تملك الأجانب في مصر..حظر تملك الأجانب للأراضى الزراعيه

كانت مصر جزء من الامبراطوريه العثمانيه التى كانت تحرم عليهم تملكها فى كافه ارجائها على أن مصر قد ظفرت باستقلال ذاتى فى عهد محمد على باشا رأس الاسره المالكه السابقه وخلفائه من بعده ولما كان محمد على قد درج على تشجيع الاجانب وحثه على توسيع نشاطهم الحضارى والعمرانى فى داخل البلاد فقد منحهم حق تملك الاراضى المصريه منذ بدايه القرن التاسع عشر بل كان يمنح بعض الاجانب ابعاديات وهى اراضى غير منزرعه ويعفى هذه الاراضى من الضريبه تشجيعا على استصلاحها وفى عهد سعيد سمح للاجانب بشراء الاراضى وبوضع اليد على الاراضى الخراجيه لاستغلالها فى اقامه محالج للاقطان بها وبصدور القانون العثمانى سنه 1428 هجريه وسنه 867 ميلاديه اصبح للاجانب حق تملك العقار فى اراضى الدوله العثمانيه وعندما ظهرت الامتيازات الاجنبيه مما شكل ضررا على سلامه البلاد فى وقت لم تكن الارض الزراعيه تتسع للمصريين وكان ضروريا ان يتدخل المشرع ليؤكد على حق السياده للدوله فكان اول تنظيم وضع الاجنبى واحقيته فى التملك هو قانون رقم 37لسنه 1951 وقد ادى تطبيقه الى منع تملك الاجانب للاراضى الزراعيه وما فى حكمها من الاراضى القابله للزراعه والاراضى الصحراويه وشمل هذا المنع الملكيه التامه كما شمل ملكيه الرقبه وحق الانتفاع
ولكن قبل ذلك التاريخ كان قد صدر الامر العسكرى رقم 62 لسنه 194 وقد حظر على الاجانب تملك الاراضى الصحراويه والتى زادت اهميتها يوم بعد يوم نتيجه للمشروعات العمرانيه وكذلك لاعتبارات امنيه
ولذلك أعتبر القانون رقم 37 لسنه 1951 هو الاكثر اهميه حيث انه وضع قاعده حظر تملك الاجانب للاراضى الزراعيه وما فى حكمها من الاراضى القابله للزراعه والاراضى الصحراويه الاان هذا القانون لم يطبق باثر رجعى فبقى للاجانب ما كانوا يملكونه من ارض قبل العمل به وكانت مساحه كبيره ورغبه من تلافى النقص الوارد بالقانون رقم 37لسنه 1951 واستكمالا لسياسه الدوله تحقيقا لسياستها الاشتراكيه فى توزيع الاراضى على صغار الفلاحين لرفع مستوى معيشتهم الغى القانون السالف الذكر وحل محله القانون رقم 15 لسنه 1963 .

القانون رقم 15 لسنه 1963:
نصت الماده الاولى من هذا القانون على ان يحظر على الاجانب سواء أ كانوا اشحاص طبيعين ام اعتباريين تملك الاراضى الزراعيه وما فى حكمها من الاراضى القابله للزراعه والبور والصحراويه فى جمهوريه مصر العربيه ويشمل هذا الحظر الملكيه التامه كما يشمل ملكيه الرقبه او حق الانتفاع
ولكن قد استثنى المشرع بمقتضى القانون رقم 33 لسنه 1972 من حظر تملك الاجانب للاراضى الزراعيه وما فى حكمها اللبيين فاجاز لهم حق تملك الاراضى الزراعيه والعقارات بجمهوريه مصر العربيه كما يكون لهم حق تملك الاموال المنقوله
ثم صدر القانون رقم 81 لسنه 1976 الغى المشرع حق الليبين فى تملك العقارات المبنيه والارض الفضاء .
