لو انت مؤجر شقة وعقد الشقة انتهي او المستأجر مابيدفعش الاجرة
لازم تعملة انذار ولو لم يستجيب ويترك الشقة لازم ترفع دعوي طرد للغصب او لعدم سداد الاجرة وماينفعش تدخل الشقة الا باذن نيابة او حكم محكمة والا حتعرض نفسك المسؤلية القانونية .
لو انت مؤجر شقة وعقد الشقة انتهي او المستأجر مابيدفعش الاجرة
امتناع المستأجر عن دفع الإيجار وترك المنزل
تأمين عقارك والبعد عن المتاهات
الاستثمار في عقار سكني قد يكون أمرًا مزعجًا في بعض الأحيان نظرًا لاحتمال تأخير القليل من المستأجرين في دفع الإيجار، أو الامتناع التام عن الدفع، ومن هنا يصبح الموضوع كابوسًا بدلًا من كونه استثمارًا لصاحبه، لذلك قد تحتاج إلى معرفة كافة الإجراءات القانونية اللازم اتباعها في حالة كان هناك أحد المستأجرين لا يدفع الإيجار أو قام بترك المنزل ولديه مديونية كبيرة من الأقساط المتأخرة.
فسخ عقد الإيجار
عملية فسخ عقد الإيجار من الموضوعات التي تشغل الطرفين من مالك ومستأجر، وذلك لتعدد الحالات التي يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء مع ملاحظة التباين في المواقف بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب آخر.
تنظيم عقود الإيجار
مؤخرًا بدأت هذه المشاكل يُحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع فى تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها فى القانون المدني والتي بموجبها أصبح العقد كما يقال شريعة المتعاقدين.
ماذا يفعل المؤجر تجاه المستأجر الممتنع عن دفع الإيجار؟
في هذه الحالة يقوم المؤجر بطرد المستأجر أو إقامة دعوى تكرار تأخير أو امتناع عن دفع الإيجار، فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب أو يقوم بدفع الأجرة، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده، واسترداد الوحدة السكنية مرة أخرى.
هل يجوز طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء؟
من حق المالك أن يطرد المستأجر إذا انتهت مدة العقد وامتنع المستأجر من إخلاء الشقة، ويكون ذلك بأخذ أصل عقد الإيجار وصورة منه لقلم المحضرين المحكمة التابعة، التي تنفذه الشرطة.
ويسري نفس الوضع في حالة تأخر المستأجر عن سداد الإيجار فإذا اتفق الطرفان على أن الإخلاء يتم في حالة عدم السداد شهر أو شهرين، فمن حق المؤجر استرداد الوحدة من المستأجر، مع العلم أنه لكي يسرى هذا لا بد أن يكون عقد الإيجار موثقًا بحضور الطرفين ولا يكفى عمل إثبات تاريخ للعقد.
تعرف على قانون الإيجار القديم والتعديلات المقترحة
إقامة دعوى الطرد بسبب التأخير أو الامتناع عن سداد الإيجار
نلقي الضوء معًا على إشكالية رصد دعوى الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة من حيث الشروط اللازمة لإقامة دعوى الإخلاء، حيث أنه وفقًا لنص المادة 18 ب من القانون رقم 136 لسنة1981:
“إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء”، وتنقسم هذه الشروط إلى:
1- الامتناع عن سداد أجرة العقار
تقوم هذه الدعوى بسبب امتناع المستأجر عن دفع الأجرة ولكن يأتي بمقتضاها شروط أخرى وهي:
- سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الإيجار المتأخر يستقر الأمر بشأنها إلى عدم إجابة المؤجر لطلبة بدفع المستأجر الأجرة.
- ألا يكون هناك مبررات لدى المستأجر لتأخره في السداد وهذه المبررات يقدرها القاضي ويجب أن تكون المبررات مقبولة ومقنعة.
2- مدلول مبررات التأخر في سداد الإيجار الشهري
ويقصد بها التأخير في دفع آخر إيجار الذي أقيمت عليه الدعوى وليست المرات السابقة، وطبقًا لقانون الطعن رقم 661 لسنة 74 ق، “متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه عن الوفاء بالأجرة، وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها تبحثها وتخضعها لتقديرها، وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، رفض المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن التأخر في عرض الأجرة يرجع لفعل المحضرين يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع”.
