الفرق بین حق الانتفاع والإیجار فى ضوء القانون والقضاء

كتب: عبد المجيد جابر المحامي   01111295644

إن حق المنتفع يشبه حق المستأجر لدرجة قد تجعل أحدهما يلتبس بالآخر ، إذ كل من المنتفع والمستأجر ينتفع بشيء لا يملكه و لمدة معينة ، إلا أن الحقين يختلفان أيضًا من وجوه يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس .

و من أهمها :-

۱- حق المنتفع يعد حقًا عينيًا ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي ، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالا عقاريًا و يصلح بالتالي أن يكون محلا للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهر لهذه التصرفات عندئذ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان واردًا على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية ، كأن يكون عقد الإيجار مبرمًا لمدة أكثر من تسع سنوات،( و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني ).

۲- أن حق الانتفاع ينقضي حتمًا بوفاة المنتفع ، أما حق المستأجر فلا ينقضي بذلك السبب ، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد و التزاماته إلى الخلف العام .

۳- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزامًا عامًا على عاتق مالك الرقبة ، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشيء ، أما في عقد الإيجار فإن التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمر المؤجر في تمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر طوال مدة عقد الإيجار.، و لذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجار بصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشيء محل الانتفاع دون وساطة صاحبه ، أما المستأجر فلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجر للشيء.

٤- أن مصدر حق الانتفاع يكون سببًا من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث ، أما مصدر الإيجار فهو دائمًا العقد .

۵- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أو بدونه ، أما الإيجار فيعتبر من المعاوضات .

و إذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع ، فالعبرة بقصد المتعاقدين ، و يستدل

على هذا القصد من ظروف العقد و أحكامه و طبيعة المعاملة .

هذا ، و قد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع و عقد الإيجار، نظرًا لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل و عدم اتخاذ الحيطة في إيضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد .

الفرق بین حق الانتفاع والإیجار فى ضوء القانون والقضاء

– فقد قضت محكمة النقض بأن : –

“ لما كانت المادة ۵۵۸ من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يتلبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله، باعتبار أن كلا من المنتفع و المستأجر ينتفع بشيء لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشيء المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائنًا للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجر لا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتمًا بموت المنتفع طبقًا للمادة ۱/۹۹۳ من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية …. ”.

( الطعن رقم ٤۷٤۱ لسنة ۷۱ ق – جلسة ۲۰۰۹/٤/۲۸(

يتضح الفارق الجوهري بين حق الإنتفاع وحق الإجارة في التكييف القانوني لكل منهما، فالأول هو حق عيني خالص، بينما الثاني يعد من الحقوق الشخصية، فحق الإنتفاع من قبيل الحقوق العينية التي تخول لصاحبها سلطة إستعمال وإستغلال الشيء دون الحاجة لتدخل شخص آخر، وبمعنى أدق فإن صاحب الحق العيني لا يحتاج وسيط بينه وبين ما له من حق، ومثال ذلك حق الملكية الذي يخول الشخص سلطة التصرف في الشيء المملوك دون الحاجة لوسيط، أما حق الإجارة فهو يمثل الإلتزام المفروض على المالك بتمكين المستأجرمن الإنتفاع بالعين، أي إن المستأجر لا يستطيع الحصول على حقه في الإنتفاع بالعين المأجورة دون تدخل المالك وتمكينه له من ذلك، فالحق الشخصي يحتاج دائماً لوجود وسيط يمكن صاحب الحق من إستخدامه-وفقا لـ«جابر».

فارق الإلتزام

وبحسب «المحكم الدولى»-يترتب على هذا الفارق الجوهري بين الحقين أن المالك غير ملتزم بتمكين المنتفع من الإنتفاع، بينما يلتزم بتمكين المستأجر من الإنتفاع بالمأجور، وهذا الفارق سببه هو الطبيعة العينية لحق الإنتفاع التي لا تحتاج وسيط كما سبق بيانه، كما تترتب نتائج أخرى على هذه التفرقة بين الحقين، وهي أنه يجوز رهن حق الإنتفاع الوارد على العقار بينما لا يجوز رهن حق الإجارة، كذلك يجوز للمنتفع أن يتصرف في حقه وأن يتنازل عنه دون إنتظار موافقة المالك، بينما لا يجوز ذلك للمستأجر.

فارق إستعمال الحق

أما من ناحية كيفية إستعمال الحق، فإن حق الإنتفاع يختلف عن حق الإجارة في أن الأول ينتهي بوفاة المنتفع ولا ينتقل للخلف العام حتى ولو لم تنتهي مدة الإنتفاع، بينما ينتقل حق الإجارة إلى ورثة المستأجر في حدود ما نص عليه العقد أو قرره القانون، ومن ناحية أخرى فإن عقد الإيجار ينتهي بهلاك العين المؤجرة، بينما يمكن أن ينتقل حق الإنتفاع إلى ما يقوم مقام العين الهالكة-

فارق الاستهلاك

وأخيراً فإن عقد الإنتفاع يرد على الأشياء الغير قابلة للإستهلاك الفوري دون غيرها بينما يرد عقد الإيجار على ما يقبل الإستهلاك فوراً وعلى ما لا يقبله دون تفرقة، والعلة من عدم ورود عقود الإنتفاع على الأشياء القابلة للإستهلاك هي أن محل الإنتفاع يعود مجدداً للمالك بعد إنتهاء حق الإنتفاع-