محكمة النقض :عقد البيع الابتدائى ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يسجل
محكمة النقض :عقد البيع الابتدائى ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يسجل
حكم هـام لمحكمة النقض
عقد البيع الابتدائى ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يسجل
أصدرت محكمة النقض الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية حكماّ فى الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 680 لسنة 64 ق هيئة عامة ..
وأوردت فى حيثيات حكمها بأن المشرع عرف البيع فيما نص عليه فى المادة 418 من القانون المدنى ..
ذلك أنه يترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهراّ انتقال جميع الحقوق المعلقة بالبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء إلى المشترى مادام المبيع شىء معيناّ بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك .,
وانتهت المحكمة فى حكمها بنقض الحكم المطعون عليه على ضوء ما أوردته من حيثيات بالحكم ..
وتعليقاّ على هذا الحكم يوضح الأستاذ/ عبد المجيد جابر المحامى أنه :
على ضوء هذا الحكم يعتبر عقد البيع الابتدائى ولو لم يكن مشهراّ فانه ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالبيع ومنفعته وكافة ما يتعلق به ويبدأ تاريخ هذا الحق من تاريخ إبرام العقد ..
ومن هنا تكمن أهمية وخطورة هذا الحكم لما يرتبه من آثار بخصوص ملكية العقار بالعقد الابتدائى غير المسجل وهذا ما سايرت به محاكم الاستئناف فى شأن التعويض عن نزع الملكية بالنسبة لأصحاب الحقوق وأصحاب الشأن والملاك فى تطبيق القانون رقم 10 لسنة 1990 .. ولورود أسمائهم فى كشوف العرض التى أعدتها الجهة الإدارية نازعة الملكية ولم يتم الاعتراض عليها .. بل قامت بصرف التعويض الذى قدرته الجهة الإدارية وحرروا استمارات بيع للجهة الإدارية ..
ومن ثم فإنهم يكونوا أصحاب حق فى المطالبة بتعديـل التعويض المقدر لهم وفقاّ لقانون نزع الملكية ” .
( الاستئناف رقم 16973 لسنة 119 ق الدائرة الثانية المدنية )
محكمة النقض :عقد البيع الابتدائى ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى ولو لم يسجل
كما قضت محكمة النقض فى حكم حديث لها :
” من الأصول المقررة وفقاّ لنص المادتين 830 ، 831 من القانون المدنى أن للشريك فى الشيوع منفرداّ ودون حاجة الى موافقة باقى الشركاء القيام بأعمال حفظ المال الشائع يستوى فى ذلك أن تكون من الأعمال المادية أو من التصرفات القانونية أو اتخاذ إجراءات أو رفع دعاوى مثل دعاوى الحدود والحيازة والاستحقاق والإزالة والتعويض ويعد الشريك على الشيوع فى هذا الشأن أصيلاّ عن نفسه ووكيلا عن باقى الشركاء ما لم يعترض أحدهم على عمله … ومن ثم فإنه فى انفراد الأوليين دون الأخير بإقامة الدعوى بطلب زيادة التعويض المقدر عن كامل الأرض المنزوع ملكيتها والزام الهيئة الطاعنة بدفعه ما يكفى بذاته لاكتمال صفتهم فى الدعوى باندراج ذلك ضمن أعمال حفظ المال الشائع ” .