رأي الهيئات القضائية
وفي هذه الحالة ربما توفر الهيئة القضائية طريقة دفع مناسبة للطرفين، بحيث تُقدر بها حالة المستأجر المالية أو أسباب تأخيره، وفي نفس الوقت تلزمه في نهاية الأمر بسداد القيمة الإيجارية للمؤجر، وذلك بطرق أيسر تضمن حق الطرفين.
ما هي شروط ثبوت دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن دفع الإيجار؟
يشترط لثبوت دعوى تكرار تأخير الإيجار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوى اللاحقة هي نفس الأجرة في الدعوى المتخذة سابقًا، حيث إنه إذا لحق بهذه الأجرة أي تغيير، تصبح الأجرة بعد التعديل محل منازعة جديد ويتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولًا إلى تحديد الأجرة المستحقة الجديدة.
امتناع المستأجر عن الدفع
يدخل ضمن مخالفة شروط العقد عملية تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في دفع الأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حيث يحكم عليه فى هذه الحالة بإخلاء الشقة، ويستردها المؤجر وفقًا لقرار المحكمة، حيث تقوم بإخطار أقرب قسم شرطة للشقة السكنية، ومن ثم تقوم بإخلاء الشقة وفقًا للإجراءات القانونية.
قانون الإيجار القديم الأكثر جدلًا
تعتبر شقق الإيجار القديم واحدة من أكثر طرق الحصول على وحدات سكنية رائجة بين المصريين، حيث إنها أرخص من التمليك، في حين تمنح المستأجر سكنًا لفترات طويلة، وفقًا للمدة الزمنية في العقد، ولكن في نفس الوقت يشكو الكثيرون من أصحاب العقارات، من طول المدة التي تصل إلى 59 عامًا، وتوارثها الأجيال، بالإضافة إلى مشكلة امتناع بعض المستأجرين عن الدفع أو التأخير.
ضوابط الإيجار حسب المشرع المصري
لذلك حرص المشرع المصري، على وضع ضوابط والحالات التي يحق فيها للمالك إخلاء الشقة ورفع الإيجار، وهو ما حدده القانون المصري للحالات التي يحق فيها للمالك إخلاء الشقة، وحتى حالات زيادة الإيجار، وفقا للمادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
الحالات القانونية التي تستوجب إخلاء الشقة المؤجرة
- أن يكون العقار آيلًا للسقوط سواء بشكل جزئي أو كلي
- عدم دفع المستأجر الأجرة خلال 15 يومًا من تاريخ إنذاره وتكرار امتناعه عن الدفع والتأخير
- قيام المستأجر بالتنازل عن الشقة أو تأجيرها من الباطن دون موافقة المالك كتابيًا
- الاستغناء عن الشقة وتركها للأقارب نهائيًا
- إضرار المستأجر بالشقة المؤجرة أو إتلاف أي شيء بها ويتم ثبوت ذلك بموجب حكم قضائي
- تغيير نشاط الوحدة على سبيل المثال تحويلها من سكني إلى تجاري
- الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس في جريمة مخلة بالشرف
- اندلاع حريق في الشقة وحدوث تلفيات
- وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه إذا ثُبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
موعد سداد الأجرة هل هو اليوم الأول أم اليوم الأخير من الشهر
فصلت محكمة النقض في الأزمة المتعلقة بموعد دفع الأجرة الذي لو تأخر عنه المستأجر هل يصبح مهددًا بدعوى الإخلاء، حيث أكدت أن المقرر بموجب الفقرة الأولى من المادة 586 من القانون المدني يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها بين الطرفين في عقد الإيجار، فإذا لم يكن هناك موعد متفق عليه في العقد، فإن دفع الأجرة يكون مؤخرًا وليس مقدمًا، وذلك لأنه يكون ثمن انتفاع الفرد بالوحدة.
لو أنت مؤجر شقة وعقد الشقة انتهى أو المستأجر لا يدفع الأجرة | الدليل القانوني الكامل للمؤجر في القانون المصري 2026
مقدمة
يواجه آلاف الملاك في مصر مشكلة شائعة تتمثل في انتهاء عقد الإيجار واستمرار المستأجر في شغل العين المؤجرة، أو امتناعه عن سداد القيمة الإيجارية لفترات طويلة، مما يسبب خسائر مالية وأزمات قانونية للمؤجر. ويعتقد بعض الملاك خطأً أنهم يستطيعون طرد المستأجر بالقوة أو تغيير الأقفال أو قطع المرافق، إلا أن القانون المصري وضع إجراءات محددة لحماية حقوق الطرفين.
في هذا الدليل القانوني الشامل سنتناول حقوق المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار، والإجراءات القانونية الواجب اتباعها عند امتناع المستأجر عن دفع الأجرة، وأهم أحكام محكمة النقض المصرية، مع توضيح دور مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية والمستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض في مباشرة هذا النوع من القضايا.
أولاً: ما هي التزامات المستأجر وفق القانون المصري؟
يلتزم المستأجر بعدة التزامات أساسية أهمها:
- سداد الأجرة في المواعيد المحددة.
- المحافظة على العين المؤجرة.
- استعمال العين فيما أعدت له.
- رد العين عند انتهاء العلاقة الإيجارية.
وعند الإخلال بهذه الالتزامات يحق للمؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة.
ثانياً: ماذا يحدث إذا انتهت مدة عقد الإيجار؟
تختلف الإجابة بحسب نوع العقد.
العقود الخاضعة للقانون المدني
إذا كان العقد محدد المدة وانتهت مدته دون تجديد:
- تنتهي العلاقة الإيجارية.
- يصبح من حق المؤجر طلب الإخلاء.
- إذا رفض المستأجر التسليم يمكن رفع دعوى قضائية.
العقود القديمة
تخضع لبعض القواعد الخاصة بحسب تاريخ التعاقد ونوع العين المؤجرة.
لذلك يجب فحص كل حالة على حدة.
ثالثاً: هل يجوز طرد المستأجر بالقوة بعد انتهاء العقد؟
الإجابة: لا.
فالقانون لا يسمح للمؤجر بـ:
- تغيير الأقفال.
- اقتحام الشقة.
- فصل الكهرباء أو المياه.
- إخراج المنقولات بالقوة.
لأن هذه التصرفات قد تعرض المؤجر للمساءلة القانونية.
والطريق الصحيح هو اللجوء للقضاء.
رابعاً: إذا كان المستأجر لا يدفع الأجرة فماذا تفعل؟
عند تأخر المستأجر عن السداد يجب اتباع خطوات قانونية سليمة.
الخطوة الأولى: مراجعة العقد
يجب التأكد من:
- قيمة الأجرة.
- ميعاد الاستحقاق.
- شروط الفسخ.
الخطوة الثانية: إنذار رسمي بالسداد
يتم توجيه إنذار على يد محضر يتضمن:
- قيمة المتأخرات.
- المطالبة بالسداد.
- التنبيه باتخاذ الإجراءات القانونية.
الخطوة الثالثة: رفع دعوى الإخلاء
إذا استمر الامتناع عن السداد.
خامساً: متى يحق للمؤجر طلب الإخلاء؟
يحق طلب الإخلاء في حالات عديدة منها:
1- انتهاء مدة العقد
إذا انتهت مدة الإيجار ورفض المستأجر الإخلاء.
2- الامتناع عن سداد الأجرة
بعد استيفاء الإجراءات القانونية.
3- استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه
مثال:
- تحويل شقة سكنية إلى نشاط تجاري دون موافقة.
4- التنازل أو التأجير من الباطن بالمخالفة للعقد
في بعض الحالات.
سادساً: دعوى الإخلاء بسبب عدم سداد الأجرة
تعد من أكثر الدعاوى شيوعًا أمام المحاكم.
ويجب أن تتضمن:
- العقد.
- إثبات المديونية.
- الإنذار القانوني.
- طلب الإخلاء.
سابعاً: دعوى الطرد للغصب بعد انتهاء العقد
في بعض الحالات وبعد انتهاء العلاقة القانونية نهائيًا قد يصبح وضع يد المستأجر دون سند.
وهنا قد يلجأ المالك إلى دعوى الطرد للغصب بحسب ظروف النزاع وطبيعته القانونية.
ويجب دراسة كل حالة بدقة قبل تحديد نوع الدعوى المناسبة.
ثامناً: المستندات المطلوبة لرفع الدعوى
- أصل عقد الإيجار.
- صورة بطاقة المؤجر.
- الإنذار الرسمي.
- ما يثبت عدم السداد.
- كشف حساب أو إيصالات الأجرة السابقة.
- صحيفة الدعوى.
تاسعاً: أهم أحكام محكمة النقض
استقرت محكمة النقض على مبادئ مهمة منها:
المبدأ الأول
عقد الإيجار شريعة المتعاقدين.
فيلتزم كل طرف بما ورد فيه ما لم يخالف النظام العام.
المبدأ الثاني
التأخير في سداد الأجرة قد يترتب عليه الإخلاء متى توافرت شروط القانون.
المبدأ الثالث
انتهاء مدة العقد يرتب انتهاء العلاقة الإيجارية ما لم يوجد اتفاق على التجديد.
المبدأ الرابع
لا يجوز للمؤجر اقتضاء حقه بنفسه خارج إطار القانون.
عاشراً: الأخطاء التي يقع فيها المؤجر
تغيير الأقفال
خطأ قانوني جسيم.
قطع الكهرباء أو المياه
قد يعرض المؤجر للمساءلة.
طرد المستأجر بالقوة
يخالف القانون.
عدم توجيه إنذار قانوني
قد يضعف الموقف القانوني للمؤجر.
الحادي عشر: هل يحق للمؤجر المطالبة بالتعويض؟
نعم.
في بعض الحالات يمكن المطالبة بـ:
- الأجرة المتأخرة.
- التعويض عن الأضرار.
- مقابل الانتفاع.
- المصروفات القانونية.
الثاني عشر: متى يستعين المؤجر بمحام متخصص؟
يفضل الاستعانة بمحامٍ عند:
- انتهاء العقد ورفض الإخلاء.
- وجود متأخرات إيجارية.
- وجود نزاع على العقد.
- الحاجة إلى رفع دعوى إخلاء أو طرد.
دور مؤسسة حورس للمحاماة في قضايا الإيجارات
تقدم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات متخصصة في:
- دعاوى الإخلاء.
- منازعات الإيجارات.
- تحصيل الأجرة المتأخرة.
- دعاوى الطرد للغصب.
- تنفيذ الأحكام القضائية.
- مراجعة وصياغة عقود الإيجار.
📞 للتواصل: 01129230200
المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض
يتمتع بخبرة واسعة في:
- القضايا المدنية والعقارية.
- منازعات الإيجارات.
- الطعون أمام محكمة النقض.
- دعاوى الإخلاء والطرد.
- تنفيذ الأحكام.
ويقدم الحلول القانونية المناسبة لحماية حقوق الملاك والمؤجرين وفقًا لأحكام القانون المصري.
مواد قانونية مهمة
المادة 558 من القانون المدني
تعرف عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة محددة مقابل أجر معلوم.
المادة 563 من القانون المدني
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو تعذر إثباتها اعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المحددة لدفع الأجرة.
أسئلة شائعة
هل يمكن طرد المستأجر فور انتهاء العقد؟
لا، يجب اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة إذا رفض التسليم.
ماذا أفعل إذا لم يدفع المستأجر الأجرة؟
يجب توجيه إنذار رسمي ثم اتخاذ الإجراءات القضائية اللازمة.
هل يجوز تغيير كالون الشقة؟
لا، لأن ذلك قد يعرض المؤجر للمساءلة القانونية.
هل يمكن المطالبة بالأجرة المتأخرة؟
نعم، ويجوز المطالبة بها قضائيًا.
كم تستغرق دعوى الإخلاء؟
تختلف بحسب ظروف كل قضية والمحكمة المختصة.
خاتمة
إذا انتهت مدة عقد الإيجار أو امتنع المستأجر عن دفع الأجرة، فلا تتخذ أي إجراء فردي قد يعرضك للمساءلة القانونية، بل اتبع الطريق القانوني الصحيح من خلال الإنذار ورفع الدعوى المختصة للمطالبة بحقوقك وإخلاء العين المؤجرة.
وتظل الاستعانة بمحامٍ متخصص في منازعات الإيجارات والعقارات خطوة ضرورية لتجنب الأخطاء الإجرائية وضمان سرعة استرداد الحقوق.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة في قضايا الإيجارات والإخلاء والطرد:
مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
📞 01129230200
تحت إشراف المستشار عبد المجيد جابر المحامي بالنقض.