كافة الدعاوي القضائيه المتعلقه بقانون الايجار القديم

كافة الدعاوي القضائيه المتعلقه بقانون الايجار القديم

37دعوى و 9 التزمات 5 للمؤجر و4 للمستاجر فى ظل القوانين الاستثنائية ايجارتها جنيهات وقروش نتج عنها التزمات غريبة غير مفهومة وغير واقعية لطرفى العلاقة الايجارية ومشاكل كثيرة منها :
المساكنة والإيواء والاستضافة
ومن له الحق في عقد الإيجار خلاف المستأجر
ومن المدون أسمه بعقد الإيجار
و مشكلة إثبات العلاقة الايجارية
و العلاقة الايجارية مع المالك الجديد
واعطاء المستأجر وحده الحق في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة
حلقة مفرغة ليس لها نهاية من متقاضين ومحامين ودوائر مخصصة وجهات متعددة واهدار للوقت والمال

كافة الدعاوي القضائيه المتعلقه بقانون الايجار القديم

5 التزامات للمؤجر
اولا : التزامه بتحرير العقد
إن عقد الإيجار من العقود المسماة الرضائية التي تنعقد بمجرد التراضي بين الطرفين ويثبت عقد الإيجار بوجود كتابة من المالك وهو وسيلة اثبات

ثانيا : إلتزامه بتسليم العين المؤجرة
يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة بذاتها بما أعدت له لمنفعة مقصودة للمستأجر طوال مدة عقد الإيجار المتفق عليها فور انعقاد العقد إلا إذا اتفقا على زمن محدد
(1) جاز للمستأجر أن طلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر نقص المنفعة , وطلب التعويض وإلزام المؤجر بالقيام بالاصلاحات اللازمة لتمكينه من الانتفاع أما إذا كان الضرر جسيم على صحة المستأجر جاز له الفسخ ولو تنازل عن هذا من قبل
(2) في حال شغل العين من مستأجر أخر وانتهت مدة إجارته, فإن دعوى الإخلاء يرفعها المؤجر وليس المسـتأجر

ثالثا : صيانة العين المؤجرة والحفاظ عليها
ويكون بإزالة جميع العوائق التي تقف في طريق الاستفادة من منفعة العين , ويجب أن يتم تسليم العين المؤجرة في حالة صالحة للمستأجر
(3) إذا كان المؤجرة في حالة يعرض المستأجر لخطر جسيم , جاز أن يطلب فسخ العقد ولو كان قد سبق له التنازل عن هذا الحق
يلتزم المؤجر باصلاحات الترميمات الضرورية
حيث يلزم المؤجر القيام بها ولو كانت بسيطة وأياً كان السبب الموجب لها, لتحقيق الغاية من عقد الإيجار وهي انتفاع المستأجر من العين مثل صيانة الأسطح , الدرج , المصاعد
(4) للمستأجر طلب إنهاء الإيجارأوإنقاص الأجرة
يلتزم المستاجر باصلاحات الترميمات التأجيرية
عادة يقوم بها المستأجر لأنها تكون بسبب اهماله للعين أو بسبب الاستعمال العادي مثل وضع زجاج بلاط ..أما إذا بلغت الاصلاحات من الجسامة ما يرهق المؤجر , فلا يلتزم إلا بالحد الذي يقدرالقاضي مع مراعاة الحد الأدنى لأجرة العين ومدة بقاء المستأجر
(5) ويتحمل المستأجر إن أراد أن يستمر فيها ما يزيد عن هذا الحد أو له فسخ العقد
أما في حالة الهلاك فيجب التمييز بين
الهلاك الكلي : للعين أثناء مدة الإيجار , إذا كانت لسبب أجنبي لا يد لأحدالمتعاقدين فيها ينفسخ العقد من تلقاء نفسه ,
(6) أما إذا كان المتسبب هو المؤجر فيلتزم بالتعويض المستأجر ما أصابه من ضرر , وكذلك الحال بالنسبة للمستأجر
الهلاك جزئي: لا ينفسخ معه العقد تلقائياً إنما تنقص الأجرة
(7) وللمستأجر أن يطلب انقاص الأجرة أو فسخ العقد , وفي حال تقاعس المؤجر عن القيام بالتزامه جاز للمستأجر القيام بالاصلاحات على أن تتناسب مع قيمة الأجرة ,
(8) وفي حال زيادتها على قيمة الأجرة للمستأجر فسخ العقد أو انقاص الأجرة

رابعا : التزامه بضمان العيب الخفي
هو العيب المؤثر والخفي وغير المعلوم الذي يظهر في العين المؤجرة أو أحدى ملحقاتها , يمنع المستأجر من الانتفاع بها أو ينقصه.
(9) للمستأجر الحق في فسخ عقد الإيجار أو انقاص الأجرة مع التعويض , إذا كان العيب من الجسامة الذي يلزم معه الفسخ , أما إذا لم يصل إلى حد الجسامة
(10) للمستأجر طلب انقاص الأجرة بما يتناسب مع نقص الانتفاع بالعين
خامسا : ضمان التعرض
يتعهد المؤجر أن لا يقف عائقاً بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة أو ينقص منه وبعبارة أخرى لا يقبل منه أن يتعرض للمستأجر في انتفاعه بالعين المؤجرة سواء كان التعرض مادياً كأن يمنع المستأجر من استعمال المصعد أو السطح للعين أو يقطع التيار الكهربائي عنه إلخ , أو التعويض
(11) وللمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو انقاص الأجرة حتى يتوقف المؤجر عن التعرض له , ثم له أن يطلب التعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة هذا التعرض .

التزامات المستأجر

اولا : التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة
أول ما يلتزم به المستأجر أداء الأجرة المتفق عليها وفي الموعد المتفق في حال لم يوف المستأجر بالأجرة هنا
(12) على المؤجر أما أن يطالب بالتنفيذ العيني أو طلب فسخ العقد مع احتفاظه بحقه في الأجرة
(13) كما يحق للمؤجر حبس المنقولات الخاصة بالمستأجر بما يتناسب مع قيمة الأجرة التي لم يوفها

ثانيا : التزام المستأجر بحفظ العين المؤجرة واستعمالها فيما أعدت له
على المستأجر أن يلتزم باستعمال العين استعمالاً الذي أعدت له وصيانتها, وليس له اهمالها أو استعمالها على وجه مخالف لما تم الاتفاق عليه , فإذا نص العقد على استعمال معين للعين امتنع على المستأجر أن يستعملها في غير ذلك وإلا استوجب إخلاءه
(14) وفي حال مخالفة المستأجر للاتفاق يلزمه المؤجر بالتنفيذ العيني أو فسخ العقد والتعويض ويعتبر
(15)المستأجرمسؤول عن الحريق في العين مالم يثبت أن يكون السبب أجنبي لا يد له فيه أما إذا ثبتت مسؤوليته عليه التعويض

ثالثا : التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انتهاء مدة العقد
حيث يجب تسليمها بالحالة التي استلمها وقت بداية الانتفاع بها وقت انتهاء العقد أو وقت الفسخ في حال امتنع المستأجر عن رد العين أو تأخر
(16) على المؤجر أن يطلب التنفيذ العيني والتعويض عن هذا التأخير بمقدار الضرر الذي أصابه
رابعا : أنتهاء عقد الإيجار
اولا:التأجير من الباطن والتنازل إلى مستأجر أخر بعقد إيجار من الباطن دون علم المؤجر الأصلي
التأجير من الباطن يكون هناك عقدين يحكم هذه العلاقة , عقد إيجارأصلي يظل بين المؤجر والمستأجر الأصليين, وعقد إيجار باطن بين المستأجر والمؤجر من الباطن أما التنازل فيكون بتنازل المستأجر عن حقه بالانتفاع بالعين إلى مستأجر أخر
ثانيا : موت المؤجر أو المستأجر
فعقد الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر , ويبقى سارياً في مواجهة الورثة
انتهاء العقد بسبب ظروف غير متوقعة للمستأجر:
ثالثا : يمكن انهاء عقد الإيجار في حال حدوث أمور غير متوقعة ترهق أحد طرفي العقد , جاز للقاضي بعد الاستماع للطرفين والموازنة بين مصلحتهما أن يحكم بإنهاء العقد

رابعا : الاخلاء : أسباب الإخلاء تتعلق بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على خلافها منها

الاخلاء القضائى : حيث يستطيع المؤجر التمسك بها ويطالب بإخلاء المستأجر , ولا يستطيع المستأجر التمسك بالامتداد القانوني أنتهاء عقد الإيجار طبقا للقوانين الاستثنائية القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي ألغي جميع قوانين الإيجارات السابقة له والقانون رقم 136 لسنة 1981الحالات القانونية للإخلاء على سبيل الحصر هى
(17) حالة تهدم العقارالآيل للسقوط الذى به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه
(18) حالة عدم وفاء المستاجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء
(19)حالة تكرر أمتناع المستاجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة.
(20)حالة ثبوت أن المستاجر تنازل عن العين, أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك.
(21) حالة ترك المستأجر العين للغير أو لزوى القربى بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا.
(22)حالة ثبوت أن المستاجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائى نهائى.
(23) حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـاره بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائى نهائى.
(24) حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
(25) حالة ثبوت أن المستاجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى.
الحالات القانونية الأخرى التى يقضى معها بالإخلاء
(26) حالة تغيير النشاط للعين المؤجرة.
(27) حالة وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم
(28) غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل.
(29) حالة الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة أوالشرف
(30) حالة تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك.
(31) حالة أستخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذى أجرت من أجله.
(32) حالة أندلاع حريق فى العين المؤجرة و حدوث تلفيات.
(33) حالة تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة.
(34)حالة بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى.
(35)إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو
(36)إذا نقص هذا الانتفاع
(37) – إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم،

الإخلاء الإداري ويقع على أملاك الدولة الخاصة والعامة