عقد بيع وحدة سكنية ( إبتدائى ) داخل كمبوند سكنى
عقد بيع وحدة سكنية ( إبتدائى ) داخل كمبوند سكنى
صيغة ونموذج عقد بيع وحدة سكنية ( إبتدائي ) داخل كمبوند سكنى
بمشروع ……………………….. بالعاصمة الإدارية الجديد مع الحتفاظ بحق الملكية لحين الوفاء بكامل الثمن
بيانات الوحدة رقم (…………………)
أسم العميــــــــل : ………………………………………………………………
عنوان المراسلة : ………………………………………………………………..
محمـــــول رقم : ………………………………………………………………..
أنه في يوم …………… الموافق / / ۲۰۲۰ م
قد تحرر هذا العقد فيما بين كل من : –
اولا : – شركة ……………….. للعقارات والتنمية السياحية ش.م.م ويمثلهـــا وينـــــوب عنهـــــا فــــي هــــذا العقـــد السيد / ……………………………………. ومقرها: فيلا …………………… – التسعين الشمالي – القاهرة الجديدة – القاهرة .
(طرف اول بائع)
ثانياً: الأسم : – ……………………………………………………………………….
الجنســـــية: …………………………………………………………………………..
رقم قومي/ جواز سفر : …………………………………………………………
تاريخ وجهة اإلصدار : ……………………………………………………………………
محـــل الإقامة الدائـم : …………………………………………….. الدور : ……………….الشقة : ………………..
ويمثله في هذا العقد السيد : …………………………………… بموجب التوكيل رقم …………. لسنة ………… حرف …………
الصادر من مكتب توثيق …………………………………
( طرف ثاني مشتري )
تمهيد
تعمل شركة الطرف الاول (البائع) في مجال الاستثمار العقاري خاصة ما يتعلق بمشروعاتالاسكان والتنمية العمرانية.
وقد خصصت للشركة قطعة الارض ……………. بالعاصمة الاداريه الجديدة بمساحة خمسة وستون فدانا ً تقريبا ً عن طريق رسو المزاد بالأظرف المغلقة من شركة العاصمة الادرايه للتنمية العمرانية وذلك بغرض إقامة مشروعات عمرانية متكاملة بمنطقة العاصمة الاداريه الجديدة.
ولتلبية كافة رغبات العملاء في الحصول على مسكن ملائم في جو هادئ بعيدا ً عن الضوضاء ومصـــادر التلوث تقيم الشــــركة مشروع …………………………كمنتجع فيلات متكامل الخدمات الضرورية.
وقد تقدم الطرف الثاني المشتري برغبته في شراءالوحدة محل التعاقد لأستخداماها في أغراض السكن وقد أتفق الطرفان على أن يتم البيع وفق شروط هذا العقد.
البند الاول
يعتبر التمهيد السابق جزء لا يتجزأ من هذا العقد وشرطا ً من شروطه ومتمما ً له كما تعتبر كافة الملاحق المرفقة بهذا العقد جزء لا يتجزأ من العقدومتممة ومكملة له.
البند الثاني
باع الطرف الاول إلى الطرف الثاني القابل لذلك بيعا ً موقوفا ً على ســــداد كامل الثمــن ما هو الفيلا رقم (……………..) بمشروع بالقطعة رقم ………… بالعاصمة اإلدارية الجديدة والبالغ إجمالي مساحتها (أرض ومباني) ……………..م۲ )…………..متر مربع تقريباً) باعتبارها وحدة واحدة وهي عبارة عن مباني بمساحة …………………..م۲ )………متر مربع تقريباً ) والمكونة من ارضي وأول ورووف وبدروم إن وجد والمحددة الحدودوالمعالم بالملحق رقم(۳). وهذا البيع يشمل حصة شائعة في الأرض المقام عليها المشروع تعادل نسبة الفيلا المباعة إلى نسبة سائر وحدات المشروع السكنية فقط الكائنة بها وذلك دون أرض باقيالمشروع من التجارى والحدائق وأماكن الخدمات والمرافق المملوكة للطرف الأول البائع.