ولكن الحظر الذى اشار اليه القانون رقم 15 لسنه 1963يشمل جميع الاجانب سواء طبيعيين ام معنويين وايا كانت جنسيه هولاء الاجانب وان كانت هذه الجنسيه معلومه او مجهوله او حتى الاجانب عديمى الجنسيه وقد استثنت الماده رقم 1 فقره 3 من القانون رقم 15 لسنه 1963 الفلسطنيين من تطبيق احكامه فاجيز لهم تملك الاراضى الزراعيه وما فى حكمها ولكن هذا الاستثناء من الحظر مؤقتاً الى ان يستردوا أراضيهم المغتصبه ثم تدخل المشرع لينهى حق التملك للفلسطنيين للاراضى الزراعيه بمصر بمقتضى القانون رقم 104 لسنه 1985 وعدل القانون السابق ونصت مادته الاولى على ان تلغى الفقره الثالثه من القانون رقم 15 لسنه 1963وتؤول الى الدوله وفقا للقانون رقم 15 لسنه 1963 ملكيه الارض التى اكتسبها المشار اليهم فى الفقره الملغاه (الفلسطنيين ) قبل العمل باحكام هذا القانون اذا لم يتصرف فيها اثناء حياته او خلال خمس سنوات من تاريخ هذا القانون
والحظر الذى فرضه القانون رقم 15 يشمل الاراضى الزراعيه والقابله للزراعه والاراضى البور والاراضى الصحراويه فلا يجوز للاجانب تملك شيئ منها ملكيه تامه او ملكيه رقبه او كسب حق انتفاع عليها ويخرج عن نظاق الحظر الاراضى الداخله فى نطاق المدن والبلا د التى تسرى عليها احكام القانون الخاص بتقسيم الاراضى المعده للبناء كذلك يشمل الحظر الوارد بالقانون القانون رقم 15 لسنه 1963جميع اسباب كسب الملكيه مما يعنى انه لايجوز للاجنبى تملك الاراض الزراعيه بالتقادم ما لم تكن مده التقادم قد اكتملت قبل نفاذ القانون وقد رتب القانون جزاء البطلان على كل تصرف من شأنه ينقل ملكيه الارض الزراعيه للاجنبى او يرتب عليها حق انتفاع
وقد طبق القانون رقم 15 لسنه 1963 باثر رجعى وقد نصت على ذلك الماده الثانيه منه بقولها (( تؤول الى الدوله ملكيه الاراضى الزراعيه وما فى حكمها من الاراضى القابله للزراعه والبور والصحراويه المملوكه للاجانب وقت العمل بهذا القانوةن بما عليها من المنشأت والالات الثابته وغير الثابته والاشجار وغيرها من الملحقات الاخرى المخصصه لخدمتها .
ولم يعترف القانون بالتصرف الصادر من الملاك الاجانب فى اراضيهم ان لم يكن ثابت التاريخ قبل 23 ديسمبر سنه 1961 وكان هذا التاريخ هو تاريخ الاعلان عن ان تشريعا يحظر تملك الاجانب للاراضى الزراعيه سوف يصدر الامر الذى ترتب عليه اسراع كثير من الاجانب فى بيع اراضيهم الزراعيه الى مصريين تحسبا لصدور هذا القانون وقد عهد الى الهيئه العامه للاصلاح الزراعى مسئوليه تسلم الاراضى الى الت الى الدوله تطبيقا لاحكام القانون وقد قامت الدوله بتوزيع هذه الاراضى على صغار الفلاحين بمقتضى احكام المرسوم بقانون رقم 178 لسنه 1953 الخاص بالاصلاح الزراعى وفقا لهذا المرسوم بقانون قامت الدوله بتعويض الملاك الاجانب وكان هذا التعويض فى صوره سندات اسميه على الدوله لمده خمسه عشر سنه بفائده قدرها 4% سنوياً مسحوبه من تاريخ تسلم الهيئه العامه للاصلاح الزراعى للاراضى ((الماده 5 الفقره 1 من القانون )) وهكذا بتطبيق احكام القانون 15 لسنه 1963 انتهى حق الاجنبى فى التملك
وجدير بالذكر انه قد صدر القانون رقم 15 لسنه 1970 ليقرر فى مادته الاولى انه استثناء من احكام الماده 3 من القانون رقم 127 لسنه 1961 بشأن تعديل بعض احكام قانون الاصلاح الزراعى والماده 2 من القانون 15 لسنه 1963 فى حظر تملك الاجانب الاراضى الزراعيه وما فى حكمها يعتد بتصرف المالك الخاضع لاحكام اى من هذه القوانيين متى كان المالك قد اثبت التصرف فى الاقرار المقدم منه الى الهيئه العامه للاصلاح الزراعى تنفيذا لاحكام اى من هذه القوانيين او كان المتصرف اليه قد اثبت التصرف فى الاقرار المقدم منه الى الهيئه العامه للاصلاح الزراعى طبقا لحكم الماده 8 من القانون رقم 15 لسنه 1963 يتضح لتطبيق الماده 1 السابقه انه يوجد ثلاثه شروط لكى يعتد بالتصرف الصادر من الاجنبى :
