كيفية التسجيل بالشهر العقاري

آخر تحديث فبراير 26, 2021

محتوى المقال

كيفية التسجيل بالشهر العقاري

مؤسسة حورس للمحاماه 01129230200

يضع قانون الشهر العقاري الجديد الذي سيتم تطبيقه بدايًة من 4 مارس القادم، بعض الأحكام الجديدة المتعلقة بعملية البيع والشراء، واعتبارًا من هذا التاريخ سيتم الاعتراف فقط بعمليات البيع والشراء التي تم تسجيلها بالشهر العقاري، مما يترتب عليه عدم الاعتراف بالعقود الابتدائية التي صدرت بعد إثبات صحة التوقيع عليها، ولن يكون المالك قادرًا على نقل ملكية أي من المرافق. ومن المقرر تحديد رسوم التسجيل بالشهر العقاري تبعًا لمساحة الوحدة التي يتم تسجيلها، وفي هذا السياق تعرض بوابة “الهلال اليوم” رسوم تسجيل الوحدات باختلاف أنواعها بالشهر العقاري وخطوات التسديد. المستندات المطلوبة لتسجيل عقار بعد 4 مارس المقبل 2021 * التقدم بأصل عقد البيع الابتدائي للعقار. * صورة بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري، مع إحضار الأصل للاطلاع عليها. * إحضار شهادة من مجلس المدينة تثبت أن العقار لا يوجد به مخالفات بناء. *في حالة وفاة مالك العقار، يتم إحضار “شهر إرث”، فلن يتم القبول بإعلام الوراثة. خطوات تسديد الرسوم يتيح الشهر العقاري العديد من الطرق لتسديد الرسوم المستحقة، ومنها: * التسديد بواسطة شيكات قابلة للدفع. *التسديد من خلال الحوالات البريدية. * تسديد الرسوم بمكتب الشهر العقاري الذي تتبعه الوحدة أو الأرض. رسوم تسجيل الوحدات “الشقق” * مساحة 100 متر مسطح، يتم دفع رسوم قدرها 500 جنيه، متضمنة 125 جنيه رسوم مساحة. * مساحة 200 متر مسطح، يتم دفع رسوم قدرها 1000 جنيه، متضمنة 175 جنيه رسوم مساحة. * مساحة 300 متر مسطح، يتم دفع رسوم قدرها 1500 جنيه، متضمنة 225 جنيه رسوم مساحة. * مساحة 300 متر مرتفع عن المسطح، يتم دفع رسوم قدرها 2000 جنيه، متضمنة 275 جنيه رسوم مساحة. رسوم تسجيل الأراضي وفيما يتعلق بالأراضي الزراعية والصحراوية يتم تحديد الرسوم كالآتي: * مساحة خمسة أفدنة، يتم دفع رسوم قدرها 500 جنيه، متضمنة 150 جنيه رسوم مساحة. * مساحة عشرة أفدنة، يتم دفع رسوم قدرها 1000 جنيه، متضمنة 250 جنيه رسوم مساحة. * مساحة تزيد عن عشرة أفدنة، يتم دفع رسوم قدرها 2000 جنيه، ويتم تقدير رسوم المساحة عن كل 20 فدان بمقدار 350 جنيه.

هل بالفعل تم الغاء دعاوي صحة التوقيع اعتبارا من الرابع من مارس ٢٠٢١

لن يتم الاعتراف أو التعامل على عقود بيع الشقق الحاصلة علي حكم صحة التوقيع أمام الجهات الحكومية كمان كان يحدث في السابق. كما أنه في حالة شراء شقة أو عقار بعد تاريخ ٤ مارس ٢٠٢١ لكي تنقل عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفون بـاسمك او تقوم بإدخالهم يجب أن يكون عقد الشقة مسجل ولن يكفي العقد الحاصل علي صحة التوقيع أو حكم صحة و نفاذ عقد البيع بدون تسجيل في الشهر العقاري. ولكي تستخرج ترخيص بناء لن يتم الاعتداد بالعقد الحاصل علي صحة توقيع أو صحة ونفاذ عقد بيع دون الحصول علي رقم شهر نهائي من الشهر العقاري أي يجب ان يكون العقد مسجل في الشهر العقاري لتستخرج ترخيص بناء كما ان كل وحدة أو عقار سوف يحصلون علي رقم قومي للتعامل به أمام الجهات الحكومية مثل الضرائب العقارية والأحياء والمحافظة وغيرها، وبدون الرقم القومي الناتج عن تسجيل الوحدة أو العقار والحصول على رقم شهر نهائي لن تستطيع التعامل بعقد الوحدة أمام أي جهة حكومية وبالتبعية غير حكومية مثل البنوك وغيره مستقبلا بدونه وعلي ذلك فان تسجيل الوحدة أو العقار في الشهر العقاري للحصول على رقم قومي لها لإدخال المرافق أو نقلها للغير مرتبط بقانون التصالح أي أنه يجب أن يكون تم التصالح علي المخالفات وسدادها كاملة قبل التسجيل النهائي وتقديم شهادة تفيد بذلك وفقا للفقرة 7 من اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم الشهر العقاري والصادرة في 5 يناير 2021″.

وفي حالة إذا تملك هذه الشقة عن طريق الآرث، يجب أن تحصل على اشهار حق إرث، و في حالة وضع اليد ومعك صحة توقيع يجب رفع دعوى ثبوت ملكية والحصول علي حكم نهائي بات”. وعلي ذلك في حالة شراء شقة الأن يجب أن تستعلم في الحي عما إذا كان بالشقة مخالفات من عدمه والعقار داخل التنظيم ام متعدي عليه لأن المتعدي علي التنظيم لا يتم التصالح عليه تتأكد إذا كان العقار حاصل على رخصة أم لا، وإذا كان غير مرخص هل فتح ملف تصالح من عدمه، وفي جهاز حماية أملاك الدولة إذا كانت الأرض أملاك دولة من عدمه وفي الأوقاف إذا كانت الأرض وقف خيري من عدمه وبعد كل ذلك تفحص أخر عقد مسجل لأنك كمشتري سوف تلتزم برفع دعوي صحة ونفاذ عقد بيع وسوف تدفع رسوم تسجيل العقود السابقة لك كاملة حتي عقد الأرض أن لم تكن مسجلة وبناء علي ما تقدم لم يعد هناك فائدة بدعوي صحة التوقيع الا فقط تثبت ان الموقع علي العقد قد وقعه بالفعل ويكون حجة عليه .

الشهر العقاري يبدأ فى تسجيل العقار بأحكام دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ من 6 مارس .

التعديلات تسمح للموظفين بإشهار المباني دون إعادة بحث الملكية .. ودعوى صحة التوقيع لا تثبت ملكية ولا تدخل في التعديل

حيث تبدأ مصلحة الشهر العقاري والتوثيق في تطبيق التسهيلات التي وضعتها وزارة العدل بعد تعديل قانون الشهر العقاري وإضافة المادة 35 مكرر للقانون، لتيسير إجراءات نقل ملكية العقارات للمواطنين بأحكام قضائية من المحاكم المدنية، فيما يخص دعاوى اثبات الملكية والصحة والنفاذ لعقود البيع اعتبار من 6 مارس المقبل. وكانت المحكمة تصدر أحكامها في دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ بعد بحث ملكية العقار والتأكد من صحة ملكيته للمواطن مقيم الدعوى، من خلال ندب الخبراء والتأكد من حيازته العقار. وتلي هذه الخطوة بعد الحكم بقيام المواطن بتقديم الحكم الصادر لصالحه إلى مكتب الشهر العقاري والتوثيق بهدف تسجيل وإشهار العقار باسمه، وكان يضطر عضو مكتب الشهر العقاري بإعادة بحث الملكية مرة اخرى ويقوم بالانتقال والتأكد بنفسه من اثبات الملكية وهو ما يعد عقبة في تنفيذ الحكم واطالة أمد التسجيل والإشهار في الشهر العقاري. ورأت وزارة العدل ضرورة إضافة مادة جديدة في قانون الشهر العقاري برقم 35 مكرر، بحيث يسمح لأصحاب الأحكام في دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ بالتوجه إلى مكتب الشهر العقاري المختص بعد حصوله على الحكم وطلب تسجيل العقار باسمه، حيث يحصل في البداية على رقم مؤقت بأنه تم تسجيل العقار باسمه دون أن يقوم عضو الشهر العقاري بإعادة بحث الملكية، ويتحول الرقم المؤقت إلى رقم نهائي ويتم التسجيل رسميا بعد نشر طلب الاشهار وعدم وجود اعتراضات عليه خلال مدة زمنية محددة.

