الفرق بين ( عقد البيع الابتدائي والنهائي )

الفرق بين ( عقد البيع الابتدائي والنهائي )

_ ( العقد الإبتدائي ): هو عقد عرفي بين طرفيه .

-( العقد النهائي) هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهي مصلحة السجل العقاري

الفرق بين ( عقد البيع الابتدائي والنهائي )

_ نفرق هنا بين حالتين :

1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية

2- كون المبيع عقارا – هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات .

نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائي يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

_ الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:

1- الأهليه
2- الإيجاب والقبول
3- الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )
5- الثمن
6-المعاينة النافية للجهالة

( العقد الأبتدائي:)

هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير – والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى – لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية (خطوت رفع دعوى صحة التوقيع)

و البعض لايحبذ العقد الإبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعيه –

والعقد الإبتدائي إذا لم يتم تسجيله فإنه لا يترتب عليه أي إلتزامات سوي إلتزامات شخصية ، وبعبارة أوضح يمكن القول أن العقد الإبتدائى لا ينقل الملكية ولا يجوز الإحتجاج به في مواجهة الغير إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

* ( عقد البيع النهائي ):

المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري ، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي ، لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها.

* ملاحظة *
-ولا يوجد ما يدعو للقلق الآن طالما الشقة في حيازتك ، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم المبيع ، و يترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية.
ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة .

* ونجمل ما سبق في النقاط الاتية:

1- العقد الإبتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.
2- العقد لا يكون مسجلا إلا بإحدى طريقين :
تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري أو رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها.

حورس للمحاماه                    01111295644