كيف تكتب عقد بيع لا يوجد به ثغرات
كيف تكتب عقد بيع لا يوجد به ثغرات
7 نقاط للبائع والمشترى عند شراء اى عقار وكتابة عقد لا يوجد به ثغرات
ما تكسلش واقرأ
كيف تكتب عقد بيع لا يوجد به ثغرات
اقرأ للاخر ستستفيد ؟
كيف تكتب عقد بيع لا يوجد به ثغرات
(1) تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
(2) عقد البيع المسجل بالشهر العقارى
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
(3) عقد البيع الابتدائي
ا- وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال
– ب- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
– ج – أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
– والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
( 4 ) البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع
1- اسم المشترى والبائع كاملا – رقم البطاقة (ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر) – عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة – ارض فضاء – محل – عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة – وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع
( 5 ) وللتاكد هل العقد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل
( 6 ) مستندات للشهر العقاري.يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار بهذه المستندات.
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقارية من{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وباقى الاجراءات من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير,
( 7 ) وللمشترى
1 – لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
5- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان
6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
8- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
9- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
11- احذر من شراء شقة بدون عداد
12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
14 – تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع