العقد الأخضر و الشهر العقاري
العقد الأخضر و الشهر العقاري
العقد الأخضر والشهر العقاري
عقد البيع المسجل “العقد الأخضر”: هو أفضل سندات الملكية ويحتوي على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقارى المشهر بها.
يتم الذهاب بصورته إلى مأمورية الشهر العقاري المستخرج منها وهي تكون موضحة أعلى العقد، ويتم التقديم على صورة رسمية من تلك العقد بموجب طلب للمأمورية، ونقوم بمطابقته بالصورة، والتأكد من صحة رقم القطعة ومحل العقار والحدود والمساحة الخاصة بالوحدة تحديدا.
ملحوظة: توجد عقود تكتب على الورق الأخضر “شبيهة للعقد المسجل”، وهي لا تعد عقدا مسجلا، وإنما هى عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها خاتم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقى، فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقارى فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل فهذا دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائى وليس عقدا مسجلا.
الشهر_العقاري وقوته القانونية: مصلحة #الشهر_العقاري مصلحة تابعة لوزارة العدل وهي من اهم المصالح الي تحكم الملكية العقارية في مصر ومن اهم ادوارها توثيق المستندات وتسجيل العقود والملكيات عموما
التسجيل: له أثر ناقل للملكية لان بدون #التسجيل لا تنتقل الملكية.
كيف اضمن حقى عند شراء شقه
الفرق بين عقد البيع لابتدائى وعقد البيع النهائى
أولا تقوم بإجراء المعاينه اللازمة للعقار الكائن به الشقة محل التعامل، والتأكد من مساحتها والمواصفات المتفق عليها عند الشراء.
ثانيا :بعد الانتهاء مما سبق وقبولك للوحدة ومعاينتها واتفاقك على قيمتها مع البائع فيحق لك طلب الاطلاع على كافة مستندات البائع كسند لملكيته.
وهى قد تكون أحد هؤلاء
1-عقد البيع المسجل “العقد الأخضر”، وهو أفضل سندات الملكية ويحتوى على رقم شهر وتاريخ للشهر، ويمكن استخراجه من مأمورية الشهر العقارى المشهر بها بمعرفة أى شخص، حتى إن لم يكن طرفاً فيه، وذلك بموجب رسم.
2- عقد البيع غير المسجل، وهو العقد الابتدائى الموقع بين أطرافه ومختوم بخاتم النسر وموضح بـ”عبارة” نظر فى الدعوى رقم كذا، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، ولابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.. وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، نظرا لتكلفته القليلة.
3- عقد موقع من طرفيه وليس به أختام، وبالتالى لا يوجد حكم بصحة توقيع البائع عليه، وهذا يعد عقدا عرفيا تماما، ومن الممكن اصطناعه، ولا يعد سنداً لملكية الوحدة.
4- بالإضافة إلى العقد فلابد من الاطلاع على آخر إيصال كهرباء ومياه وغاز وتليفون “إن وجد”.
رابعاً يتم أخذ صورة من كل ماذكر وما قد يستجد كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى.
خامسا يتم الاستعلام بالحى التابع له الوحدة محل التعامل عن الأرض ومالكها بالحى وعن الوحدة وموقفها من رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه، وكذا عن الخدمات بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة.
سادسا بعد الاستعلام عن العقار بالحى يتم الاستعلام عن كافة الخدمات الموجود بالوحدة عن طريق الإيصالات السابق استلام صور منها مثل (شركات الكهرباء والمياه والغاز والسنترال)، والتأكد من أن صاحب الوحدة بالفعل متعاقد على تلك الخدمات، وأنه يسدد قيمتها حتى آخر موعد لشراء الوحدة.
سابعا يتم الاستعلام عن العقد سند الملكية وهناك فرضان فى تلك الحالة
1- العقد المسجل “الأخضر” يتم الذهاب بصورته إلى مأمورية الشهر العقارى المستخرج منها وهى تكون موضحة أعلى العقد، ويتم التقديم على صورة رسمية من تلك العقد بموجب طلب للمأمورية.. ونقوم بمطابقته بالصورة، والتأكد من صحة رقم القطعة محل العقار والحدود والمساحة الخاصة بالوحدة تحديدا.
2- العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.
ملحوظة: لوجود خطأ شائع بين الناس فلا يوجد ثمة فروق بين العقد الابتدائى أو النهائى فكليهما يعتبر عقدا ابتدائيًا وهى مجرد تسميات نحن نسميها فقط.. والعقد النهائى هو فقط العقد المسجل “الأخضر”.
