إتحاد الشاغلين
إتحاد الشاغلين
إتحاد الشاغلين
معنى إتحاد الشاغلين: سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .
وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى” تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
• إنقضاء إتحاد الشاغلين
يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .
1- هلاك البناء
فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه : ” 1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ……………”.
يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى . هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .
2- نقصان الشاغلين
ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .
يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .
3- فقد شرط العضوية
وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام “.
وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد ” .
من المواد يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد وهذا أمر بديهى .
يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار ، نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ، ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى . غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.
ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .
كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :
” تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد “.
جميع حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة لادس
• رئيس إتحاد الشاغلين
وبطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره
حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على : ” يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .
فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة ” .
كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى :
“يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره” .
اما المادة (8) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره ” .
وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى : ” 1- الوكالة تبرعية ، ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .
2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة ” .
وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق ، مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا .
وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008
يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان ، كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.
وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ” .
وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .
ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :
” يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده “.
مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى ” مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.”
• عضوية اتحاد الشاغلين
نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه: ” يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .
وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون “.
• إدارة اتحاد الشاغلين
تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :
” تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون “
وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .
ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 156 لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى :
” على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص .
كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على ألا يقل إجمالى عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات “.
اما المادة (5) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فتنص على أنه : “يصبح عضواً فى الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اياً من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرأً لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .
كما يعد عضواً بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .
فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الاتحاد” .
مع ملاحظة أن المادة 4 منه قد نصت على أنه : “لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتساب لحق فى الملكية ولا تعد اعترافاً بالوضع القائم “.
وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فلابد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم وانما هو يدخل هنا الاتحاد لسداد الالتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسوةً بدفع الايجار على اعتبار أنه مقابل انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم . طعون بالنقض ارقام 1813 لسنة 57 ق جلسة 21/01/1993 ، 1107 لسنة 50 جلسة 20/03/1984، 277 لسنة 49 جلسة 20/01/1983، 994 لسنة 45 جلسة 04/03/1980
• أختصاصات اتحاد الشاغلين
يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه.
فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى: المادة 80 تنص على انه :
” مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ، وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن” .
والمادة 81 تنص على انه :
” تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .
ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .
وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.
والمادة 82 تنص على انه :
“على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .
وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .
ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات “.
والمادة 83 تنص على انه :
“على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون “.
والمادة 84 تنص على انه :
” توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون “.
والمادة 85 تنص على انه :
“تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .
ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون” .
والمادة 86 تنص على انه :
“يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .
ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه” .
والمادة 87 تنص على انه :
” يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية “.
والمادة 88 تنص على انه :
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل” .
والمادة 89 تنص على انه :
” يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف ” .
كما تأتى المادة 76 من قانون البناء لتعطى لاتحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد الاتحاد فى الوحدات المحلية .
أما اللائحة التنفيذية لقانون البناء المواد 168،169 تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى :
المادة 168 تنص على أنه “مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : –
– انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السرى مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .
إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .
الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .
النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .
فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار “.
المادة 169 تنص على أنه:
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل” .
كذلك المادة 11 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فقد تحدثت على اختصاصات الجمعية العمومية للأتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات وانتخاب الرئيس وعزلة وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيلاً بنص المادة والتى تذكر نفس الاختصاصات الواردة فى قانون البناء .
وحيث أن لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة ، وله حق التقاضى ، وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله ، وله نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور الاتحاد ، فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية .
طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868 : ” ان الاتحاد تثبت له الشخصية المعنوية ، ومن المستقر عليه القضاء والفقه فى مصر هو جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التى يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه ، أن الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية وتقرير مساءلتها مدنيا عما يسند إليها من أعمال غير مشروعة يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى والاقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى “.
• المراقبة و الاشراف على إتحاد الشاغلين
تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث : قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .
ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه ” فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار “.
وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:
1″- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .
وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .
كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .
2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر .”
• جزاءات عدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين
حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .
الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.
1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود
حيث تنص المادة (81) من منه على انه :
” ……… وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.
2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة
فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :
” يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية “.
3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل
حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل “.
4- غرامة شهرية
والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى : ” يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة “.
كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .
==========================
قـــــــــرار وزاري
رقم ( 200) لسنة 2009
وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية :-
bullet
بعد الإطلاع القانون المدني الصادر بالقانون رقم ( 131 ) لسنة 1948 .
bullet
وعلى قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما .
bullet
وعلى قانون تأجير وبيع ألاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية .
bullet
وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولائحته التنفيذية .
bullet
وعلى قرار البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية .
قــــــرر (المادة الأولى )يعمل بشأن نظام اتحاد الشاغلين بالنموذج المرفق (المادة الثانية)يلغى القرار الوزاري رقم 1096 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك .(المادة الثالثة) ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية , ويعمل به اعتبارا” من اليوم التالي لتاريخ نشره .وزير الإسكانوالمرافق والتنمية العمرانيةصدر في 21/5/2009
*****************************************************************************************************
النظام النموذجي لإتحاد الشاغلين
الباب الأولبيانات الاتحاد وأهدافهمادة (1) بيانات الاتحاد :-اتحاد شاغلي العقار الكائن برقم بشارع بحي (أو مدينة أو قرية ) بمحافظة ومقره بالعقار المذكور
مادة (2 ) أهدافه الاتحاد :-
مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتي تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته , وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
الباب الثانيعضوية الاتحاد
مادة (3) :عضوية الاتحاد :
bullet
bullet
bullet
bullet وبياناتهم وفقا للجدول المرفق .
مادة (4) :
لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتسابا لحق في الملكية لا تعد اعترافا بالوضع القائم.
مادة (5) : اكتساب عضوية الاتحاد :
bullet يصبح عضوا” في الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اى من وحدات العقار في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع ومشتريا بعقد غير مسجل لها أو يحوزها بموجب سند قانون سواء كان شخصا” طبيعيا أو اعتباريا , وفى العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .
bullet كما يعد عضوا ” بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .
bullet في حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه في عضوية الاتحاد .
مادة ( 6) زوال عضوية الاتحاد :
تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .الباب الثالثإدارة الاتحاد
مادة (7) :إدارة الاتحاد :
bullet يدار الاتحاد من خلال :-
– الجمعية العمومية للاتحاد :-
وتتكون من كافة أعضاء الاتحاد .
مجلس الإدارة :- تتولى الجمعية العمومية تشكيلة لتنفيذ قراراتها من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو وفى حالة زيادة عدد الوحدات عن سبع ينتخب نائب للرئيس .
مادة (8) : مجلس إدارة الاتحاد :
يكون مالك العقار رئيسا” للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم , فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا الاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلي :-
bullet أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
bullet أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي .
bullet إلا يكون قد حكم بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
مادة ( 9) سقوط عضوية مجلس الإدارة :
تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .
مادة (10) :
تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات التي تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا الى اجمالى مسطح الأرض , على أن يحتسب المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال السكنى .
مادة ( 11) : اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد : –
مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القررارت التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلي :-
bullet انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو احد هم وذلك بالاقتراع مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة في حالة العزل .,
bullet إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
bullet تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
bullet التصديق على الحساب الختامي للاتحاد .
bullet الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العاقر وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
bullet اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم -* والسطح وما الى ذلك ) .
bullet النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن .
bullet العمل على فض المنازعات التي تنشا بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية :-
bullet تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم .
bullet تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .
مادة ( 12) : دعوة الجمعية العمومية :-
تنعقد الجمعية العمومية للاتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب مجلس إدارة الاتحاد وبدعوة موقعة ممن ربع الأعضاء على الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت لذلك .
مادة (13) :- عضو الاتحاد غير المقيم بالعقار:-
على عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل أقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . وألا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار.
مادة (14) الإنابة في حضور اجتماع الجمعية العمومية :
على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه أبلاغ رئيس الاتحاد كتابة قبل موعد الاجتماع . وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتباري أو لمالك في العقار او شاغلين متعددين لوحده واحدة أنة ينيب عنه في حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الجمعية العمومية ولا تكون إلا لعضو واحد فقط .
