ما معنى حق الشفعة ؟؟؟؟؟
تم ّذكر حق الشفعة في أكثر من موضع في السنة النبويّة الشريفة على لسان سيدنا محمد صلى الله عليه وسلم فقال: (الشفعة واجبة للخليط في نفس المبيع ثم للخليط في حق المبيع كالشرب والطريق ثم للجار)، وحق الشفعة هو عبارة عن تلك الحقوق التي أقرّتها الشريعة الإسلامية والرسول صلى الله عليه وسلم وهو الحق الثابت لكل من يشترك مع أشخاص آخرين في عقار، أو أرض، أو شركة، أو منزل، كما ويَمنح حق الشفعة الشريك عندما يرغب الشريك الآخر ببيع حصّته والجزء الذي يمتلكه من العقار بالحق في شراء حصّة شريكه بدلا من أن يقوم ببيعها لشخص آخر.
وقد تمّ شروع حق الشفعة بين أفراد المجتمع الإسلامي لإبعاد الضرر والشر، وتحقيق الخير لجميع الأطراف المشاركة وقال الله تبارك وتعالى في كتابه العزيز: (وَإِنَّ كَثِيرًا مِّنْ الْخُلَطَاء لَيَبْغِي بَعْضُهُمْ عَلَى بَعْضٍ إِلَّا الَّذِينَ آمَنُوا وَعَمِلُوا الصَّالِحَاتِ وَقَلِيلٌ مَّا هُمْ وَظَنَّ دَاوُودُ أَنَّمَا فَتَنَّاهُ فَاسْتَغْفَرَ رَبَّهُ وَخَرَّ رَاكِعًا وَأَنَابَ)، والمقصود بكلمة الخلطاء أي الشركاء، وتعني الآية الكريمة أنّه عند وجود الضرر في الشركة على الشركاء فقد شرع الله تبارك وتعالى رفع هذا الضرر عن طريق التقسيم والانفراد،
لما قد يلحقه من ضرر في حال قام شخص آخر غريب قام بشراء حصّة أحد الشركاء نتيجة سوء معاملته، وبالتالي حدوث النزاعات والمشاكل بين الشركاء وحصول الضرر، وهذا ما قام بتأكيده الرسول صلى الله عليه وسلم حيث قال: (من كان له شريك في ربعة أو نخل، فليس له أن يبيع حتى يؤذن شريكه، فإن رضي أخذ، وإن كره ترك)، وهذا ما يدل على وجوب قيام الشريك بسؤال شريكه إذا كان يرغب في شراء الجزء الذي يرغب في بيعه شريكه، فإن وافق على الشراء عندها تصبح ملكه وإذا لم يرغب في شرائها يجوز لصاحبها بعد ذلك أن يبيعها لغيره من دون خوف،
لانّه وبذلك يكون قد قام بتطبيق أوامر الله تعالى ورسوله صلى الله عليه وسلم. أركان حق الشفعة الشفيع وهو الشريك أو الشركاء الذين يتقاسمون الشركة وقد يكون الجار. المشفوع عليه وهو الشخص الذي قام بأخذ الجزء المعروض للبيع والذي اشترى حق شريكه، أمّا إذا قام الشريك الذي يرغب ببيع حصته بإعطائها لشخص آخر كصدقة أو ميراث عندها لا يجوز حق الشفعة. المشفوع فيه وهو العقار أو الشيء الذي يكون قابلاً للقسمة مثل الأرض، أو الشركة، أو المنزل، ولا يجوز حق الشفعة في الأمور التي لا يمكن تقسيمها مثل الحيوانات أو الأمتعة. لذلك يجب أن يَخرج العقار عن ملك صاحبه بعد حق الشفعة، وأن يكون عقد البيع عقداً صحيحاً لا مغالطة فيه، وأن يقوم الشفيع بطلب الشفعة.
مؤسسة حورس للمحاماه والاستشارات القانونيه
” حق الشفعه في القانون المصري!؟
*********
* أولا: ماهي الشفعة طبقا للمادة ٩٣٣ من القانون المدني؟
-الشفعة هي رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الاحوال والشروط المنصوص عليها ،وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أوجار فهي إذا متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره
*****
* ثانيا: من يثبت له حق الشفعة طبقا للمادة ٩٣٦ من القانون المدني؟*
1-الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
2-للشريك في الشيوع إذا بيع شى من العقار الشائع لأجنبي.