1-الا تزيد مساحه الارض المتصرف فيها على حد ه عن خمسه افدنه ويكون صحيح قانونا التصرفات المتعدده الصادره من نفس المالك ما دام لم يزد كل تصرف عن خمسه افدنه كذلك الحال اذا صدرت عده تصرفات من ملاك مختلفين الى شخص واحد طالما لم يتجاوز كل تصرف عن خمسه افدنه .
2-ان تكون قد ثارت فى شأن التصرف منازعه امام اللجان القضائيه ولم يصدر فيها قرار نهائى .
3-الا يكون صدر عند نفاذ القانون رقم 15 لسنه 1970 قرار نهائى من اللجان القضائيه متعلقا بهذا التصرف او هذه التصرفات فاذا كان العكس فلا مجال للاستثناء لان الامر يكون قد استقر بصدور القرار النهائى
ولكن فى مرحله لا حقه صدر القانون رقم 50 لسنه 1979 بتعديل بعض احكام القانون رقم 15 لسنه 1970 وقرر الاعتداد بتصرفات المالك الاجنبى ولو لم تكن ثابته التاريخ قبل العمل بالقانون متى توافرات الشروط التاليه :
1-ان يكون المالك اثبت التصرف فى الاقرار المقدم منه الى الهيئه العامه للاصلاح الزراعى تنفيذا لحكم القانون او كان المتصرف اليه قد اثبت التصرف فى الاقرار المقدم منه الى الهيئه العامه للاصلاح الزراعى طبقا لحكم الماده 8 من القانون رقم 15 لسنه 1963وان يكون قد رفعت بشأنه منازعه امام الجان القضائيه للاصلاح الزراعى حتى 31 ديسمبر 1977
2-الا تزيد مساحه الارض موضوع كل تصرف على حده على خمسه أفدنه ومن الجدير بالذكر أن الدوله فى سبيل تشجيع الاستثمارات الاجنبيه الى مصر قامت باصدار القانون رقم 230 لسنه 1996 بشأن تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنيه والاراضى الفضاء مما كان له الاثر فى زياده فرصه الاجنبى فى تملك الارض الفضاء والعقارات المبنيه واستهدف المشرع المصرى من وراء اصدار هذا القانون تحقيق التوظيف الكامل للموارد البشريه المصريه واستثمار الموارد الاقتصاديه ورؤوس الاموال النقديه المدخره واجتذابا له تحقيقا للرواج والانتعاش الاقتصادى وسعيا الى رفع متوسطات دخول الافراد ومستويات معيشتهم وتقويه للاقتصاد الوطنى والوصول به الى بلوغ مرحله الرفاهيه والنضوج وقد نصت الماده الاولى من القانون المذكور على اهليه الاجنبى لتملك العقارات المبنيه والاراضى الفضاء بقولها ((مع عدم الاخلال باحكام قانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم 230 لسنه 1989يكون تملك غير المصريين سواء أكانوا اشخاصا طبيعين ام اعتباريين للعقارات المبنيه والاراضى الفضاء بجمهوريه مصر العربيه ايا كان سبب اكتساب الملكيه عدا الميراث وفقا لاحكام هذا القانون ويستفاد من حكم هذه الماده الاشخاص الذين لا يتمتعون بالجنسيه المصريه وقد سبق تعريف ما هو الاجنبى وايا كان الاجنبى شخصا طبيعيا او اعتباريا فله اهليه كسب الحقوق العقاريه فى مصر اعمالا لاحكام القانون رقم 230 لسنه 1996 واتساع اهليه الوجوب للاجنبى لتملك العقارات والارض الفضاء خلافا لكل من القانونين رقم 81 لسنه 1976 و56 لسنه 1988 بشأ، تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنيه والاراضى الفضاء طبقاً لاحكام القانون رقم 230 لسنه 1996 قد قيدها المشرع بالشروط الاتيه :
1-ان يكون التملك لعقارين على الاكثر فى جميع انحاء الجمهوريه بقصد السكن الخاص له ولا سرته وذلك دون الاخلال بحق تملك العقارات الازمه لمزواله النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصريه المختصه ويقصد بالاسره الازواج والابناء القصر .
2-الا تزيد مساحه كل عقار على اربعه الاف متر مربع .
3-الا يكون العقار من العقارات النعتبره اثرا فى تطبيق احكام قانون حمايه الاثار .

ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطيين الواردين بالبندين (1, 2 ) من هذه الماده فى الحالات التى يقدرها ولمجلس الوزراء ان يضع شروطا وقواعد حاصه بالتملك فى المناطق السياحيه والمجتمعات العمرانيه التى يحددها ويجب ملاحظه انه تطبيقا لاحكام القانون 230 لسنه 1996 يجوز للاجنبى ان يستاجر عقارا مبنيا او ارض فضاء ولا يقتصر الامر على تملكه لها اذ ان الاجنبى وحسب الاصل يتمتع باهليه الوجوب اى صلاحيه الشخص لاكتساب الحقوق والالتزام بالواجبات ولكن يجب ان يكون ايجار الاجنبى للقارات المبنيه والارض الفضاء محدد المده ولا يكون ابديا
واذا كان المشرع زاد من اهليه الاجنبى لاكتساب حق ملكيه العقارات المبنيه والاراضى الفضاء الا ان الحظر الوارد بالقانون رقم 15 لسنه 1963 بحظر تملك الاجنبى للاراض الزراعيه او البور فى نطاق الحيز العمرانى للقريه يكون مازال قائما اذا ان حقه فى اكتساب هذه الملكيه انما يكون فى نطاق الارض الواقعه بالمدن وعواصم المدريات وعواصم المراكز والتى كان يسرى عليها القانون رقم 52 لسنه 1940 بشأن تقسيم الاراضى المعده للبناء
وعلى ذلك يبقى حظر تملك الاجنبى للاراضى الزراعيه سواء بالمدن او بالقرى سارى المفعول ويقتصر على الاراضى الفضاء والعقارات المبنيه الوزاقعه فى زمام المدن
وقد اورد المشرع قيدان على حق تملك الاجنبى فى التصرف فيما تملكه من ارض او عقار مبنيا :
اولهما / منع الاجنبى من التصرف تصرفا ناقل للملكيه قبل مضى خمس سنوات من تاريخ اكتسابه لملكيه العقار او الارض الفضاء .
وثانيهما /وجوب ان يقوم الاجنبى بالبدء فى البناء على الارض الفضاء التى تملكها خلال مده لاتجاوز الخمس سنوات التاليه لشهر التصرف الذى كسب به الارض الفضاء ويترتب على الاخلال بهذا القيد القانونى جزاء يتمثل فى زياده المده الاصليه لمنع الاجنبى من التصرف فى الارض الفضاء تساوى مده التأخير فى البدء فى البناء واذا كان المشرع المصرى انتهى الى عدم تملم الاجنبى للارض الزراعيه بمصر حفاظاً على الثروه القوميه والعمل على عدم تأثر الاقتصاد الوطنى بهيمنه الاجنبى على مقدرات هذه الثروه