من المتفق عليه بين الطرفين أنه توجد أجزاء تخرج عن مجال المنافع المشتركة وال تكون محالً لهذا العقد و هي ملك الطرف األول فقط وله الحق في استغاللها كيفما يشاء دون اعتراض من ملاك الوحدات األخرى.
البند الثالث
كما أتفق الطرفان على أن يتم هذا البيع نظير ثمنإجمالي قدره …………………………….. جنيها
فقط …………………………………………………………………. جنيه مصري لاغير
دفع منها الطرف الثاني عند التوقيع على هذا العقد مبلغا ً وقدره…………………. جنيها ًفقط …………………………………………………………………. جنيه مصري لاغير
للطرف الاول والباقي قدره ………………………………. جنيها
فقط …………………………………………………………………. جنيه مصري لاغير
ويسدد الباقي على أقساط على النحو المبين فيالجدول بالملحق رقم (۲) من ملاحق هذا العقد الخاص ببيان دفعات السداد.
و ال تبرأ ذمة الطرف الثاني (المشتري) ولا تنتقل له ملكية الوحدة المباعة إال بعد سداد كامل الثمن والوفاء الكامل لتلك الاقساط في مواعيدها المتفقعليها بما فيها دفعة وديعة الصيانة.
البند الرابع
في حالة تأخر الطرف الثاني عن التزامه بسداد أي قسط من الاقساط المستحقة عليه والمبينة بالملحق رقم (۲) في المواعيد المحددة لها لأي سبب كان بما في ذلك دفعة الصيانة ، فإنه يحل سداد باقي الاقساط المتـأخرة فورا ً بحيث يلتزم المشتري بالوفاء بها جميعا ً دفعة واحدة مع أحقية الطرف الأول في تحصيل غرامة تأخير قدرها ۵% شهريا ًمن قيمة القسط المتأخر أو الدفعات المتأخرة ويقر الطرف الثاني المشتري بأن هذه الغرامة ارتضاها وأنه ملتزم بها كتعويض اتفاقي.
إذا أستمر تخلف الطرف الثاني عن السداد لمدة تزيد عن شهر من تاريخ استحقاق القسط المتأخريعتبر هذا العقد مفسوخا ً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذارأو استصدار حكم قضائي أو اتخاذ أي إجراء قضائي و بالتالي يعتبر البيع موضوع هذا العقد كأن لم يكن .و في هذه الحالة يحق للطرف الأول التصرف في الوحدة المباعة وملحقاتها للغير بكافة أنواعالتصرفات المقررة قانونا ً للمالك في ملكه و ذلكعلى النحو الذي يراه محققا ً لمصلحته مع إلتزامالطرف األول بعد تصرفه بالبيع في الوحدةالمذكورة بأن يرد للطرف الثاني المبالغ التي سبقأن سددها الاخير له مستقطعا ً منها مبلغ يعادل نسبة قدرها ۱۵% (خمسة عشر في المائة) منالقيمة اإلجمالية للوحدة المباعة و التي تمثل كافة المصاريف اإلدارية وغيرها من المصاريف التي تكبدها الطرف الاول تعويضا ً عن التسبب في فسخ العقد ودون أي اعتراض من الطرف الثاني.
ويعتبر هـــذا تعويض أتفــاقي ارتضــاه الطــرفين وليست لأي جهة قضائية رقابه عليه. سيتم سداد تلك المبالغ إلى المشتري على أقساط آجلة وبنفس الكيفية التي قام الطرف الثاني بسدادها. على أن يبدأهذا الاسترداد بعد مضى ثالثة شهور من تاريخ هذا الفسخ .
ومن المتفق عليه أن قبول الطرف الاول للوفاء المتأخر من الطرف الثاني لبعض الاقساط أو أجزاء منها لا يمنعه من التمسك بكافة الجزاءات المشار إليها في هذا البند ومنها فسخ العقد ولا يعتبر عدم تمسك البائع بالفسخ أو بغرامة التأخير بالنسبة لأي قسط من األقساط المستحقة تنازلآ منه عن التمسك بهما بالنسبة ألي من الاقساط الاحقة وفى جميع الأحوال تضاف مدة التأخير إلى مدة التسليم فيحالة عدم الاستلام .
البند الخامس
ومن المتفق علية بين طرفي التعاقد أنه في حالة رفض الطرف الثاني إعادة حيازة الوحدة –بالتراضي – للطرف الاول نتيجة فسخ العقد لاخلال الطرف الثاني بأي بند من بنود هذا العقد،يحق للطرف الاول الالتجاء إلى القضاء المستعجل و أستصدار حكم منه يقضي بتمكين الطرف الاول من الوحدة و استرداد حيازته لها بعد أن أصبحت يد الطرف الثاني عليها بعد فسخ العقد (يدا ً غاصبه بلا سند من القـانون) مع إلزام الطرف الثاني في هذهالحالة بأن يدفع للطـرف األول مبلـغ و قدره ۲% اثنان في المائة) شهريا ً من إجمالي ثمن الوحدة المباعة مقابل الانتفاع عن كل شهر كانت الوحدة في حيازة الطرف الثاني بعد الفسخ وقبل تسليمه للطرف الأول كشرط جزائي وتعويضا ً نتيجة عدمتسليم الوحدة المشار إليها بالعقد.
وهذا التعويض نهائي وليست لأي جهة قضائية رقابة عليه و يحق للطرف األول خصم هذه المبالغ من المبلغ الملتزم برده للطرف الثاني نتيجة فسخالعقد و ذلك دون الحاجة إلى أي إجراءات.
البند السادس
مع عدم الأخلال بما ورد بالبند الثالث بالعقد تحتفظ الشركة الطرف الاول بحق إمتياز البائع علىالوحدة المبيعة وما يخصها وما يتبعها من الأرض والملحقات وذلك ضمانا ً لسداد باقي الأقساط وفوائدها وملحقاتها القانونية والمصاريف واى مبالغ اخرى تكون مستحقة على المشتري.ويحظر على الطرف الثاني المشتري أن يتصرف أو يتنازل للغير عن الوحدة المبيعة إليه بموجب هذاالعقد بأى صورة من صور التصرف أو التنازلعنها أو تقديمها كحصة عينية في شركة أيا ً كانتوضعها أو تقرير حق إنتفاع عليها أو رهنها رسميا ً
أو حيازيا ً إال بعد سداد كامل الثمن والوفاء بكافة التزاماته الواردة بهذا العقد والحصول على موافقة الشركة الطرف الاول كتابيا على ذلك وسداد رسوم تنازل للشركة قدرها ٦% (ستة فى المائة) من قيمة الوحدة المباعة مقابل المصاريف االدارية بشرط الوفاء بكافة اإللتزامات المالية المقررة بهذا العقد.
ولا يحل محل الطرف الثاني في هذا العقد سوى ورثته إذا ما التزموا بكامل ما عليه من التزامات مالية.
ويسرى ذات الحكم في حالة فقدان الأهليه أو إفلاسه أو إعساره.
ولا يجوز مطلقا ً للطرف الثاني تقرير أي حق عيني على الوحدة لأي شركة أيا ً كانت بسواء كانت شركات التأجير التمويلي أو شركات التمويل العقاري وخلافة إلا بعد سداد كامل الثمن الموضح بالبند الثالث بالإضافة إلى قيام الطرف الاول بسدادكافة مستحقات الأرض .
البند السابع
في حالة رغبة الطرف الثاني المشتري في العدولعن إتمام البيع وفسخ العقد واسترداد ما سبق سداده من أقساط فعليه التقــدم بطلب إلى الشركة الطرفالاول . ويتم البت في هذا الطلب خلال مدة أقصاها ثالثون يوماً. وفي حالة موافقة الشركة الطــرف الاول على إتمام العدول عن البيع، تقوم الشركة برد المبالغ المدفوعة للطرف الثاني مخصوما ً منهامبلغ يعادل نسبة قـــدرها ۵۱ % (خمسة عشر فيالمائة) من القيمة الاجماليه للوحدة المبيعة وذلك كتعويض للشركة البائعة عن الاضرار التي لحقتها من جراء عدم إتمام البيع (وهذا التعويض اتفاقىارتضاه الطرفين وليست الى جهه قضائية رقابة عليه).
ويقر الطرف الثاني بموافقته على قيام الشركة (الطرف الاول) بخصم هذه النسبة من قيمة الوحدةوالبدء خالل ۹۰ يوم في رد باقي المبلغ على أقساط أجلة وبنفس الطريقة التي تم بها سداد هذه الاقساط. وتحتفظ الشركة بحقها في عدم الموافقة على العدولعن إتمام البيع وفسخ العقد إال بعد بيع الوحدة موضوع التعامل للغير وقبض ثمنها بالكامل.
البند الثامن
يقر الطرف الثاني انه اطلع على مستندات الملكية والرسومات الهندسية بالنسبة للوحدة المباعة وعلىالطبيعة بالنسبة لالرض المقام عليها المشروعالمعاينة التامة النافية للجهالة.
ويقر انه قبلها على حالتها وأنه أحيط بكل القوانين واللوائح والقرارات المتعلقة بالمشروع.
البند التاسع
يلتزم الطرف الثاني المشتري من الان وبصفة نهائية بأن يقتصر انتفاعه بالوحدة المزمع إقامتها الستعماله الخاص وللغرض المعدة له وهو للسكن فقط بحيث لا يجوز له أو لخلفه الخاص أو العام تغيير ذلك الغرض واستغالله مستقبالً بأي حال مناألحوال في مباشرة أي نشاط أخر أيا ً كان غرض تجارى أو إداري وصناعي وبدون تحفظ أواستثناء.
البند العاشر
يتعهد الطرف الاول بتسليم الوحدة محل هذا العقد بتاريخ ۱/ ۷/ ۲۰۲۰ وفي حالة تأخر الشركة الطرف الاول عن التسليم في موعد أقصاه اثني عشر شهرا ًمن تاريخ التسليم المحدد (كفترة سماح متفق عليها بين الطرفين) يلتزم الطـرف الاول بسـداد غرامــة تأخير قدرهـا ۲% فقط على المبالغ المدفوعة منالطرف الثاني ، مالم يكن التأخير بسبب ظروف طارئة أو قوة قاهرة أو السباب خارجة عن إرادةالشركة.
ويلتزم الطرف األول فى هذه الحالة بخصم هذهالمبالغ مما يكون مستحقا ً له لدى الطرف الثانيمن مستحقات متأخرة مضافا إليها غرامة التأخيروال يجوز للطرف الثاني المشتري ان يطالبالطرف الاول بتسليم الوحدة المبيعه له قبل سداد كامل الاقساط والدفعات المستحقة عليه بانتظام فيمواعيدها المحددة وسداد دفعة وديعة الصيانة.
ولا تسري هذه الغرامة إذا كان التأخير فى الاستلام يرجع إلى رغبة المشتري سواء بنفسه أو عن طريقالغير فى اجراء اعمال تعديلات أو ديكورات أوتشطيبات اضافية بالوحدة المبيعة له أو ملحقاتها إذفي هذه الحالة يتم تأجيل ميعاد التسليم.
ويقر الطرف الثاني المشتري بأنه ال يحق له ان يطالب الطرف الأول البائع بغرامة التأخير وعليهأقساط متأخرة مستحقه فى ذمته و المضاف اليها غرامة التأخير ولم يتم سدادها فى مواعيدها المحددة والمبينة بالملحق رقم ۲. كما يلتزم الطرف الثاني باستلام الوحدة محل هذا العقد بمجرد دعوته لذلك ،بإخطاره بخطاب مسجل بعلم الوصول أو إعالنهعلى العنوان الموجود بصدر هذا العقد بموجب إنذار رسمي على يد محضر.
ويلتزم عند حضوره الستالم الوحدة المبيعة بسدادهكافة االقساط والدفعات وأي التزامات مالية أخرىواجبة السداد حتى هذا التاريخ.
وإذا لم يتقدم لأستلام في خلال شهر من إرسال الخطاب أو إعالنه يعتبر التسليم قد تم حكما ويترتبعليه كافة اإللتزامات المنصوص عليها بهذا العقدومنها تطبيق شروط الفسخ السابق ذكرها فى البند الرابع من هذا العقد.
وبالتالي تنتفي مسئولية الطرف الاول عن أي تعويض مادي أو تلفيات تحدث للوحدة المباعة من تاريخ تسليمها للطرف الثاني فعلا أو حكما ويسقط حق المشتري في أي إدعاء يمس المواصفات واالشتراكات المتعاقد عليها وفقا للوحدة المبيعة سالفة الذكر من تاريخ التسليم فعلا أو حكما.
البند الحادي عشر
يلتزم الطرف الثاني من تاريخ إستالمه للوحدة المباعة على النحو المبين فى الفقرة السابقة بكافة الرسوم والضرائب المقررة عليها، أيا ً كان نوعها أو سندها و منها الضرائب العقارية.
البند الثاني عشر
يحق للطرف الثاني أو خلفه العام أو الخاصالمطالبة بالشفعة في البيوع التي تتم عن أي وحدة في المشروع سواء تم البيع من الطرف الاول أومن المشترين منه أو من خلفهم العام أو الخاص.
البند الثالث عشر
يتحمل الطرف الثاني وحده كافة رسوم ومصروفات تسجيل هذا العقد ويلتزم الطرف الاول بالتوقيع على عقد البيع النهائي فور دعوته رسميا ً من الطرف الثاني متى أوفى الطرف الثاني بكامل ما عليه من مستحقات وسداد كامل الثمن ووفـقـا ً لبنود الـعقد سند ملكية الطرف الأول.
البند الرابع عشر
يلتزم الطرف الثاني (المشتري) بسداد نصيبه من قيمة تركيب العدادات المتعاقد عليها (مع شركةتوزيع الكهرباء ومرفق المياه وهيئة الصرفالصحي وهيئة التليفونات والغاز الطبيعي إن وجد)إلى الطرف الأول قبل استلامه الوحدة وذلك فيما يخص الوحدة محل التعاقد دون مقايسة التعاقدالخاصة بالمشروع وفي حالة عدم إلتزامه بذلك يحق للطرف الاول الامتناع عن تسليم الوحدة للطرف الثاني.وال يتحمل الطرف الاول البائع أية مسئولية عن تأخر الجهات الحكومية أو غير الحكومية في إدخال خدمات المرافق إلى أرض المشروع مثل المياه والكهرباء والصرف الصحي و الغاز الطبيعى.
البند الخامس عشر
ضمانا ً للحفاظ على المظهر العام والشكل الجماليللمبنى وصيانته ونظافته وحراسته واستمرار أداء كافة الخدمات فيه على أكمل وجه وبانتظام ونظرا ً لأن الطرف الاول البائع هو المالك الاصلي للمشروع وللوحدات التي لم يتم التصرف فيها، فقد فوض المشتري الطرف الاول البائع في القيام بكافة اختصاصات ومسئوليات أتحاد الشاغلين بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر إدارة المشروع ولذا فقد أتفق الطرفان على الاتي : –
۱- يقر الطرف الثاني بأنه ملتزم بسداد نسبة ۷.۵% من القيمة الاجماليه للوحدة المباعة للطرف الاول يحتفظ بها كوديعة في حساب الشركة الطرف الاول.
ويقر الطرف الثاني بعلمه وموافقته وقبولهعلى أن يقوم الطرف الاول بتحديد شكل وطبيعة إدارة المشروع، وتقوم هذه اإلدارة الاشراف وتقديم الخدمات اللازمه لمالكي وحدات المشروع وهى صيانة المرافق العامة ( مياه – كهرباء – صرف صحي) وكذا خدمات الامن والنظافة . وله في سبيل ذلك تأسيس أو التعاقد مع شركة لها شخصيتها الاعتباريه المستقلة بغرض إدارة المشروع ويكون لهذهالشركة الموارد و الصالحيات الاداريه والمالية والقانونية المستقلة لتولي جميع تلك المسئوليات التي ستمول من حصيلة العائد وتعتبر هذه النسبة المذكورة إلتزام أساسي في التعاقد لما يترتب على تنفيذه من منفعة عامة ومشتركة
لجميع الملاك وال يجوز للمتعاقد التنصل منه باعتباره مقررا ً لصالحه ولصالح باقي المالك،ويعتبر اإلخالل به اخلالا أساسيا ً بشروط هذاالعقد.