مادة (15) :نصاب الاجتماع :
لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحا ألا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فأن لم يكتمل النصاب القانوني للاجتماع ينعقد الاجتماع الثاني في الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مدة اقلها ساعة وأقصاه خمسة عشر يوما” من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه الحالة صحيحا” بحضور اى عدد من الأعضاء . ويجب في بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضوا أو من ينوب عنه . وتنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال , كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
مادة (16) : اتخاذ القرارات :
تصدر قرارات في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين كنون المن تخلف عن سداد الالتزامات معدودة إذ القرارات وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء حتى وان لم يحضر الاجتماع .
مادة (17) محاضر الجلسات :
تدوين محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبينا به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين القرارات والأصوات التي حازها كل قرار .الباب الرابع مالية الاتحاد
مادة (18) :
السنة المالية : تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير وتنتهي في 31ديسمبر
معنى إتحاد الشاغلين: سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .
وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى” تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
• إنقضاء إتحاد الشاغلين
يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .
1- هلاك البناء
فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه : ” 1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ……………”.
يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى . هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .
2- نقصان الشاغلين
ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .
يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .
3- فقد شرط العضوية
وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام “.
وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد ” .
من المواد يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد وهذا أمر بديهى .
يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار ، نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ، ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى . غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.
ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .
كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :
” تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد “.
جميع حقوق الطبع والنشر محفوظة لشركة لادس
• رئيس إتحاد الشاغلين
وبطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره
حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على : ” يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .
فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة ” .
كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى :
“يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره” .
اما المادة (8) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
” يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره ” .
وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى : ” 1- الوكالة تبرعية ، ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .
2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة ” .
وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق ، مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا .
وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008
يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان ، كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.
وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون ” .
وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .
ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :
” يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده “.
مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى ” مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار.”
• عضوية اتحاد الشاغلين
نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه: ” يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .
وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون “.
• إدارة اتحاد الشاغلين
تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :
” تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون “
وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .
ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 156 لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى :
” على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص .
كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على ألا يقل إجمالى عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات “.
اما المادة (5) من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فتنص على أنه : “يصبح عضواً فى الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اياً من وحدات العقار فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكاً أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرأً لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .
كما يعد عضواً بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .
فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية الاتحاد” .
مع ملاحظة أن المادة 4 منه قد نصت على أنه : “لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتساب لحق فى الملكية ولا تعد اعترافاً بالوضع القائم “.
وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فلابد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم وانما هو يدخل هنا الاتحاد لسداد الالتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسوةً بدفع الايجار على اعتبار أنه مقابل انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم . طعون بالنقض ارقام 1813 لسنة 57 ق جلسة 21/01/1993 ، 1107 لسنة 50 جلسة 20/03/1984، 277 لسنة 49 جلسة 20/01/1983، 994 لسنة 45 جلسة 04/03/1980
• أختصاصات اتحاد الشاغلين
يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه.
فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى: المادة 80 تنص على انه :
” مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
كما تختص الجمعية العمومية بتحديد الالتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ، وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون فى هذا الشأن” .
والمادة 81 تنص على انه :
” تشكل الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين من كافة أعضاء الاتحاد وتنعقد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب من مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء على الأقل ، أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك .
ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الاجتماع إلى جلسة أخرى تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوما من تاريخ الاجتماع الأول ، ويكون الانعقاد فى هذه الحالة صحيحا بحضور أى عدد من الأعضاء .
وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.
والمادة 82 تنص على انه :
“على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن يخطر رئيس الاتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية .
وفى جميع الأحوال يجوز لأى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ، وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
وعلى كل عضو بالجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو الإيجار أن يخطر الوحدة المحلية ورئيس الاتحاد كتابة بهذا التصرف .
ولا تقبل عضوية العضو الجديد إلا بعد سداد ما على الوحدة من التزامات “.
والمادة 83 تنص على انه :
“على عضو الجمعية العمومية الذى لا يقيم فى العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذى يطرأ عليه . وإلا صح إعلانه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه اللائحة التنفيذية لهذا القانون “.
والمادة 84 تنص على انه :
” توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للاتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوما على الأقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون “.
والمادة 85 تنص على انه :
“تتكون موارد الاتحاد من الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ، أو عائد ناتج استثمار موارد الاتحاد ، أو التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم ، وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون الإجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن .
ويتولى أمين الصندوق تحصيل الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ، وإعداد الموازنة التقديرية والحساب الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون” .
والمادة 86 تنص على انه :
“يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ، ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات الجمعية العمومية ، كما يباشر إجراءات قيد الاتحاد فى السجلات الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ، وعليه أن يخطر الوحدة المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ، ويتولى إدارة وتصريف شئون الاتحاد ، وتمثيله أمام القضاء والجهات الحكومية ، ولمجلس الإدارة أن ينيب غيره فى ذلك .
ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة الاتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس الاتحاد فى حالة غيابه” .
والمادة 87 تنص على انه :
” يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية “.
والمادة 88 تنص على انه :
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل” .
والمادة 89 تنص على انه :
” يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل الاتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى ترتبت فى ذمة السلف ” .
كما تأتى المادة 76 من قانون البناء لتعطى لاتحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد الاتحاد فى الوحدات المحلية .
أما اللائحة التنفيذية لقانون البناء المواد 168،169 تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى :
المادة 168 تنص على أنه “مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى : –
– انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو أحدهم وذلك بالاقتراع السرى مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل .
إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
التصديق على الحساب الختامى للاتحاد .
الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك ) .
النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن .
العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار .
فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية ملاكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية العمومية :-
تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة فى العقار “.
المادة 169 تنص على أنه:
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه الإصلاحات جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل” .
كذلك المادة 11 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين فقد تحدثت على اختصاصات الجمعية العمومية للأتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات وانتخاب الرئيس وعزلة وتحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيلاً بنص المادة والتى تذكر نفس الاختصاصات الواردة فى قانون البناء .
وحيث أن لاتحاد الملاك ذمة مالية مستقلة ، وله حق التقاضى ، وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله ، وله نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور الاتحاد ، فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية الاعتبارية .
طعن بالنقض رقم 135 لسنة 15ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة 25/6/1964 ص 868 : ” ان الاتحاد تثبت له الشخصية المعنوية ، ومن المستقر عليه القضاء والفقه فى مصر هو جواز مساءلة الشخص المعنوى عن الأخطاء التى يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه ، أن الاعتراف بالاشخاص الاعتبارية وتقرير مساءلتها مدنيا عما يسند إليها من أعمال غير مشروعة يعتبر من الأصول العامة التى يقوم عليها النظام الاجتماعى والاقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة 28 من القانون المدنى “.
• المراقبة و الاشراف على إتحاد الشاغلين
تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث : قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .
ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه ” فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار “.
وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:
1″- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .
وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .
كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .
2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر .”
• جزاءات عدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين
حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .
الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.
1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود
حيث تنص المادة (81) من منه على انه :
” ……… وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد “.
2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة
فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :
” يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية “.
3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل
حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه
” يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل “.
4- غرامة شهرية
والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى : ” يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة “.
كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .
==========================
قـــــــــرار وزاري
رقم ( 200) لسنة 2009
وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية :-
bullet
بعد الإطلاع القانون المدني الصادر بالقانون رقم ( 131 ) لسنة 1948 .
bullet
وعلى قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما .
bullet
وعلى قانون تأجير وبيع ألاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الصادر بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية .
bullet
وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولائحته التنفيذية .
bullet
وعلى قرار البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية .
قــــــرر (المادة الأولى )يعمل بشأن نظام اتحاد الشاغلين بالنموذج المرفق (المادة الثانية)يلغى القرار الوزاري رقم 1096 لسنة 1979 بإصدار النظام النموذجي لاتحاد الملاك .(المادة الثالثة) ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية , ويعمل به اعتبارا” من اليوم التالي لتاريخ نشره .وزير الإسكانوالمرافق والتنمية العمرانيةصدر في 21/5/2009
*****************************************************************************************************
النظام النموذجي لإتحاد الشاغلين
الباب الأولبيانات الاتحاد وأهدافهمادة (1) بيانات الاتحاد :-اتحاد شاغلي العقار الكائن برقم بشارع بحي (أو مدينة أو قرية ) بمحافظة ومقره بالعقار المذكور
مادة (2 ) أهدافه الاتحاد :-
مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتي تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته , وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
الباب الثانيعضوية الاتحاد
مادة (3) :عضوية الاتحاد :
bullet
bullet
bullet
bullet وبياناتهم وفقا للجدول المرفق .
مادة (4) :
لا يترتب على عضوية الاتحاد اكتسابا لحق في الملكية لا تعد اعترافا بالوضع القائم.
مادة (5) : اكتساب عضوية الاتحاد :
bullet يصبح عضوا” في الاتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل اى من وحدات العقار في تاريخ لاحق على قيد الاتحاد سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع ومشتريا بعقد غير مسجل لها أو يحوزها بموجب سند قانون سواء كان شخصا” طبيعيا أو اعتباريا , وفى العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يعتبر مالك الوحدة هو عضو الاتحاد .
bullet كما يعد عضوا ” بالاتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين .
bullet في حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه في عضوية الاتحاد .
مادة ( 6) زوال عضوية الاتحاد :
تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .الباب الثالثإدارة الاتحاد
مادة (7) :إدارة الاتحاد :
bullet يدار الاتحاد من خلال :-
– الجمعية العمومية للاتحاد :-
وتتكون من كافة أعضاء الاتحاد .
مجلس الإدارة :- تتولى الجمعية العمومية تشكيلة لتنفيذ قراراتها من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو وفى حالة زيادة عدد الوحدات عن سبع ينتخب نائب للرئيس .
مادة (8) : مجلس إدارة الاتحاد :
يكون مالك العقار رئيسا” للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم , فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا الاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلي :-
bullet أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
bullet أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي .
bullet إلا يكون قد حكم بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
مادة ( 9) سقوط عضوية مجلس الإدارة :
تزول عضوية الاتحاد في حالة فقد شرط العضوية طبقا لهذا النظام .
مادة (10) :
تكون نسبة التصويت والمساهمة في الالتزامات التي تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا الى اجمالى مسطح الأرض , على أن يحتسب المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال التجاري و الادارى بضعف المتر المسطح للانشغال السكنى .
مادة ( 11) : اختصاصات الجمعية العمومية للاتحاد : –
مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القررارت التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلي :-
bullet انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة أو احد هم وذلك بالاقتراع مع مراعاة أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة في حالة العزل .,
bullet إقرار الموازنة التقديرية للاتحاد .
bullet تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين .
bullet التصديق على الحساب الختامي للاتحاد .
bullet الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامة العاقر وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعة المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .
bullet اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم -* والسطح وما الى ذلك ) .
bullet النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوى الشأن .
bullet العمل على فض المنازعات التي تنشا بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار يضاف لما تقدم الاختصاصات التالية للجمعية :-
bullet تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم .
bullet تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .
مادة ( 12) : دعوة الجمعية العمومية :-
تنعقد الجمعية العمومية للاتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء على طلب مجلس إدارة الاتحاد وبدعوة موقعة ممن ربع الأعضاء على الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت لذلك .
مادة (13) :- عضو الاتحاد غير المقيم بالعقار:-
على عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الاتحاد بمحل أقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . وألا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار.
مادة (14) الإنابة في حضور اجتماع الجمعية العمومية :
على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه أبلاغ رئيس الاتحاد كتابة قبل موعد الاجتماع . وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلا لشخص اعتباري أو لمالك في العقار او شاغلين متعددين لوحده واحدة أنة ينيب عنه في حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الجمعية العمومية ولا تكون إلا لعضو واحد فقط .
مادة (15) :نصاب الاجتماع :
لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحا ألا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فأن لم يكتمل النصاب القانوني للاجتماع ينعقد الاجتماع الثاني في الميعاد المحدد بالدعوة وذلك خلال مدة اقلها ساعة وأقصاه خمسة عشر يوما” من تاريخ الاجتماع الأول ويكون الانعقاد في هذه الحالة صحيحا” بحضور اى عدد من الأعضاء . ويجب في بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضوا أو من ينوب عنه . وتنظر الجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال , كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .
مادة (16) : اتخاذ القرارات :
تصدر قرارات في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين كنون المن تخلف عن سداد الالتزامات معدودة إذ القرارات وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء حتى وان لم يحضر الاجتماع .
مادة (17) محاضر الجلسات :
تدوين محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبينا به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين القرارات والأصوات التي حازها كل قرار .الباب الرابع مالية الاتحاد
مادة (18) :
السنة المالية : تبدأ السنة المالية للاتحاد في أول يناير وتنتهي في 31ديسمبر
مؤسسة حورس للمحاماه والاستشارات القانونيه
موسسة حورس للمحاماه 01129230200
للتواصل 00201129230200