15 قانون تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستاجر

15 قانون تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستاجر

مشاكل وقضايا لا ولن تنهى منذ عام 1920حتى 2020 القصة بدءت بالقانون المدنى وانتهت بالقانون المدنى الاصل ان العلاقة الايجارية يحكمها القانون المدني رقم 131 لسنة 1948وعادت للقانون المدنى بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 ولكن ما بينهما هناك مشكلة لا مثيل لها فى العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات حتى وصلنا الى ما نحن فيه الان

15 قانون تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستاجر

الا أنه استثناء من هذا الأصل صدرت قوانين تنطوي معظمها علي تقييد القيمة الايجارية وامتداد العقود الايجارية بعد انتهاء مدتها تلقائياً قوانين الايجار السابقة:
مع الحرب العالمية الأولي :
اولا : صدر القانون رقم 11 لسنة 1920
بتقييد اجور المساكن حيث وضع حد اقصى للأجرة بان يكون مساويا للأجرة المنصوص عليها فـي أول اغسطس 1914 مضافا اليها 50 ،%كما نص على عدم جواز قيام المؤجر بإخراج المستأجر من المسكن الا بحكم المحكمة ولسبب من الأسباب التالية : في حالة عدم سداد الاجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة واخطاره بها على يد محضر او بخطاب موصى عليه ، أو في حالة عدم عناية المستأجر بالعين ، أو استعماله في اغراض تتنافى وطبيعة المسكن .
ثانيا : القانون رقم 4 لسنة 1921 بسريان التقييد على الأماكن كلها سواء السكنية أوالاماكن المستعملة لأى غرض أخر غير السكن نظراً لظروف الحرب
مع الحرب العالمية الثانية:

