دعوى تسليم العقارات والشقق – شروطها وثغراتها

«التسليم»..هي دعوى سنها المشرع كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته، والانتفاع به بغير حائل، وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني، وفي حالة عدم تمكن المشتري أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى علي المغتصب بالتسليم، ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمي «الريع» كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار.

رصدنا في التقرير التالي ماهية التسليم في القانون وشروطه وأثاره والمحكمة المختصة به والثغرات الموجودة في القانون-حسب عبد المجيد جابر المحامي والخبير القانونى.

دعوى تسليم العقارات والشقق – شروطها وثغراتها

شروط دعوى التسليم

1- أن يكون طلب التسليم أو دعوى التسليم مقام بصفة أصلية أي أنه هو الطلب الأساسي للدعوى و ليس تابعاً لطلب آخر .

فلو كان طلب التسليم تابعاً أو أثرا لطلب آخر كأن يكون موضوع الدعوى الفعلي هو طلب الإخلاء فيتبع طلب الإخلاء في تحديد اختصاصه .

أما إذا كان طلب التسليم أصلياً فإنه يكون من اختصاص المحاكم الجزئية .

2- أن تكون دعوى التسليم وارده على عقارات و ليس منقولات أياً كان نوع المنقولات كسيارات مثلاً أو بضائع فإن العبرة بقيمتها والاختصاص حسب القيمة .

3- أن يتم إخطار جميع ذوي الشأن بالعقار – مالك – حائز – أصحاب حقوق على العقار (( دائنين – صاحب حق رهن … وخلافه فإن تعذر الإعلان بواسطة المحضرين يكون بطريق اللصق على العقار ومقر الشرطة التابع له العقار .

فإذا تخلف أحد تلك الشروط الثلاثة المذكورة فإن الاختصاص بنظر دعوى التسليم يخضع للقواعد العامة ويكون حسب قيمة الحق المطالب به .

مــا هـي المحكمة المختصة بدعوى التسليم ؟

وبصفة عامة تختص المحكمة الجزئية بنظر دعوى التسليم أيا كانت قيمة المبيع، وإذا كان طلب التسليم طلب تبعي تحدد المحكمة المختصة تبعا للطلب الأصلي كدعوى الطرد والتسليم يكون طلب الطرد غير مقدر القيمة فتكون المحكمة المختصة هي المحكمة الكلية

استثناء استئناف الأحكام الصادرة في دعاوى التسليم من القواعد العامة

الأصل أنه تختص محكمة الاستئناف بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها عن الأحكام الصادرة ابتدائياً من المحاكم الابتدائية .

بينما تختص المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بالحكم في قضايا الاستئناف التي ترفع إليها الأحكام الصادرة من المحاكم الجزئية، إلا أن التعديل الجديد المقرر بالقانون 76/2007 استثني الأحكام الصادرة في دعاوى تسليم العقارات التي تصدر عن المحاكم الجزئية فجعل استئنافها لمحاكم الاستئناف العالى و ليس للمحاكم الابتدائية رغم صدور أحكامها من محكمة جزئية .

حيث نصت المادة 48 تختص محكمة الاستئناف بالحكم فى قضايا الاستئناف التى ترفع اليها عن الاحكام الصادرة ابتدائيا من المحاكم الابتدائية وكذلك عن الاحكام الصادرة من المحاكم الجزئية فى الدعاوى المنصوص عليها فى البند السادس من المادة 43 من هذا القانون

هل إشهار الصحيفة وجوبي في دعوى التسليم ؟

دعوى التسليم لا يلزم فيها الإشهار

الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .

( الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000)

إخطار الملاك والحائزين وذوي الشأن

أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم – إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق وذلك بورقة من أوراق المحضرين ؛ والغاية من هذا الإخطار وكما يتضح من المذكرة الإيضاحية للقانون إعلام ذوى الشأن – كل ذوي الشأن – علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك .

والإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به اختصام كل من أشار إليهم النص، وهم وطبقاً للنص ” الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق ” في دعوي التسليم وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه علي إقامة دعوى التسليم، والمقصود بعبارة ” بورقة من أوراق المحضرين ” الإنذار الرسمي علي يد محضر .

وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود

المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال علي أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي :-

إجراء التحريات الكافية للاستدلال علي أشخاصهم ، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة قضت محكمة النقض : إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه ، فلا يكفى أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي .  و إذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه و أثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة و كان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه ” غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري ” فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً

الطعن رقم 154 لسنة 20 مكتب فنى 03 صفحة رقم 1031 -05-1952

2- وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق ، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .

والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :

مادة 381 مرافعات وتنص : يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة .

مادة 382 مرافعات وتنص : يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.

مــا هي الثغرة الموجودة في دعوى التسليم

يتصور البعض أن القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق أهدافه ولكن الحقيقة أنها ليست ثغرات وإنما هي استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق أهداف وإغراض غير شرعية والكيد والإضرار بالآخرين، فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع.

ومثال ذلك دعوى التسليم التي سنها المشرع لمصلحة المجتمع وأفراده وتكمن خطورة هذه الدعوى التي استغلها أصحاب الضمائر الميتة للاستيلاء على أملاك الآخرين تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية «على الجهة التي يناط إليها بالتنفيذ أن تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية».

فالمشرع لم يقصد الإضرار بالأفراد ولم يشرع هذه الدعوى ليستغلها محترفي الاستيلاء على أملاك الغير.

ولكن السؤال كيف يستغل هؤلاء المحترفين هذه الدعوى الاستغلال السئ «استغلال شرعي لتحقيق غاية غير مشروعة».

الجواب أنهم يحررون عقد بيع ابتدائي لعقار مملوك للغير ويدعى البائع ملكيته لهذا العقار ويبيعه للمشترى الذي هو من طرفة ومتفق معه ومذيل بالتوقيعات والشهود، ثم إقامة دعوى تسليم بالمحكمة ويتم حضورهم في أول جلسة وتقديم محضر صلح مطالبين المحكمة بإثبات محتواه بمحضر الجلسة وجعله في قوة السند التنفيذى ويقر المدعى علية (البائع الوهمى) بالطلبات والتصالح وموافقته على التسليم .

 ويتم عمل أشكال وقف تنفيذ من طرفهم ومن الغير ومرور ميعاد الاستئناف بدون أن يستأنف المدعى عليه ثم استلام الحكم المذيل بالصيغة التنفيذية ومطالبة جهة التنفيذ بتنفيذ الحكم النهائي الصادر لمصلحة المشترى وتسليمه العقار وكلها إجراءات قانونية سليمة، كل هذا والمالك الأصلي لا يعلم بما يحدث ويفاجأ بالحكم واستيلاء أشخاص لا يعرفهم على العقار ملكه ويلجا إلى كافة الجهات المسئولة ويقيم دعوى بطلان حكم وكل هذا يأخذ وقت طويل دون أن يستطيع ان يضع يده على عقاره والمشكلة الأكبر أن من قام بالاستيلاء على العقار ملكه يبيعه إلى أخر وهكذا حتى يتوه الحق ويدخل المالك الأصلي في دوامة لا تنتهي .

هذا وقد فطن المشرع إلى هذه الألاعيب من محترفي الاستيلاء على أملاك الغير وعدل دعوى التسليم ووضع لها ضوابط فى القانون رقم 76 لسنة 2007 وهى :-

(1) إخطار ذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لأى منهم أن يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقاره ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التي تنظر الدعوى الأدلة المثبتة لحقة على العقار (هنا نجد ان البائع الذى يبيع حق ليس ملكة يجب عليه ان يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت اليه)

(2) اسند المشرع للوحدة المحلية دورا في الإخطار بدعوى التسليم يتمثل في إلصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة إعلانات في مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى في دعوى التسليم بإجراء إخطار شكلي ومنعا لتحايل طرفي دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الأولى أو بتقديم عقد صلح لإلحاقه بمحضر الجلسة, فلا تحكم المحكمة في الدعوى الا بعد تمام الإخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى

(3) جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار أن المحكمة الجزئية هي الأقرب لمكان العقار ومن اجل إحاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفي الاستيلاء على الأملاك الخاصة

وأن نقد البعض وعلى رأسهم د. فتحي والى جعل الاختصاص بدعاوى التسليم إلى المحكمة الجزئية وكذلك د. احمد المليجى ومردهم حداثة القاضي الجزئي وازدحامه بالعمل وقد يكون قيمة العقار بالملايين .

ولكن يلاحظ أن المشرع جعل الطعن بالاستئناف في دعوى التسليم إلى محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب إلى الطعن عليها بالنقض

بتلك الضوابط سد المشرع الباب على محترفي الاستيلاء على أملاك الغير، ومن هنا نؤكد ان دعوى التسليم لم تكن ثغرة فى القانون، وإنما كان الاستناد إليها بشكل خاطئ مثال ذلك الانترنت وجد للفائدة ولكن هناك من يستخدمه استخدام خاطئ هل معنى هذا أن به ثغرة.