صيغة ونموذج دعوى انهاء عقد ايجار لعدم الاقامة مع المستأجر الأصلي قبل الوفاة .

إنهاء عقد إيجار أماكن لوفاة المستأجر وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني لعقد الإيجار لعدم الإقامة معه قبل وفاته

“وأعلنتهم بالآتي”

* بموجب عقد إيجار أماكن مؤرخ في 3/8/1968 وساري اعتباراً من 1/8/1968 كان يستأجر السيد/ …………………… من وزارة الأوقاف (التي حلت محلها هيئة الأوقاف المصرية في شأن إدارة واستثمار أموال وأعيان الأوقاف في مصر بموجب قانون إنشاء الهيئة رقم 80 لسنة 1971)، عين التداعي وهي: شقة سكنية رقم 5 بالعمارة حرف “د” مدخل 1 بعمارات الأوقاف بدير الملاك القديمة – خلف مسجد كشك – تابع دائرة قسم شرطة حدائق القبة – بالقاهرة، والتابعة لجهة وقف/ الدمرداش الخيري، وذلك لاستعمالها في كسكن خاص له.

وفي تاريخ 21/12/1970 توفي المستأجر الأصلي وانحصر أرثه الشرعي المعلن إليهم. ولما كانت زوجة المستأجر الأصلي قد توفيت هي أيضاً في تاريخ لاحق، وكان جميع أبناء المستأجر الأصلي قد تركوا العين المؤجرة وتخلوا عنها وبإقرارهم في توكيلاتهم للمعلن إليه الثالث (وهي محررات رسمية) بأنهم لم يكونوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى وفاته، وكان المعلن إليه الثالث قد ثبت عدم إقامته في العين المؤجرة مع المستأجر الأصلي حتى تاريخ وفاته، بل إن إقامته بها كانت بعد وفاة المستأجر الأصلي، لكونه – كما هو ثابت بالأوراق – كان يقيم بالشقة رقم 3 بالعقار رقم 24 بشارع محمد السيد رزق مطر – بدار السلام – بالقاهرة. لما كان ذلك وكان المستأجر الأصلي لعين التداعي قد توفي هو وزوجته، وكان ورثته (المعلن إليهم) لا تنطبق في حقهم شروط الامتداد القانوني لعقد إيجار عين التداعي حيث لم تثبت إقامتهم في العين المؤجرة معه قبل وفاته، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف (المالكة المؤجرة) المطالبة بإنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني.

حيث تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن: “لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين، إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”.

ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو “الإقامة” وليس “الإرث”، فمن المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار المسكن الخاضع لتشريعات إيجار الأماكن بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يستمر العقد لصالحه من ذويه الذين أوردهم تحديدا ـ هي “الإقامة” مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة هذه القاعدة علاقة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).

فيشترط إقامة طالب الاستفادة من الامتداد القانوني مع المستأجر الأصلي في العين المؤجرة قبل وفاته، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك”. (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – فقرة 6).

وقد تواتر قضاء النقض على أن: “امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجته أو والديه. م 29/1 من ق 49 لسنة 1977. مناطه إقامتهم معه إقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك”. (ذات الطعن السابق).

وكذلك قضت محكمة النقض بأنه: “إذ كان مؤدى نص المادة 29/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجه أو أولاده أو أي من والديه أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة بشرط أن تثبت إقامتهم معه بها مدة حددها بالنسبة لهؤلاء الأقارب بسنة سابقة على الوفاة أو الترك أو مدة شغله للمسكن أيهما أقل، وينبني على ذلك أنه إذا لم تقم بالمستفيد من أقارب المستأجر المقيم معه بالعين المؤجرة وقت الوفاة أو الترك ضرورة ملحة وحاجة دافعة إلى استعمالها لسكناه، فلا تتحقق الغاية المستهدفة بهذا النص الاستثنائي ويحيد عن الغرض الذى وضع حكم الامتداد القانوني لعقد إيجار المسكن من أجله فلا مجاله لتطبيقه لانتفاء علته والاعتبارات التي أملته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2905 لسنة 61 قضائية – جلسة 21/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 236 – فقرة 3).

وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: “النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 – يدل على أن المشرع تقديرا منه لقوة الرابطة التي تجمع بين المستأجر وبين زوجه وأولاده والتي قد تقوم عليها التزامات قانونية وواجبات أدبية بإعالتهم ورعايتهم خص هذه الطائفة من الأقارب وهم أقارب الدرجة الأولى نسبا بميزة لامتداد عقد الإيجار إليهم متى توافرت أقامتهم بالعين وقت وفاة المستأجر أو تركه لها … وباعتبار أن الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو استثناء من الأصل في أن هذا العقد بطبيعته من العقود الرضائية الموقوتة وأن الضرورة التي فرضت على المشرع تقرير الاستثناء إنما تقدر بقدرها فلا ينبغي التوسع في تطبيق هذا الاستثناء”. (نقض مدني في الطعن رقم 1315 لسنة 61 قضائية – جلسة 22/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 215 – فقرة 1).

وتقدير توافر شرط الإقامة من عدمه من إطلاقات محكمة الموضوع دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مؤدى نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – في شأن تأجير الأماكن – أن المشرع رغبة منه في حماية شاغلي المساكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في المادة المذكورة حكماً يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح زوجته أو أولاده أو أي من والديه المقيمين معه وقت الوفاة أو الترك ويكفى لكي يتمتع هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن يثبت لهم إقامة مستقرة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة أياً كانت بدايتها بشرط أن يستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك، وإن انقطاع المستفيد عن الإقامة في العين المؤجرة لسبب عارض مهما استطالت مدته لا يحول دون قيامها. وإن الفصل في كون الإقامة مستقرة من عدمه من إطلاقات قاضى الموضوع دون معقب عليه في ذلك من محكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).

ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض: “الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها … وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة”. (الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).

ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: “الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة”. (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).

بل وقضت محكمة النقض بأنه: “إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار”. (نقض مدني في الطعن رقم 1077 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/11/1984).

لما كان ما تقدم، وكانت زوجة المستأجر الأصلي قد توفيت، وكان جميع أبناء المستأجر الأصلي قد تركوا العين المؤجرة وتخلوا عنها وبإقرارهم في توكيلاتهم للمعلن إليه الثالث (وهي محررات رسمية) بأنهم لم يكونوا يقيمون مع المستأجر الأصلي حتى وفاته، وكان المعلن إليه الثالث قد ثبت عدم إقامته في العين المؤجرة مع المستأجر الأصلي حتى تاريخ وفاته، بل إن إقامته بها كانت بعد وفاة المستأجر الأصلي، لكونه – كما هو ثابت بالأوراق – كان يقيم بالشقة رقم 3 بالعقار رقم 24 بشارع محمد السيد رزق مطر – بدار السلام – بالقاهرة.

لما كان ذلك، وكان المستأجر الأصلي لعين التداعي قد توفي هو وزوجته، وكان ورثته (المعلن إليهم) لا تنطبق في حقهم شروط الامتداد القانوني لعقد إيجار عين التداعي حيث لم تثبت إقامتهم في العين المؤجرة معه قبل وفاته، ومن ثم يحق لهيئة الأوقاف (المالكة المؤجرة) المطالبة بإنهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يستفيد من الامتداد القانوني.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب بصفته من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع حفظ حقه في إبداء كافة الدفوع وأوجه الدفاع الشكلية والموضوعية على حد سواء، ذلك أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة؛ لشرح مُفصل لما أجمله وأوجزه في هذا المقام.. ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أصوب وأرشد.

“بُـنــاء عليــه”

أنا المحضر سالف الذكر قد أنتقل في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر وتواجد المُعلن إليهم وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بميدان العباسية قبالة أكاديمية الشرطة، وذلك أمام الدائرة …………….. إيجارات، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ……………………… الموافـــق ………/………./2007، لسماعهم الحكم ضدهم: “بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 3/8/1968 والمحرر مع مورث المعلن إليهم عن عين التداعي المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الإيجار، مع إخلاء المعلن إليهم منها، وإلزامهم بتسليمها للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، مع إلزام المعلن إليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة”.

ومع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،