15 قانون تحكم العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستاجر

ثالثا : صدر القانون رقم 151 لسنة 1941 بمنع الملاك من زيادة القيمة الايجارية وامتداد العقود تلقائياً لمنع طرد المستأجرين مراعاة لظروف الحرب حيث كان يتم طرد الملاك للمستأجر المصري وتأجيرها للأجانب بأجرة مرتفعة
فترة ما بعد ثورة 1952 وحتي الستينات : تميزت هذه الفترة بإصدار مجموعة من التخفيضات علي القيمة الايجارية لجميع الأماكن السكنية وغير السكنية على النحو التالي
رابعا : القانون 199 لسنة : 1952 خفض بنسبة 15 %على القيمة الإيجارية للوحدات التى أنشـأت من أول يناير 1944 وحتى 18 سبتمبر 1952 ويسرى مــن أكتوبر 1952
خامسا : القانون 55 لسنة : 1958 خفض بنسبة 20 %على الأماكن المنشأة من 18 سبتمبر 1952 وحتى 12 يونيو 1958 اعتبارا من إيجار يوليو 1958
سادسا : القانون رقم 168 لسنة 1961 خفض بنسبه 20 %على إيجارات الأماكن المنشأة منذ 12 يونيو 1958وحتى 5 نوفمبر 1961 اعتبارا من ديسمبر 1961.
سابعا : صدر القانون رقم 46 لسنة 1962 للأماكن المنشأة بعد نوفمبر 1961 وطبقاً لأحكامه تم تحديد القيمة الايجارية علي أساس أن يعطي الإيجار عائداً سنوياً قدره (5 %) من قيمة الأرض والمباني ، (3 %) من قيمة المبني من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الاصلاحات والادارة . تشكيل لجـان خاصــة يرأسه ــ اقضاة ـ للتظلم من القيمة الإيجارية المحددة . ونظرا لتراكم الحالات أمام اللجان التي كان البت فيها يتطلب وقتاً طويلاً مع استمرار المستأجر في سداد الأجور المرتفعة الاتفاقية
ثامنا: صدر القانون رقـــم 7 لسنة 1965 وقد جاء بالتخفيضات الآتية: تخفض إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام القانــــون 46 لسنــــة 1962 بنسبة 35 %تأخذ إما بأثر رجعي من تاريخ التعاقد إذا كان تقدير لجنة الإيجارات نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 ) فبراير 1965 ( أو اعتبارا من أجرة مارس 1965 إذا كان تقدير لجنة الإيجارات غير نهائي في تاريخ العمل بالقانون رقم 7 لسنة 1965 . – تخفيض الإيجار لجميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيض السابقة المذكورة في البنود ( 1 ، 2 ، 3 ) بنسبة 20 %إعتباراً من إيجار مارس 1965 . الأمر الذي يتبين معه أن جميع الأماكن الخاضعة لقوانين التخفيضات السابقة (1 ،2 ، 3 ( قد خضعت للتخفيض مرتين : المرة الأولي بموجب القوانين الصادرة في 1952 ، 1958 ، 1961 وذلك حسب تاريخ إنشائها كما سبق إيضاحه الثانية بموجب القانـون 7 لسنة 1965 بنسبة ـ 20 %اعتباراً من مارس 1965
فترة السبعينات
تاسعا : صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له واستحدث أحكام جديدة منها تنظيم إيجار الأماكن المفروشة واستحقاق المالك أجرة إضافية عن مدة التأجير مفروشا 400 %إلي 100 %حسب تاريخ إنشاء ً بواقع نسبة من الأجرة القانونية تتراوح من الأماكن مفروشا ً جزئياً ، وفـــــي حالــــة تأجير المكـــان يستحق المالك نصف النسبة
فترة الثمانينات :
عاشرا : صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 ويعد هذا القانون هو القانون الأول الذي اتجه الي إحداث توازن لصالح الملاك وإحداث توزان في سوق الإيجارات بوضع ضوابط أهمها : تحديد قيمة الايجار للأماكن السكنية عدا الفاخر بــ (7 (%من قيمة الأرض والمباني . – وضع حد أقصي للوحدات بنظام التمليك . – أشرك المستأجرين مع الملاك في صيانة وترميم المبني طبقا لتاريخ انشاء المبني بنسب– إعفاء الوحدات السكنية فيما عدا الفاخر من جميع الضريبة العقارية وألا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة علي الإيراد. – زيادة أجرة الأماكن لغير السكني بنسبة تتراوح من 30 %إلي 5 %حسب تاريخ إنشائها واشترط أن يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة
فتـرة التسعينات : تمشياً مع السياسة العامة للدولة في هذه الآونة والتي تهدف إلي إلغاء القوانين الاستثنــــائية والعودة إلي المناخ الطبيعي : صدر في هذه الفترة
حادى عشر :القانون رقم 4 لسنة 1996 والمعروف إعلامياً بقانون الإيجار الجديد الذي أطلق حرية التعاقد بين المالك والمستأجر فيـما يخـص ( القيمة الإيجارية – مدة العقد ) . ومن ثم فقد توقف تحرير العقود طبقا للقانون رقم 49 لسنة 1979 لقوانين الإيجار القديم ورقم 136 لسنة 1981 (بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار اليه الذي حرر العلاقة الايجارية وأعادها للأصل وهو
ثانى عشر : القانون المدني الحالى رقم 131 لسنة 1948 : وأصبح العقد شريعة المتعاقدين ُويسري علي جميع العقود التي تـحرر بعد إصداره في يناير 1996 كما تم
ثالث عشر : صدورالقانون رقم 137 لسنه 2006 : والذي نص على أن تكون للعقود الإيجارية الموثقة بمعرفة طرفيها قوة السند التنفيذي مما ساهم فى إعادة الثقة بين المواطنين وتفعيل القانون رقم 4 لسنه 1996بما اتاح عرض الكثير من الوحدات المغلقة للإيجار.
رابع عشر: اصدار القانون رقم 6 لسنه 1997 بزيادة الأجرة القانونية للوحدات المستغلة لغير أغراض السكنى وذلك بالإضافة إلى زيادة سنوية ( مركبة ) بصفة دورية بنسبة 10 %من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن غير السكنية . واستجابة لرغبة شعبية صدر
خامس عشر : القانون رقم 14 لسنه 2001لتعديل قيمة الزيادة السنوية المركبة (10 (% لتصبح بقيمة ثابتة تعادل نسبة (1 %أو 2 %حسب تاريخ إنشاء الوحدة) وتحصل هذه الزيادة حتى الآن .
أي أنه لا يوجد الآن ما يسمي قانون الإيجارات القديمة التي توقف العمل بها بصدور هذا القانون
ولكن تبقى مشكلة العقود التي تحررت طبقا لكافة قوانين الإيجارات المتعاقبة السابقة دون حل