الخطوة الاولى :احصل على المستندات فيجب الحصول على المستندات التالية أو صورة منها

(1) عقد بيع ابتدائى من المالك او رفع دعوى صحة توقيع او صحة و ونفاذ فى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين
(2) توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير
(3) صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى
(4) صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار

الخطوة الثانية: العقارات لها سرين كبيرين

الموقع وحال ومواصفات العقارعند البحث والشراء

الأول: مقولة مشهورة: الموقع. الموقع. الموقع
فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما، فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 فى المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التى لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات.

والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع

ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغى التقيد بها

وهذه القواعد هي

( أ ) اشتر أملاكاً فى منطقتك
يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات فى منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات لمنطقتك أكثر مما تظن فإنك وإن كانت لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقى إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك ، إن بقاءك فى منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.

( ب ) استثمر أموالك فى العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة
إذا استطعت أن تشترى فى المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التى ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هى التى على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جنى أرباح فى الحالتين واليك الوسيلة
فى المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أى أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التى استثمرتها بها، وعندما تشترى عقاراً رديئاً فى مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار فى شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً فى مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففى الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن فى حالة العقارات التى فى وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.
فى المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك

( ج ) اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا
فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سييء فالمستأجرون يشتكون ويترددون فى سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التى تعانى من حالة حرجة وغالية الثمن، لا تشتر أى عقار يعانى مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.

( د ) قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين
إذ أنك فى حاجة دوماً إلى سباك وكهربائى وبستانى. وغيرهم، وتحرى الدقة فى اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد
.
الخطوة الثالثة : القواعد الاساسية لشراء ناجح

القاعدة الأولى: ابدأ بما تعرفه
ركز على واحد من اثنين من الأحياء التى تعرفها فالعقارات التى تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها فى اللحظة المناسبة.

القاعدة الثانية: تأكد من وجود سوق نشطة:
فإن أفدح الأخطاء الفشل فى تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ فى الأغلب عندما يخرق المرء فى الغالب القاعدة الأولى وهى أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود فى مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه تكون أكبر.

القاعدة الثالثة: تأكد من طريقة الشراء الصحيحة:
فبمجرد أن تعرف قيم العقارات فى منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة فى اللحظة التى تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التى تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التى عرفتها عن قيم العقارات فى المنطقة المحددة وبالتالى فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع فى منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة
.
الخطوة الرابعة : نصائح حال الشراء والتى قد يغفل عنها البعض رغم أهميتها البالغة

( 1 ) تحديد المساحة التى ترغب فيها ومتوسط السعر الذى تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك

( 2 ) لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية فى شكل مصروفات معاينة
فهناك بعض مكاتب الوساطة التى ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أى عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوم بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا فى كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التى تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول
.
( 3 ) عند قيامك بأى عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلى للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهى قضية تمتد حبالها فى المحاكم.
عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة فى حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص فى المسائل العقارية أو بالسؤال فى الجهة المختصة عن ذلك.

( 4 ) إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

( 5 ) عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التى باعت ذلك العقار للمالك الأصلى والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضى وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك التأكد من أن ثمن البناء الذى اتفقت الشركة مع المالك الأصلى على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أى مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أى مبالغ مقدمه لمالك الوحدة

الخطوة الخامسة :نصائح قانونية هامة قبل شراء أي عقار

اولا :إذا كان العقار مبني بالفعل

التأكد من مستندات الملكية الموجودة مع البائع، وان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول، ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وان يكون المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا.
اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع.

ثانيا :اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا

فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
التأكد من ان هذا العقار له رخصة بناء، وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية.

لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة، ويجب ان تتأكد ان عقد ملكيته للوحدة السكنية او العقار مسجل في الشهر العقاري وبه كل مواصفات العقار والأرض.

حصولك على مستند الملكية هذا يمكنك أيضا من معرفة إذا كانت هناك أي خلافات قضائية بين مالك الوحدة وغيره من الأفراد، حتى لا تتورط في أي قضايا سابقة لا دخل لك بها.
بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار،

ثالثا يجب عليك ان تحصل على ما يسمى ( بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار)

ويتم الحصول عليها من مصلحة الشهر العقاري، وهذه الشهادة هي التي تمكن المشتري من التأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة، مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا دون إعطاء معلومات بهذا للمشتري الجديد، فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك.

رابعا:يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة

خامسا : ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة

الخطوة السادسة :عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي،

( والعقد الابتدائي ) هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة،
لذلك كان من المهم ان يتم تحرير ( عقد بيع مسجل)، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار.

العقد يجب ان يتضمن :
( أ ) بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.

(ب)من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل التفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.

( ج ) يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.

( د ) بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الانتهاء من هذه الإجراءات. ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.

الخطوة السابعة : من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.

حورس للمحاماه        01111295644