وتسببت تعديلات قانون الشهر العقاري والتوثيق لغط وجدل لدى الكثير وهو ما يستلزم التوضيح في عدة نقاط:

1-الأحكام المقصودة في المادة 35 مكرر هي أحكام دعاوى إثبات الملكية والصحة والنفاذ التي تستلزم بحث الملكية من واقع العقد المحرر وسند الأصلي للعقار والرخص التي حصل عليها قبل بنائه بينما لا تنطبق عليها الأحكام الصادرة في دعاوى صحة التوقيع لأنها دعوى تحفظيه تنصب على التوقيع فقط دون مناقشة الموضوع أو البحث في ملكية العقار.

2-لم يتم إلغاء دعاوى صحة التوقيع وإعلام الوراثة وأن هذه الدعاوى ليس لها دخل من قريب أو بعيد بتسجيل العقار في الشهر العقاري.

3-إلزام شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية بعدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم سند من الشهر العقاري يثبت حصوله على رقم مؤقت أو تسجيله لهذا العقار.

4- العقود الابتدائية لا تنقل المرافق والخدمات من كهرباء وغاز وليس لها دخل بتعديلات الشهر العقاري.

==================================

وحول الإجراءات التي حددتها المادة 35 مكرر ولائحتها التنفيذية لتسجيل عقار بعد الحصول على حكم في دعوى اثبات ملكية أو صحة ونفاذ فهي:

أولا: يبدأ العمل بالقانون رسميا في 6 مارس المقبل،

باعتبار أن التعديلات صدرت في 5 سبتمبر 2020 وأقرت العمل بالقانون بعد مرور 6 أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره.

ثانيا: تقدم طلبات تسجيل العقار من ذوي الشأن إلى المكتب الواقع في نطاق العقار من ثلاثة نسخ متضمنة:

1-بيانات الحكم المراد شهره وما يفيد نهائيته.

2-كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.

3-البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.

4-البيانات الخاصة بأصل الحق العيني العقاري محل الحكم.

5-بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.

6-شهادة تصرفات عقارية.

7-شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص أو من يفوضه تفيد عدم وجود أي مخالفات بالعقار أو الوحدة المتعامل عليها.

8-إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.

9-إقرار بسداد الرسوم والتكاليف التي تنتج عن الإجراءات اللاحقة في الطلب أو الزائدة عن أمانة النشر.

ثالثا: يعطى أمين المكتب أو من ينوب عنه الطلب رقما وقتيا بعد سداد الرسم المستحق ورسم نشر الطلب

وذلك بعد التأكد من مطابقة وصف العقار محل الحكم المراد تسجليه لوصفه الوارد بالصحيفة المشهرة.

رابعا: إذا كان الطلب يستلزم عرضه على مكتب تملك غير المصريين أو جهاز تنمية شمال سيناء أو يستلزم موافقة،

أو أخذ رأي أيه جهة أخرى، فلا يعطى الطلب رقما مؤقتا إلا بعد ورود موافقة أو رأي تلك الجهة بحسب الأحوال.

خامسا: يخصص بكل مكتب سجل خاص لقيد طلبات تسجيل الأحكام يقيد به الرقم الوقتي المعطى للطلب مبينا به ساعة وتاريخ تقديمه.

سادسا: ينشر المكتب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار إعلانا يتضمن بيانات الحكم موضوع الطلب،

والعقار محل الحكم، واسم المدعي والمدعي عليه، ودعوى من لديه اعتراض إلى تقديم اعتراضه على تسجيل الحكم، أمام قاضي الأمور الوقتية المختص خلال شهر من تاريخ النشر.

سابعا: إذا انتهت مدة الشهر المحدد ولم يقدم اعتراض على الطلب أمام قاضى الأمور الوقتية المختص،

يتحول الرقم الوقتي المعطى له إلى رقم نهائي ولا يتحول الرقم المؤقت إلى رقم نهائي إلا بعد تقديم ذوي الشأن شهادة سلبية من المحكمة المختصة تفيد بعدم تقديم اعتراضات.

ثامنا: إذا قدمت اعتراضات على الطلب خلال المدة يصدر القاضي المختص قرارا نهائيا مسببا خلال 7 أيام

من تاريخ تقديمها مقرونة بالمستندات المؤيدة لها إما برفضها أو بقبولها وإلغاء الرقم الوقتي.

تاسعا: إذا تقرر قبول الاعتراض وإلغاء الرقم الوقتي،

يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص بصورة رسمية من قرار قاضي الأمور الوقتية خلال 7 أيام من تاريخ صدوره ويجب على أمين المكتب في تلك الحالة التأشير بإلغاء الرقم الوقتي بالسجل المذكور.

عاشرا: على شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات،

أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد.