كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى
كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى
كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى
– في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى : –
بتاريخ ۲٦/۳/۱۹۹۷ صدر القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثالثة من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي:-
كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى
المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي
” فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ”
اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره و لمرة واحدة ۰
المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها
المادة الثالثة : تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع
ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير ۱۹٤٤
وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير ۱۹٤٤ و حتى ٤ نوفمبر ۱۹٦۱
وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ۵ نوفمبر ۱۹٦۱ و حتى ٦ أكتوبر ۱۹۷۳ وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ۷ أكتوبر ۱۹۷۳ وحتى۹ سبتمبر ۱۹۷۳
و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون
و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من ۱۰ سبتمبر ۱۹۷۷ و حتى ۳۰ يناير سنة ۱۹۹٦ بنسبة ۱۰ % اعتبار من ذات المواعيد ۰ ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة ۱۰ % من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر .
المادة الرابعة : تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها القانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ المشار إليه , و القانون رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم ٤ لسنة ۱۹۹٦ بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
المادة الخامسة : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ المشار إليه .
وبتاريخ ۱۱/۷/۱۹۹۷ صدر قرار رئيس الجمهورية رقم ۲۳۷ لسنة ۱۹۹۷ باللائحة التنفيذية القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة ۱۵ منه على ما يأتي:-
” لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح المصعد غير الدورية ۰ و بتاريخ ۲۹/۳/۲۰۰۱ صدر القانون رقم ۱٤ لسنة ۲۰۰۱ بتعديل القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما .
المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۷۷ بتعديل الفقرة الثنية من المادة ۲۹ من القانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي : ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة ” ۲ % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى ۹ سبتمبر ۱۹۷۷ ” و ” ۱% بالنسبة للأماكن المنشأة من ۱۰ سبتمبر ۱۹۷۷ و حتى ۳۰ يناير سنة ۱۹۹٦ ” المادة الثانية : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة ۲۰۰۱ يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها .
و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ و القانون ۱٤ لسنة ۲۰۰۱ بشأن تعديل بعض أحكامه .
أولا : الأماكن المنشأة قبل أول يناير ۱۹٤٤
تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر ۰و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي : م ٤ ق ۱۲۱ لسنة ٤۷ – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو ۱۹٤۱ على أجرة شهر أبريل ۱۹٤۱ أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي :-
أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة ٤۵% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز ۵ جنيهات شهريا , ٦۰% فيما زاد عن ذلك
ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب المهن غير التجارية , ۳۰ % من الأجرة المستحقة
ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس والمحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , ۲۵% من الأجرة المستحقة .
رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى ۱۰ % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز ٤جنيهات شهريا و ۱۲% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز ۱۰ جنيهات شهريا و ۱٤ % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى ۷۰% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل.
و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة ۱۹٤۱ أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر .
على أنه فيما يتعلق بمدينة الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس ۱۹۳۹ أو شهر أبريل سنة ۱۹٤۱ أو بأجرة المثل لأيهما .
و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو ۱۹٤۱ و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإيجارة المذكورة .
و لا تسري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير ۱۹٤٤۰ و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ بأنها
– المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة .
– عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية .
– المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية .
– الأماكن الأخرى .
– و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة : –
– المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة : المقصود بها : المحال التجارية – البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , ۰۰۰۰۰إلخ الأغراض الصناعية -المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , ۰۰۰۰۰ إلخ المحال العامة – المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , ۰۰۰۰۰۰ إلخ كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن : فرقت المادة الرابعة من القانون رقم ۱۲۱ لسنة۱۹٤۷ بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة ۰ الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز ۵ جنيهات ۰ كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها لا تتجاوز خمسة جنيهات نفرض أن أجرة الأساس = ٤ جنيه ، وأن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = ۳ جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = ٤ جنيه الزيادة بموجب المادة ٤ ق ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ = ٤ ×٤۵÷۱۰۰ = ۱.۸۰ جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ۷ ق ۱۳٦۵ لسنة ۱۹۸۱ = ۳× ۱۵۰÷۱۰۰ = ٤.۵۰ جنيه يخصم منها نسبة ۵۰ % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة (۱۵) من قرار رئيس الجمهورية رقم ۲۳۷ لسنة ۱۹۹۷ باللائحة التنفيذية للقانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ۱۰۸٤ لسنة ۵٦ ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة ۷ ق ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة ۳ ق ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ٤.۵ ÷۲= ۲.۲۵ جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم ٦لسنة ۱۹۹۷ = ٤+ ۱.۸= ۸.۰۵ جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ۸.۰۵ × ۸ )أمثال ) = ٦٤.٤۰ جنيه يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية
= ٦٤.٤۰+ ۲.۲۵ = ٦٦.٦۵ جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ۱۰% حتى ۳۱/۳/۲۰۰۱ ( م ۳ ق ٦ لسنة ۱۹۹۷ ) اعتبارا من ۱/٤/۲۰۰۱ تزاد بنسبة ۲% زيادة سنوية دورية ( م ۱ ق ۱٤ لسنة ۲۰۰۱ ) تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر
– كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ نفرض أن أجرو الأساس كشقة سكنية
= ٤ جنيه
و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = ۳ جنيه فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = ٤ جنيه الزيادة المقرة بموجب المادة ٤ ق ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ = ٤× ۱۰ ÷۱۰۰ = ۰.٤ جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م ۲۳ ق ٤۹ لسنة ۱۹۷۷
= ( ٤ + ۰.٤) × ۲۰۰÷۱۰۰ = ۸.۸۰ جنيه القيمة الإيجارية بعد تغيير استعمال العين
= ٤ +۰.٤ +۸.۸۰ = ۱۳.۲۰ جنيها الزيادة المقررة بموجب المادة ۷ ق ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ = ۳× ۱۵۰÷۱۰۰ = ٤.۵۰ جنيه يخصم منها نسبة ۵۰% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة ۱۵ من قرار رئيس الجمهورية رقم ۲۳۷ لسنة ۱۹۹۷ باللائحة التنفيذية للقانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم ۱۰۸٤ لسنة ۵٦ ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة ۷ ق ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة ۳ ق ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ٤.۵۰ ÷۲ = ۲.۲۵ جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ۱۳.۲۰ + ۲.۲۵ = ۱۵.٤۵ جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ۱۵.٤۵ × ۸(أمثال ) = ۱۲۳.٦۰ جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية
= ۱۲۳.٦۰ + ۲.۲۵ = ۱۲۵.۸۵ جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ۱۰ % حتى ۳۱/۳/۲۰۰۱ ( م ۳ ق ٦ لسنة ۱۹۹۷ ) اعتبارا من ۱/٤/۲۰۰۱ تزاد بنسبة ۲% زيادة سنوية دورية ( م ۱ ق ۱٤ لسنة ۲۰۰۱ ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
– كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ نفرض أن أجرة الأساس = ٤ جنيه
فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي أجرة الأساس ٤ جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة ٤ ق ۱۲۱ لسنة ۱۹٤۷ = ٤ جنيه × ۱۰÷۱۰۰ = ۰.٤ جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م ۱۹ ق ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱
= ( ٤+۰.٤ ) × ۲۰۰÷ ۱۰۰ = ۸.۸۰ جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ٤+۰.٤ +۸.۸۰ = ۱۳.۲۰ جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون ٦ لسنة ۱۹۹۷ = ۱۳.۲۰ × ۸ ( أمثال ) = ۱۰۵.٦۰ جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة ۱۰ % حتى ۳۱/۳/۲۰۰۱ ( م ۳ ق ٦ لسنة ۲۰۰۱ ) اعتبارا من ۱/٤/۲۰۰۱ تزاد بنسبة ۲ % زيادة سنوية دورية ( م ۱ ق ۱٤ لسنة ۱۹۹۷ ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر
قضايا الايجارات
قضايا الايجارات
يعتبر عقد الإيجار من أهم العقود القانونية حيث لا يخلو أى شخص من الارتباط بعقد من عقود الايجار ، سواء كان عقد إيجار سكني أوإدارى أو تجاري ، ويمثل عقد الإيجار أهمية خاصة لصاحبه سواء كان مؤجر أو مستأجر ، إذ يتعلق هذا العقد بمسكن الشخص وأسرته أو عملة وتجارتة.
ومع كثرة صدورالتشريعات والقوانين الخاصة بالإيجارات تظهر المشاكل سواء القانونية أو الاجتماعية الناتجة عن صدور تلك التشريعات المتلاحقة وخاصة أن هذة التشريعات تمس الحياة اليومية لأكثر من ۸ مليون شخص ولذلك قمنا بتخصيص فريق من محامى المكتب ليكونوا دائمين البحث فى تلك القضايا والاطلاع على كل ما هو جديد من التشريعات والأحكام الخاصة بها . ولما لعقد الايجار من قوانين خاصة يجب أخذها فى الاعتبار عند تحريرة لكى تحافظ على حقوقك القانونية سواء كنت مؤجر أو مستأجر فيجب على من يقوم بصياغة تلك العقود أن يكون متخصص وملم بكافة تشريعات الايجارات حتى يحافظ على المركز القانونى لأطراف العقد .
حورس للمحاماه 01111295644