ملحوظة أخرى: توجد عقود تكتب على الورق الأخضر “شبيهة للعقد المسجل”، وهى لا تعد عقدا مسجلا، وإنما هى عقود كتبت على تلك الأوراق وأخذ عليها خاتم النسر بصحة توقيع البائع، وحتى لا يختلط علينا الأمر بينها وبين العقد المسجل الحقيقى، فبمجرد الاستعلام بمأمورية الشهر العقارى فلن نجد لهذا العقد وجودا، كما أن تلك العقود لا يكون بها رقم شهر ولا تحمل خاتما شبيها بزهرة اللوتس كدليل على صحته وعند عدم وجود تلك الدلائل فها دليل على عدم تسجيل الوحدة محل هذا العقد، وأنه مجرد عقد ابتدائى وليس عقدا مسجلا.
ثامنا بعد الانتهاء من كافة الاستعلامات والتأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويتم ذكر فيه تسلسل الملكية، ضمان البائع بحيازته للوحدة وضمانه للعيوب الخفية، التى قد تظهر ووضع شرط جزائى لذلك ذكر الحدود الخاصة بالعقار والوحدة أيضا، وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية.
تاسعا وأخيرا بعد توقيع العقود يتم الاتفاق على الذهاب الى مكتب الشهر العقارى لتحرير التوكيل من البائع طبقا لما أوضحنا سلفا، وهذا التوكيل يغنى المشترى مستقبلا عن اللجوء إلى البائع حال قيامه بتسجيل الوحدة أو تعامله مع أى جهة حكومية (كهرباء – مياه – غاز – تليفون) فيمكنه نقل كافة ما سبق باسمه بموجب هذا التوكيل.
هذا من جه ومن جهة اخرى
مراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة أو البنك الممول أو الشركة المطورة للمشروع التابع له العقار للتأكد من ملكية البائع للعقار ومن عدم وجود مخالفات على الاشتراطات الخاصة ببناء العقار أو تعديه على ممتلكات الدولة، وأن العقار مرخص أو أن الوحدة التي ينوي شراءها تقع في طابق مرخص له بالبناء ومبين في الرخصة ومن عدم وجود مخالفات بالعقار وهكذا.
4- التأكد من إيصالات المرافق الخاصة بالعقار (إن وجدت، خاصة في حالة الشقق والفيلات) كالكهرباء والمياه والغاز وهكذا من ملكية البائع للعقار.
5- التأكد من صفة البائع وأحقيته في التصرف بالبيع، سواء بصفته الأصلية أو كوكيل عن المالك بتوكيل سارى المفعول.
6 – أن يتضمن عقد البيع كل الحقوق والالتزامات الخاصة بكل طرف، سواء البائع أو المشتري بصورة واضحة، بحيث لا يختلف في تفسيرها أو فهمها، بما في ذلك النص على حصة الأرض والاتفاقات الخاصة بالمنافع والسطح والبدروم والحديقة والأجزاء المشتركة وغيرها. كما ينبغي النص على خلو العقار من أية منازعات قضائية أو رهن، وأنه لم يسبق للبائع التصرف فيه بأي حال مع ضمان عدم تعرض أي شخص للمشتري في حيازته وملكيته للعقار مستقبلا.
7- يجب النص بوضوح على تحمل الطرف البائع لكل الالتزامات الخاصة بالعقار المباع مثل الضرائب العقارية والرسوم والعوائد وغيرها من التكاليف، وأيضا ما يخص الوحدة من أجرة الحارس والمياه والكهرباء والغار ومصاريف الصيانة السنوية وخلافه حتى تاريخ استلام الوحدة المباعة في حالة الشقق والفيلات السكنية.
8- يجب توقيع عقد بيع ابتدائي (في حالة سداد القيمة على أقساط أو وجود أقساط متبقية على العقار) أو عقد بيع نهائي في حالة الدفع النقدي لكامل المبلغ. كما ينبغي الحصول على توكيل رسمي من المالك بحق البيع لنفسه وللغير من مصلحة الشهر العقاري. في حالة شراء وحدة سكنية عليها حظر بيع أو لتجنب دفع رسوم نقل الملكية للجهة المالكة للمشروع إذا رغب في ذلك المشتري وهو إجراء غير مفضل. ويفضل إشهار عقد بيع العقار في مصلحة الشهر العقاري بمجرد تحريره لضمان أسبقية الشراء وعدم تلاعب البائع مستقبلا.
9- عند سداد قيمة العقار ينصح بدفع المبلغ بالبنك أو بجهة التنازل (مصلحة الشهر العقاري أو جهاز المدينة) أو في مكتب الوساطة العقارية أو في الشركة المالكة للمشروع العقاري.
10- النص صراحة على التزام الطرف البائع بالمثول أمام مصلحة الشهر العقاري أو المحكمة (في حالة دعوى صحة التوقيع على عقد البيع) للإقرار بصحة التوقيع على العقد. وفي حالة وجود أكثر من مالك، يجب الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين للبائع.
مؤسسة حورس للمحاماه والاستشارات القانونيه
للتواصل عبر الهاتف واتس آب وفايبر
من خارج مصر 00201129230200
من داخل مصر 01129230200