إحراءات رفع دعوى ” تسجيل العقارات فى مصر “

اعرف حقك.. الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي والشروط الواجب توافرها

العقد الابتدائي هو عقد عرفي بين طرفين بينما العقد النهائي هو العقد المسجل أمام الجهة المناط بها التسجيل وفقا للأوضاع التى يقررها القانون، وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى.

نفرق هنا بين حالتين:

1- إذا كان المبيع منقولا بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه – الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى، ففي هذه الحالة يكون كافي لإثبات الملكية إعمالا للقاعدة القانونية التي تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند للملكية.

2- كون المبيع عقارا- هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد إبتدائى ليس له حقوق، ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.

نخلص من ذلك إلى أن «العقد الإبتدائى» يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.

الشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:

1- الأهلية.

2- الإيجاب والقبول.

3- الرضا.

4- محل العقد يكون مشروع «غير مخالف للقانون».

5- الثمن.

6- المعاينة النافية للجهالة.

العقد الابتدائى

العقد الابتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى و البائع و هو عقد صحيح بين أطرافه و ليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير- والشائع في الواقع العملي هو الحصول على حكم بصحة التوقيع على العقد الابتدائى- لتضفى عليه بعض الشرعية- وجدير بالذكر أن دعوى صحة التوقيع تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثبت أو تنقل الملكية «خطوت رفع دعوى صحة التوقيع».

فيما يرى البعض أنه لا يحبذ العقد الأبتدائى و يعتبرونه ورقه عرفية ليس لها صفه الشرعية -والعقد الابتدائي إذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه أي التزامات سوي التزامات شخصية، وبعبارة أوضح يمكن القول أن العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يجوز الاحتجاج به في مواجهة الغير، إذ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

عقد البيع النهائي

عقد البيع النهائي المقصود به هو العقد الذي يسجل بالشهر العقاري، وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائي، لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد نهائي إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها.

على سبيل المثال:

ليس هناك ما يدعو للقلق طالما الشقة في حيازتك، فعقد البيع غير المسجل و إن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى، إلا أنه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع، و يترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشترى، وأن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع، فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية، ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذي معك ولا يوجد مشكلة.

ويمكن إجمال ما سبق في الآتي:

1- العقد الابتدائي لا ينقل الملكية ولا يحتج به في مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.

2- العقد لا يكون مسجلا إلا بطريقين:

أ-تقديم طلب تسجيل في الشهر العقاري.

ب- رفع دعوي صحة ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها