للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل” مما مؤداه إن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المنصوص عليه في المادة آنفة الذكر أصبح مقصورا على الزوجة والأولاد وأي من والدي المستأجر وهم الأقارب من الدرجة الأولى”. (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).

يتعين على المحكمة استظهار درجة القرابة:

فمن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 8 و 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، يدل على أن المشرع استلزم لتطبيق هذا النص القانوني أن تكون للمقيم درجة قرابة معينة، بالإضافة إلى شرط الإقامة عند وفاة المستأجر، ويتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لاستمرار عقد الإيجار لأقارب المستأجر”. (نقض مدني في الطعن رقم 417 لسنة 54 قضائية – جلسة 8/3/1990).

ولاحتساب درجة القرابة بالنسب للأقارب المستفيدين من الامتداد القانوني يتعين إعمال نص المادة 36 من القانون المدني، فتحسب درجة القرابة بعدد الدرجات صعوداً من الفرع للأصل المشترك، ثم نزولاً إلى الفرع الآخر، وكل فرع عدا الأصل المشترك يعتبر درجة. وعلى ذلك: فالحفيد والحفيدة أقارب من الدرجة الثانية؛ فأقارب المستأجر من الدرجة الثانية هم: أبناء وبنات الابن، وأبناء وبنات البنت (أي الأحفاد)، والجد والجدة لأب أو لأم (الجدود). والأخ والأخت لأبوين أو لأب أو لأم (الأخوة). بينما العم والعمة والخال والخالة أقارب من الدرجة الثالثة، وأبن وابنة العم وأبن وابنة الخال وأبن وابنة العمة وأبن وابنة الخالة أقارب من الدرجة الرابعة.

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادتين 35 و 36 من القانون المدني يدل – وعلى ما جاء بالأعمال التحضيرية – أن قرابة ابنة الخال هي قرابة من الدرجة الرابعة باحتساب درجتين صعوداً إلى الأصل المشترك ودرجتين نزولاً منه إلى القريب”. (نقض مدني في الطعن رقم 1193 لسنة 54 قضائية – جلسة 5/2/1990).

فإذا كان الشخص المقيم مع المستأجر قبل الوفاة أو الترك لا تربطه به درجة القرابة المنصوص عليها في المادة 29 سالفة الذكر، فإنه لا يفيد من حكم هذا النص، ولو كان وارثاً للمستأجر.

الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:

فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.

تخلف أحد الشروط السابقة يجيز إنهاء العقد:

وإذا تخلف أي شرط من الشروط الثلاثة المتقدم ذكرها، فلا يطبق حكم المادة 29 سالفة الذكر، وينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة.

التزام المعلن إليه برد العين المؤجرة:

تنص المادة 590 من القانون المدني – الشريعة العامة للمعاملات – على أنه: “يجب على المستأجر أن يرد العين عند انتهاء الإيجار …”.

كما تنص المادة 591 مدني على أنه: “

1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.

2- فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين، افترض، حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة”.

ومفاد هذين النصين أن رد العين المؤجرة يكون عند انتهاء عقد الإيجار، لأي سبب من أسباب الإنهاء، فإذا انتهى الإيجار بسبب منها وجب الرد. ويكون رد العين المؤجرة للمؤجرة بالحالة التي كانت تسلمها عليها المستأجر.

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية سالفة الذكر على وقائع دعوانا الماثلة يتضح جلياً أن المعلن إليه وهو حفيد المستأجر الأصلي لعين التداعي، أي أن صلة قرابته له كحفيد، تحسب على عمود النسب من “الدرجة الثانية” وليست من الدرجة الأولى، وبالتالي لا يستفيد من الامتداد القانوني لعقد إيجار جده المتوفى، طبقاً لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وأحكام المحكمة الدستورية العليا، ومن ثم يحق للطالبة – والحال كذلك – إقامة هذه الدعوى بغية القضاء لها بإنهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني طبقاً للقانون، وإلزام المعلن إليه بإخلاء عين التداعي وردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. وعليه تكون الدعوى الماثلة قد جاءت على سند من صحيح القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفته إلى طلباته فيها.

الاختصاص بنظر الدعوى:

لما كان من المُقرر قانوناً أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار، وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له، ما دام موفياً بالتزامه على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون، فإن هذه التشريعات تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها – من نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محددة، ويكون المقابل النقدي لهذه المدة غير محدد، ومن ثم فإن طلب إنهاء عقد من هذه العقود هو طلب غير قابل لتقدير قيمته وتعتبر الدعوى به زائدة على عشرة آلاف جنيه طبقاً لنص المادة 41 من قانون المرافعات، ومن ثم تختص المحكمة الابتدائية بنظره، ويجوز استئناف الحكم الصادر فيها. (نقض مدني في الطعن رقم 431 لسنة 41 قضائية – جلسة 29/5/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 1129).

سابقة العرض على لجان فض المُنازعات:

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً تنص على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُرفع إبتداءً إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول”.

مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 65 لسنة 2007 إلى اللجنة الثالثة للتوفيق الكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف والتي أصدرت توصيتها في هذا الطلب بجلسة 18/3/2007 والذي جرى منطوقها على النحو التالي: “بإنهاء العلاقة الايجارية”.

لكل ما تقدم، ولما ستبديه الطالبة من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقها في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، وذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاتها الشفوية ومذكراتها المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجملته وأوجزته في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

“بُـنــاء عليــه”

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة جنوب الجيزة الابتدائية الكائن مقرها بشارع ربيع الجيزي – بجوار مجمع المصالح الحكومية – بالجيزة، وذلك أمام الدائرة ( …………….. ) إيجارات، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ……………………… الموافـــق ………/………./2007، لسماعه الحكم ضده: “بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 17/4/1961 عن عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الإيجار، وبإخلاء المعلن إليه منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة الحسنة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة”.

ومع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،