( الطعن رقم 4862 لسنة 73 ق الدائرة المدنية جلسة 22 فبراير2005
بخصوص العقد الابتدائي واثره في نقل الملكية ١- ان محكمه النقض اقرأت وقررت قواعد قانونيه بأن العقد البيع الابتدائي ينقل الملكيه الكامله للعقار حتى ولو لم يكن عقد البيع مسجلا… (راجع الطعن رقم ٤٨٦٢ لسنه ٧٣ ق -جلسة ٢٢ فبراير سنه ٢٠٠٥ ) ٢ -أصدرت المحكمه الدستورية العليا حكما هاما في شأن تأكيد حجية العقود العرفية وقوتها القانونية كما رتبت في ذلك الحكم بطلان البيع الثانى بطلانا مطلقا حتى لو كان مسجلا.. حيث قالت المحكمه الدستوريه العليا في بعض حيثيات ذلك الحكم أنه…. ” قد تقرر على ضوء أسس موضوعية بعد أن شاع التعامل في الوحدة الواحدة أكثر من مرة انحرافا عن الحق وتماديا في الباطل واستمراء للزور والبهتان وجلبا للمال الحرام إيثارا واثراءً وضمانا لموارد متجدده اهتبلا وانتهابا وإفتاتا على الحقوق الثابتة إنكارا وسعيا من مالكها لنقض ما تم من جهته عدوانا فقد كان أمراً محتوما ان يرده المشرع على اعقابه بإهدار سوء قصده جزاءً وفاقا وان يقرر بالتالى – وزجرا لتلاعبه -بطلان البيوع اللاحقة جميعها – وقوامها الانتهاز والتحايل على ما سلف البيان – بطلانا مطلقا لضمان انعدامها باعتبار أن العدم لا يصير وجوداً ولو أجيز ولأن بطلان هذه البيوع مؤداه أن لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطلانها ، وللمحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها •
ولا يعدو بطلان العقد أن يكون جزاءً على عدم استجماعة لأركانه كاملة مستوفية لشروطها وهو مانحاه النص المطعون عليه بناء على اعتبارات موضوعية ولحماية مصلحة عامة لا يجوز أن تختل ضمانا لتعامل يتوخى رعاية الحقوق لا إهدارها أو الانتقاص منها وبثًا للثقة المشروعة التي ينبغي أن يكون محاطا بها ملتزما إطارها وقمعا لكل صور الانحراف التي تفسده المعاملات وتنال منها ولو كان محل الالتزام قد أضحى غير مشروع حكما – لا طبيعة – بناء على نص ناه في القانون ولا مخالفة في ذلك كله للدستور ذلك ان النص المطعون فيه قد سرى بأثر مباشر اعتباراَ من تاريخ العمل به وتحدد مجال البطلان – وفقا لأحكامه – بالعقود اللاحقة التي تم بها بيع الوحدة ذاتها لغير من تعاقد مالكها علي شرائها منه أولا وارتد هذا البطلان إلي قاعدة آمره لا يجوز التحلل منها أو اهدارها باعتبارها أصون للمصالح الاجتماعية والاقتصادية المرتبطة بها وادعى إلى تنحية المصلحة الفردية التي تناقضها وبوصفها واقعه في المجال الطبيعي للنظام العام وهو يتحدد دائرة ومفهوماَ تخوما ونطاقاً ، علي ضوء العوامل الاجتماعية والاقتصادية الغالبة في بيئهة بذاتها خلال زمن معين –
متى كان ذلك وكان القانون المدنى قد نص في المادة 135 منه علي انه إذا كان محل الالتزام مخالفا للنظام العام كان العقد باطلاَ وكان النص المطعون فيه دامغا لمشروعية المحل في عقود البيع اللاحقه مقرراَ بطلانها مجرداَ إياها من الأثار المترتبه عليها كأعمال قانونية فإن تسجيلها يكون معدوم الأثر لوروده علي غير محل ذلك أن العقد الباطل منعدم وجوداَ من الناحية القانونية وهو انعدام لا تتعدد مراتبه أو يتدرج بل هو درجة واحدة لا تفاوت فيها ،
وبه يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها عند التعاقد ما لم يكن ذلك مستحيلا ، فيجوز عندئذ الحكم بتعويض عادل وحيث إن المدعى دلل على مخالفة النص المطعون عليه للدستور قائلا بأن الفرض في العقد الأسبق أنه غير مسجل ومن ثم تظل الوحدة محل النزاع بيد مالكها وجواز تصرفه فيها وذلك خلافا للعقد اللاحق المسجل ذلك أن الأسبق إلى تسجيل العقد هو الأحق والأجدر بان يعتبر مالكا باعتبار ان التسجيل يفيد لزوما جواز الاحتجاج بأثره الناقل للملك سواء فيما بين المتعاقدين أو في مواجهة الأغيار وكان ما قرره المدعى على النحو المتقدم مردودا أولا بأن المفاضلة بين عقدين تغليبا لأحدهما وترجيحاً لأحد المركزين القانونيين على الآخر يفترض أن هذين العقدين مستوفيان لأركانهما ولشروط صحتهما وهو ما تخلف في تطبيق أحكام النص التشريعي المطعون عليه، ذلك أن عقد البيع اللاحق –
