الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية
الشفعة كسبب من أسباب كسب الملكية
ماهية الشفعة :
هى ليست حقا من الحقوق ولذلك لا يجوز وصفها بأنها حق عينى أو حق شخصى أو بأنها بين هذا وذاك فالشفعة مجرد رخصة أو على حد قول الشرعيين خيار ومشيئة فهى مصدر من مصادر الملكية وسبب من أسباب كسبها وليست فى ذاتها حقا من الحقوق والحكمة فى مشروعية الشفعة هى دفع ضرر المجاورة أو الإشتراك فى الملك ومن شأنها أيضا منع تجزئة العقارات ببيعها لغير الجار والشريك وجمع ما تفرق من حق الملكية كضم حق الإنتفاع إلى الرقبة عن طريق الأخذ بالشفعة .
وقد نصت المادة ٩٣٥ من القانون المدنى على أن : ( الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى الأخذ وبالشروط المنصوص عليها فى المواد التالية التى نذكرها ) .
بينت المادة ٩٣٦ من القانون المدنى الأشخاص الذين يحق لهم طلب الأخذ بالشفعة وهم :
(١) مالك الرقبة إذا بيع كل حق الإنتفاع الملابس لها أو بعضه .
(٢) الشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
(٣) صاحب حق الإنتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
(٤) مالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر والمستحكر إذا بيعت الرقبة .
(٥) الجار المالك فى الأحوال الآتية :
أ- إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
ب- إذا كانت للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
ج- إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .
الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :
أولا : يجب أن يكون الشفيع مالكا وقت البيع .
ثانيا : يجب أن تستمر ملكية الشفيع حتى ثبوت الحق فى الشفعة .
ثالثا : يجب ألا يكون الشفيع ممنوعا من الأخذ بالشفعة بالإتفاق .
إجراءات الشفعة : إذا طلب الشفيع الأخذ بالشفعة وإستجاب المشترى لذلك ترتب على ذلك ثبوت حق الشفعة بالتراضى وإذا لم يستجب المشترى فقد وضع المشرع قواعد ومواعيد صارمة ذكرها فى المواد من ٩٤٠ حتى ٩٤٢ من القانون المدنى أوضح فيها إجراءات الأخذ بالشفعة وهى :
أولا : إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة .
ثانيا : إيداع الثمن . ثالثا : رفع دعوى الشفعة وقيدها .
( رأيى الشخصى : أطلق عليها دعوى إجرائية بحتة ) .
آثار الشفعة :
أوضح المشرع آثار الشفعة فى المواد ٩٤٥ حتى ٩٤٧ من القانون المدنى .
فقد نظمت المادة ٩٤٥ مدنى إنتقال الملكية إلى الشفيع .
وأشارت المادة ٩٤٦ مدنى حكم بناء المشترى فى العين المشفوعة .
وأوضحت المادة ٩٤٧ حكم تصرف المشترى فى هذه العين ومدى سريانه على الشفيع .