۲- يلتزم الطرف الثاني المشتري من تاريخ التسليمالفعلى أو الحكمى للوحدة المبيعة بأن يسدد وفورا ً ما قد يستحق عليه من فروق ناتجةعن الفرق بين عوائد وديعته وما هو مستحقعليه فعالً نتيجة للحساب الختامى الربع سنوى الفعلي لكافة مصاريف الصيانه والذى سوفيتم إعداده بمعرفة
مراقب الحسابات الذى تعينهالشركة لهذا الغرض ويتم إخطار المشتري بهذه الفروق لسرعة سدادها وفى حالة تخلف أو إمتناع المشتري الطرف الثاني عن سدادتلك الفروق الماليه المستحقة فى ذمته يتم حبس ووقف كافة التزامات الصيانة نحو المتوقفعن السداد ومن حق الشركة حرمانه من كافة الخدمات و المرافق أو بعضها كالحرمان منإستعمال المصاعد و الكهرباء و المياه علىأساس أن هذا الحرمان راجعا ً لفعله وخارج عن إرادة الطرف الاول البائع.
۳- يلتزم المشتري بدفع نصيبه من فروق الصيانة (ومنها مصروفات وتكاليف الاحلال والتجديد للمرافق العامة الاجهزه والادوات واآلالت المخصصة للصيانة والأمن والنظافة …الخ) حسب الوارد بالمركز المالي المعد بمعرفة المحاسب القانوني وذلك خلال شهر على الأكثر من إخطاره وفى حالة التأخير يستحق عليها غرامة تأخير قدرها ۳% شهريا من المبلغالمستحق لحين تمام السداد.
٤- من المتفق عليه أن المركز المالي المعد بمعرفة مراقب الحسابات المختص بهذا الشأن هوتقرير محايد يلتزم به طرفا هذا العقد.
يقر الطرف الثاني بموافقته من الان وبصفة نهائية على تحويل عائد الوديعة المسددة منه والخاصة بالصيانة والحراسة والنظافة إلى شركة الاداره التي ستتولى مستقبلا إدراة وصيانة وحراسة المشروع وتنشأ العالقةالقانونية المباشرة بين المشتري وشركة الاداره في هذا الشأن.
البند السادس عشر
يلتزم الطرف الثاني المشتري عند إستالم الوحدةالمبيعة استلام فعلي أو حكمي أن يقوم بتسليم شيك لصالح الطرف الاول بقيمة ۵۰۰۰۰ج (فقط خمسون ألف جنيه لاغير) كتأمين لما قد ينشأ من تلفيات أو مخالفات أوما شابه ذلك عند قيام الطرفالثاني المشتري بإجراء أى تعديلات أو تشطيبات أوديكورات داخلية للوحدة المبيعة سواء بنفسه أو عنطريق الغيرعلى أن يقوم الطرف الاول برد هذاالمبلغ كامل أو المتبقى منه (وذلك فى حالة وجود تلفيات أو مخالفات بعد االنتهاء من كافة الاعمال الخاصة بالتشطيبات الداخلية).
وفي جميع الاحوال لا يحق للطرف الثاني المشتري إجراء أي تعديالت أوتشطيبات أو عمل أي فتحات على وجهات الفيلا الا بعد الرجوع للاداره الهندسية بمقر الشركة الطرف الاول وأخذ موافقة كتابية بذلك.
البند السابع عشر
يتعهد الطرف الثاني بأن يلتزم بالاحكام التي تنظم الانتفاع أو الاستغلال للمرافق المشتركة مع الغيرولو بعد نقل ملكية الوحدة إليه بما يلي: –
۱. عدم إحداث أية تعديلات جوهرية في وحدته تمس كيان الانشائات.
۲. عدم إحداث تعديلات سواء تعلية أو إضافات بنائية بالمساحة الخارجية أو الحديقة الخاصةبالوحــدة أو بواجهــة المبنــى أو ملحقـــاته أوبالاجهزه المعدة لالنتفاع المشترك.
۳. عدم إتخاذ أي إجراء يؤثر على المظهر العامسواء بتبديل لون طلاء للواجهات الخارجية أو شكل الفيلا.
٤. اتباع اللوائح والنظم والتعليمات التي تضعها شركة الاداره في سبيل المحافظة على مظهرالمبنى وجماله وسلامه الملاك.
۵. المحافظة التامة على سالمة المرافق بحيث تظل دائما ً صالحة لإلستعمال الأمثل.ا
٦. لامتناع عن الإضرار بمالك باقي الوحدات.
۷. لا يجوز للطرف الثاني أن يستعمل المرافق المشتركة إال فيما اعدت له، كما ال يجوز أن يحول انتفاعه أو استعماله لها دون استعمال وانتفاع باقي الشركاء ولا يجوز له أحداث أىتعديلات في الاجزاء المشتركة بغير موافقة الطرف الاول كتابياً.
۸. لا يجوز للطرف الثاني أن يطلب قسمة الاجزاء المشــــتركة والـمرافــق المخصصة لمنـــافعالوحدات جميعها. كما وأنه ليس له الحق قانونا ًفي أن يتصرف فيها بالبيع أو بأى نوع آخرمن أنواع التصرف أو الاستغلال مستقلا عنالوحدة الذي يمتلكها في المشروع بموجب هذا العقد.
۹. يلتزم الطرف الثاني بعدم التدخل في أعمالالزراعة الخاصة بالمشروع ويلتزم بعدم زراعة أي أشجار أو زراعات عشوائية بالمناطقالخضراء المشتركة. وتتم زراعة هذه المناطقمن قبل الشركة الطرف الاول فقط وذلك وفقا ًللتصميمات المقررة الخاصة بالمشروع
۱۰. .لا يحق للطرف الثاني المشتري وضع الفتات أو إعلانات تجارية في أي مساحة على الوحدة المبيعة أو في الحديقة الملحقة بها
۱۱. لا يجوز للطرف الثاني إقامة أي مبانيفي المساحات الخالية الجانبية أو الخلفية أوالأماميه أو الرووف.
۱۲. يلتزم الطرف الثاني بعدم التخلص من القمامة والمخلفات الا في الاماكن المخصصة لذلك وفقا ً لقرارات شركة اإلدارة
۱۳. يلتزم الطرف الثاني بمكان إنتظار السيارات الخاص به والمسدد قيمته والمحدد بالرسمالهندسي وال يجوز بأي حال من الاحوال ترك السيارة أو االنتظار الا بالاماكن المخصصة لذلك.
۱٤. يلتزم الطرف الثاني المشتري حال قيامه بتشطيب الوحدة المباعة محل التعاقد بالالتزام بالشكل العام للمشروع مع الالتزام بكافةالتعليمات الخاصة بإدارة المشروع من حيث تشوين مواد البناء والتشطيب ومواعيد دخولهاودخول العمال وااللتزام بسداد أي تعويضات تنشأ عن أي مخالفات تصدر من العمال أوالمشرفين المختصين بهذه التشطيبات وكذلكالالتزام بمواعيد العمل الرسمية بالموقع.
۱۵. يلتزم الطرف الثاني بعدم وضع أو تخزين أيمواد تكون بطبيعتها قابلة للأشتعال تؤدى إلىالإضرار بالمبنى أو الغير
۱٦. .يتعهد الطرف الثاني بعدم إدخال الشركة(الطرف الاول) في أي خصومة قضائية تنشأبينه وبين أحد مالك فيلات المشروع أوأي جهة حكومية أيا ً كان السبب ويسري هذا التعهدعلى خلفه العام أو الخاص.
۱۷. يقر الطرف الثاني أنه إذا أخل بأى التزام منالالتزامات الموضحة بهذا البند يحق للطرف الاول أن يقوم فورا ً بدون الحاجة إلى تنبيه أوإنذار أو إعذار بإزالة ما ارتكبه الطرف الثاني من مخالفات على نفقة الطرف الثاني الذي يلتزم فضلا عن هذا بإعادة الحالة إلى ما كانتعليه ويدفع تكاليف ذلك مهما بلغت وفى حالةعدم ازالة المخالفة يحق للطرف الاول التمسك باعتبار هذا العقد مفسوخا من تلقـاء نفسه دونالحاجة إلى تنبيـه أو إنذار.
