قبل ما تشتري أو تستأجر حصة شائعة خلي بالك

قبل ما تشتري أو تستأجر حصة شائعة خلي بالك، شوف التحذيرات والنصائح دي.. وفي حالة إنك اشتريت أو استأجرت، وعندك أي مشكلة قلقاك، كلمنا دلوقتي وخلينا نساعدك..

#المال_الشائع_من_واقع_أحكام_النقض
المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار المشتاع، فإذا انفرد بوضع يده على هذا العقار فإنه لا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد من الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو أن يرجع على واضع اليد بما يزيد على حصته بمقابل الانتفاع عن القدر الزائد

قبل ما تشتري أو تستأجر حصة شائعة خلي بالك،

وقررت محكمة النقض في حكمها
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضدهما الدعوى رقم 893 لسنة 1979 مدني سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بطردهما من الأرض الزراعية المبينة بصحيفتها وبأن يؤديا إليهم ريعها عن سنتي 1977 و1978 ومقداره خمسون جنيهاً، وذلك تأسيساً على أنهم يمتلكون هذه الأرض البالغة مساحتها عشرة قراريط وواحد وعشرون سهماً بموجب العقد المسجل رقم 2110 لسنة 1977 سوهاج وأن المطعون ضدهما يضعان اليد عليها اغتصاباً، دفع هذان الأخيران الدعوى بأنهما اشتريا هذه المساحة من…. الشريك على الشيوع للبائعتين للطاعنتين بموجب عقود عرفية قضي بصحتها ونفاذها في الدعوى رقم 20 لسنة 1978 مدني ساقلتا وأن هذا البيع نفذ بوضع يدهما على المبيع منذ سنة 1960 بنية التمليك. ندبت المحكمة خبيراً ثم حكمت بتاريخ 4 من نوفمبر سنة 1980 للطاعنين بطلباتهم في الدعوى. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم لدى محكمة استئناف أسيوط “مأمورية سوهاج” بالاستئناف رقم 427 لسنة 55 قضائية. ندبت المحكمة خبيراً فأودع تقريره ثم أحالت الدعوى إلى التحقيق واستمعت إلى شهود الطرفين وبتاريخ 8 من إبريل سنة 1987 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين بهما ينعى الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولون أنه أقام قضاءه برفض الدعوى تأسيساً على أن المستفاد من أقوال شهود الطرفين أمام محكمة الاستئناف أن البائعين للقدر المفرز لكل من طرفي الخصومة يمتلكون على الشيوع الأرض التي يقع فيها هذا القدر محل النزاع بطريق الميراث عن والدهم…… وأن القسمة لم تتم بينهم، وأن المصرف ببيعه بموجب العقود العرفية للمطعون ضدهما صحيح وصادر ممن يملكه. هذا في حين أن هذه العقود العرفية ليس من شأنها نقل ملكية القدر المبيع مفرزاً إلى المطعون ضدهما بل أن ملكيته انتقلت إلى الطاعنين بتسجيل عقد البيع الصادر لهم من الشريكتين على الشيوع للبائع للمطعون ضدهما بصرف النظر عن عدم إجراء قسمة بين الشركاء المشتاعين، ولهذا يعتبر تصرف البائع للمطعون ضدهما في هذا القدر باطلاً لصدوره من غير مالك، مما يستوجب رفع يدهما عنه باعتبارهما غاصبين وتسليمه إلى الطاعنين وإلزامهما بريعه، خلافاً لما ذهب إليه الحكم المطعون فيه مما يعيبه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك بأن من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن لكل مالك على الشيوع حق الملكية في كل ذرة من العقار المشتاع، فإذا انفرد بوضع يده على هذا العقار فإنه لا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد من الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار أو أن يرجع على واضع اليد بما يزيد على حصته بمقابل الانتفاع عن القدر الزائد. وإذ كان النص في الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون على أنه إذا كان التصرف منصباً على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة……
يدل على أن للشريك على الشيوع أن يبيع ملكه محدداً مفرزاً وليس من شأن ذلك بطلان البيع وهو وإن كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل تظل حالة التحديد هذه معلقة على نتيجة القسمة إلا أن البيع يعتبر صحيحاً وينتج كافة آثاره القانونية في حق الشريك البائع ولو كان العقد غير مسجل متى كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد حصل من تقرير الخبير المقدم لمحكمة الاستئناف ومن أقوال الشهود أمامها أن كلاً من طرفي التداعي قد تلقى التصرف في القدر المبيع مفرزاً من مالك في حدود حصته قبل إجراء القسمة، وأن البائع للمطعون ضدهما كان منفرداً بهذا القدر ضمن حصته دون بقية الشركاء في الشيوع ثم قام بتسليمها إليهما بناء على عقد البيع الصادر منه إليهما، ثم خلص الحكم من ذلك إلى أن حيازة المطعون ضدهما لهذا القدر المبيع مفرزاً ترتد إلى سبب مشروع هو عقد بيع صحيح صادر ممن يملكه من شأنه نفي الغصب عن هذه الحيازة وإن ظل معلقاً على نتيجة القسمة، فإنه يكون قد التزم صواب القانون، ولا ينال منه قول الطاعنين بأن تسجيل عقدهما من شأنه نقل ملكية القدر المبيع إليهم مفرزاً وتسليمه ذلك لما هو مقر مقرر في قضاء هذه المحكمة من أنه لا يجوز للمشتري لقدر مفرز من المال الشائع أن يطالب قبل القسمة بالتسليم مفرزاً لأن البائع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزه قبل القسمة إلا برضاء باقي الشركاء ولا يمكن أن يكون للمشتري من الحقوق أكثر مما كان لسلفه، هذا إلى ما يترتب على القضاء بالتسليم في هذه الحالة من إفراز لجزء من المال الشائع على خلاف الطريق الذي رسمه القانون. لما كان ذلك فإن النعي بهذين السببين يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
#المال_الشائع
#ادارة_المال_الشائع
#التصرف_فى_المال_الشائع
#حق_الورثه_من_المال_الشائع
#دعاوى_الفرز_والتجنيب
#قسمة_المال_الشائع