3-لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسه لهذا الحق أو بعضها.
4-لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر وللمستحكر إذا بيعت الرقبة.
5-للجار المالك في الآحوال الأتية:
أ/إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعده للبناء سواء أكانت في المدن أم في القري.
ب/ إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق علي أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار علي الأرض المبيعة.
ج/ إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة علي الأقل.
*******
* ثالثا : الحالات التي لا يجوز فيها التمسك بالشفعة ؟
لا يجوز الآخذ بالشفعة في الحالات الآتية:
1-إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإجراءات رسمها القانون.
2-إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب حتي الدرجة الرابعة أو بين الأصهار حتي الدرجة الثانية.
3-إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عباده أو ليلحق بمحل عباده.
4- ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة حيث نصت المادة 939 من القانون المدني علي تلك الحالات علي سبيل الحصر.
وكذلك يسقط الحق في الآخذ بالشفعة:
أ-إذا نزل الشفيع عن حقة في الآخذ بالشفعة.
ب/ إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.
ج/ في الأحوال الأخري التي نص عليها القانون.
******
* رابعا: اجراءات الشعة ؟
نصت المواد ٩٤٠ و٩٤١و٩٤٢و٩٤٣ علي إجراءات الشفعة وهي:
1-علي من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلي كل من البائع والمشتري خلال ١٥ يوم من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد علي تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضي الأمر ذلك.
وعلم الشفيع بحصول البيع لا يعتبر ولا يكون ثابتا إلا من تاريخ الإنذار ولا يسري ميعاد ١٥ يوم الذي يسقط حق الشفيع إذا لم يعلن رغبته في الأخذ بالشفعة قبل انقضاءه إلا من تاريخ هذا الإنذار، مما مؤداه أنه لا إلزام علي الشفيع بإعلان رغبته إلا بعد انذاره من المشتري أو البائع ولو علم بالبيع قبل ذلك.
2-لابد أن يشمل الإنذار علي بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا، وكذلك الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وإسم البائع والمشتري.
3-ويجب أن إعلان الآخذ بالشفعة أن يكون رسميا وإلا كان باطلا ولا يكون هذا الإعلان حجة علي الغير إلا إذا سجل بالشهر العقاري.
4-خلال ٣٠ يوم من تاريخ الاعلان يجب أن يودع خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي تم به البيع وعلي أن يكون قبل رفع دعوي الشفعة، وذلك ضمانا لجدية الشفيع فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد علي الوجه المتقدم سقط الحق في الآخذ بالشفعة والثمن الذي توجبه المادة ٩٤٢ علي الشفيع ايداعه هو الثمن الذي حصل الاتفاق عليه بين البائع والمشتري وانعقد به البيع ولا يكون هذا الثمن دائما هو الثمن المسمي في العقد.
إذ يحتمل أن يكون هذا الثمن غير حقيقي بقصد تعجيز الشفيع عن الآخذ بالشفعة وللشفيع أن يطعن في هذا الثمن بالصورية، وبأنه يزيد عن الثمن الحقيقي وعندئذ يقع عليه عبء اثبات هذه الصورية وله أن يثبتها بطرق الإثبات القانونية كافة بحيث أن عجز عن اثباتها اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانونا أن كان المبلغ الذي اودعه يقل عن الثمن المسمي في العقد وإذا كان الشفيع في حالة عدم انذاره بالبيع ليس له من سبيل إلي معرفة الثمن الحقيقي الذي تم به البيع فيجوز له ايداع الثمن الذي يعتقد أنه مقابل البيع علي أن يكمله عندما يتحقق من الثمن الحقيقي فيصح الإيداع .
وإذا اشتري شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة ٩٤٢ فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشتري بها.
5-لابد أن يكون الشفيع مالكا للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه وأن يكون والعقار المشفوع به مسجل.
*****************
* خامسا: المحكمة المختصة لنظر دعوي الشفعة؟
هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.
هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار.
*************
* سادسا: الآثار المترتبة علي الأخذ بالشفعة ؟
يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته والحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة يعتبر سند لملكية الشفيع، وذلك دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
موسسة حورس للمحاماه 01129230200
مؤسسة حورس للمحاماه والاستشارات القانونيه
للتواصل
من داخل مصر 01129230200
من خارج مصر (واتس اب) 00201129230200