البند الثامن عشر
يقر الطرف الاول بأنه المسئول وحده دون غيرهعن شطب وإنهاء أي حقوق للغير على العين المباعة من كافة الحقوق العينية الاصليه أو التبعية الظاهرة أو الخفية وذلك عند قيامه بنقل ملكيتها للطرف الثاني أثر قيامه بالوفاء له بكامل الثمن المشار إليه بالبند الثالث من هذا العقد.
البند التاسع عشر
يحق للبائع فى أي وقت أن يحــول أو يتنازل عن أي حـق من الحقوق الناشئة عن هذا العقد وخصوصا ًالاوراق التجارية الناشئة عنه لـمن يشاء وله الحق في أن يخصمها لدى أي بنك دون التوقف علىرضاء المشتري.
البند العشرون
فى حالة مخالفة الطرف الثاني لأي بنـد من بنـود الــعـقد يفسخ هذا الـعـقد من تلقــاء نفسـه دونالحاجـة إلـى تنبيه أو إنـذار أو اللجوء للقضاء معحفظ حق الطرف الأول في الرجوع على الطرف الثاني بكافة التعويضات اللازمه والتي يراهاالطرف الاول في هذا الشأن.
البند الواحد والعشرون
من المتفق عليه أن العنوان الموضح لكل طرف بصدر هذا العقد هو الموطن القانوني الصحيح له وأن أي مكاتبات أو مراسالت أو اعلانات أوخلافه عليه صحيحة ونافذة قانونا ً ما لم يخطر أيالطرفين الاخر بتغيير العنوان بخطاب موصى عليه فى موعد أقصاه أسبوع من هذا التاريخ.
البند الثاني والعشرون
مواصفات التشطيب يقرالطرفان بأنه سيتم تسليم الوحدة محل التعاقد نصف تشطيب شاملة: -طوب احمرأسقف وأرضيات خرسانية.وصالت كهرباء ومياه وصرف على رأس القطعة المقام عليها الفيلا.
البند الثالث والعشرون
تختص محاكم القاهرة بكافة درجاتها في الفصل فيأي نزاع ينشأ عن هذا العقد.
البند الرابع والعشرون
حرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بها عند اللزوم وكذلك ثالثة ملاحق : –
الملحق الأول: رسم هندسي لوحدة موضوع العقد.
الملحق الثاني: بيان دفعات السداد.
الملحق الثالث: رسم هندسي للموقع العام للوحدة.
البند الخامس والعشرون
حرر هذا العقد من نسختين باللغة العربية والانجليزية لكل منهما ذات القوة والأثر تم توقيعهما من قبل الطرفين في التاريخ المبين اعلاه وفي حالة إختالف اللغة العربية عن اللغة الانجليزية تجب اللغة العربية اللغة اإلنجليزية .
والله خير الشاهدين ,,,,,,,,,
الطرف الاول ( بصفته ) الاسم ………………………………….. التوقيع ………………………………….
الطرف الثاني الاسم ………………………………………… التوقيع ………………………………….
مــا الفرق بين عقد البيع الابتدائي وعقد البيع النهائي ؟
العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه – العقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى .
نفرق هنا بين حالتين :
1-إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحالة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية .
2- كون المبيع عقارا – هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات .
نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط .
الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى :
1- الأهلية
2- الإيجاب والقبول
3- الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون )
5- الثمن
6- المعاينة النافية للجهالة
العقد الأبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافة و ليس له حجية العقود الموثقه امام الغير – والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الأبتدائى – لتضفى عليه بعض الشرعيه -وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت او تنقل الملكية
و البعض لايحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعيه –
** والعقد الابتدائي اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اي التزامات سوي التزامات شخصية … وبعبارة اوضح يمكن القول ان العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير … اذ ان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل
** عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري ، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي
لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها
** ولا يود ما يدعو للقلق الأن طالما الشقة في حيازتك ، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم المبيع ، و يترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، و أن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع ، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية
ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة .
ونجمل ما سبق في النقاط الاتية
……………………………………
1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل
2- العقد لا يكون مسجلا الا باحد طريقين :
1 – تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري .
2 – رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة اتباع الاجراءات الخاصة بها وشهر الحكم الصادر فيها .
حورس للمحاماه 01111295644