كيف تصدى القانون لألاعيب الزوج فى تنازله عن الشقة للمؤجر؟
كيف تصدى القانون لألاعيب الزوج فى تنازله عن الشقة للمؤجر؟
فى البداية – يجب أن نعلم أن عقد الإيجار يمتد للزوجة بعد ترك الزوج – المستأجر الأصلي – للشقة حتي ولو تم طلاقها بعد ذلك، ولا يعتد بتنازل المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة للمؤجر حيث أن المقرر فى قضاء محكمة النقض أن النص فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: “…لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركة للعين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك”، وذلك طبقا للطعن رقم 2067 لسنة 73 ق – جلسة 2 ديسمبر 2004.
عقد الإيجار لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه لهذه الأسباب
وتدل تلك المادة سالفة البيان على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أى من المستفيدين من أقارب الدرجة الأولى أو الزوجة وهي حالة الامتداد القانوني لعقد الإيجار امتداد – جبري – في حق المؤجر في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين متى كانت إقامتهم بالعين مستقرة حتى تاريخ الوفاة أو الترك وأن المقصود بالترك الذى يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء فى العين المؤجرة والامتداد القانون لعقد الإيجار فى مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 وهو الترك الفعلى من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائما ويجب أن يتوافر فى الترك عنصران أولهما مادى يتمثل فى هجر الإقامة على وجه نهائى والثانى معنوى بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلى عن العلاقة الايجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار
وأن تعبير المستأجر فى التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاَ وقد يكون ضمنياَ وهو ما ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له ذلك أن المتنازل إليه في هذه الحالة لا يستمد حقه من حوالة المستأجر الأصلي لحقه، وإنما يستمد حقه من القانون الذي أعطاه الحق فى امتداد العقد إليه والزم المؤجر بتحرير عقد جديد باسمه، وأن ترك المستأجر العين المؤجرة له لزوجته قبل طلاقها يترتب عليه أن المذكور لم يعد طرفاَ فى عقد الإيجار إذ بتركه هذا تكون حقوقه والتزاماته فيه قد انتقلت إلى المقيمين معه وقت الترك، وأنه وإن كان استخلاص التخلي عن العين المؤجرة أو نفيه من مسائل الواقع التي تستقل بتقديره محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يكون استخلاصها سائغاَ ومؤدياَ إلى النتيجة التى انتهت إليها وأن تكون قد ردت على كل دفاع جوهري تمسك به الخصم يكون قوامة واقعة قدمت المستندات الدالة عليها
رغم الوفاة أو الترك.. كيف تستفيد من مزايا الامتداد القانونى لعقد إيجار المسكن؟
من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار توافر الشروط الآتية:
-وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
-أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.
-إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.
الشرط الأول: وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة
“الترك” المقصود به في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً، وقد يكون ضمنياَ، وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
الشرط الثاني: أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان
والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد، والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية، أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد، وامتداد عقد إيجار المسكن لا يكون إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط، وذلك طبقا للطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002.
الشرط الثالث: إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك
فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك”.