وقد اعتبر باطلا بطلانا مطلقا بناء على نص ناه في القانون – قد أضحى منعدما لامجال لإنفاذه بما مؤداه زوال كافة الآثار التي رتبها وعودة الأوضاع إلى حالها قبل إبرامه كلما كان ذلك ممكنا وذلك خلافا للعقد الأول إذ لا شبهة في صحته ونفاذة وترتيبه التزاما شخصياً على البائع بالعمل على اتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل ملكية المبيع • ومردودا ثانيا بأن تسجيل عقد ما لا يدل بالضرورة على صحته ونفاذه ذلك أن العقد المسجل قد يكون صوريا أو باطلا أو مستحيل التنفيذ أو منفسخا . وحيث إنه لا محل كذلك للقول بأن تدخل المحكمة الجنائية يعتبر لازماً لتقرير بطلان عقد البيع اللاحق في شأن الوحدة ذاتها إعمالا للنص المطعون فيه الذى اعتبر مالكها متصرفا فيها بهذا العقد مخاتلة أو تواطؤاً ، ومرتكباً بالتالي لجريمة محدد عقوبتها لا محل لذلك ، ذلك أن البيع اللاحق أبرم بالمخالفة لقاعدة آمرة تعد بذاتها مصدراً مباشراً لبطلانه ، ومجرد إعمالها يعتبر كافيا لإيقاع الجزاء المقترن بها……… ( الطعن رقم 22 لسنة 12 قضائية “ دستورية” )
عقد البيع الابتدائي ينقل الملكيه حتى ولو لم يسجل
حكم هام المحكمه النقض
عقد البيع ولو لم يكن مشهراً. نقله للمشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها من تاريخ إبرام البيع. شمول ذلك استحقاق الثمرات والنماء فى المنقول أو العقار. مناطه. أن يكون المبيع معيناً بالذات. الاستثناء. وجود اتفاق أو عرف مخالف للمشتري طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه. اعتبار هذا الريع تعويضاً عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له فى وضع يده عليه. المواد 418, من 428 إلى 455 , 458 فقرة 2 من القانون المدني والمذكرة الإيضاحية له تعليقاً على هذه الفقرة.
المشرع عرف البيع فيما نص عليه فى المادة 418 من القانون المدني بأنه: “.. عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر فى مقابل ثمن نقدي” وحدد التزامات البائع فيما أورده بالمواد من 428 إلى 455 وألزمه فى أولاها بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري كما أوجب عليه – فيما ضمنته المواد 431, 432, 435 تسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع بما فى ذلك ملحقات المبيع وما أعد بصفة دائمة لاستعماله وذلك بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا, ثم رتب – فيما ضمنه نص المواد من 439 إلى 455 – أحكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشتري فى الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل أجنبي على النحو وبالشروط الواردة بهذه المواد, واستتبع ذلك بيان التزامات المشتري وأورد المادة 458 متضمنة النص فى فقرتها الثانية على أن “وللمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع, وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضا هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره” وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني تعليقا على هذا النص “أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشتري للثمرات” وهو ما يدل جميعه على أن عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك, كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له فى وضع يده عليه, وهو جزء من الحق المقرر للمشتري على المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. (الطعن رقم 680 لسنة 64 جلسة 2003/10/12 س 50 ع 1 ص 20 )