مدى جواز تصرف الشريك على الشيوع فى حصة مفرزة من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة.. المشرع اعتبر بيع الشريك على الشيوع حصته المفرزة قبل القسمة بيعا صحيحا وواجب الشهر

 

فى كثير من الأحيان نسمع كلمة الشيوع الإجباري، خاصة فى أوساط المستثمرين والتجّار والشركاء في ملكية عقار “أرض أو بناء” بسبب الإرث أو الشيوع الاختياري بالشراء، وكثيرا ما تحدث خلافات بين الشركاء في قسمة هذا المال وعدم توزيع وتسليم حصة كل شريك بما يعوق الباقين، فهل تصدى المُشرع لهذا الأمر الذى بسببه تكتظ المحاكم بالدعاوى والقضايا؟

وتكتظ المحاكم بملايين القضايا المتعلقة بالشراكة أو الورثة من خلال إقامة “دعوى القسمة” أو “دعوى الفرز والتجنيب”، والقسمة تُعد من أهم العقود وأكثرها شيوعا فى ساحة القضاء، فهى على خلاف الأصل والقياس، على اعتبارات القسمة استثناءا عارضا، إذ الأصل هو الشياع أو المشاع وهو أصل من الأصول المقررة فى مختلف المذاهب إذ شرعت القسمة لدفع ضرر الشركة والشياع وليستقل كل شريك بنصيبه المفرز به كيف يشاء.

مخاطر المال الشائع

مدى جواز تصرف الشريك علي الشيوع في حصه مفرزه من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة؟ حيث أن للشركة على الشياع مخاطر وأضرار تنتج عنها مشاكل كبرى تتمثل فى عدم اتفاق الشركاء فى بعض الأحيان على طريقة معينة لإدارة المال المشاع، وكذا تقييد حرية كل شريك فى استغلال ما يملكه كما يشاء، مما يؤدى إلى إهمال هذا المال وتقصير الشركاء فى المحافظة عليه الأمر الذي يكون له أثر سلبي على مردوديته، وتفكيك الروابط الأسرية خاصة الناتجة عن الإرث، لأنه غالبا ما يثار نزاعات عائلية مالية لا حصر لها .

مدى جواز تصرف الشريك على الشيوع في حصة مفرزه من العقار رغم أنه لا يملك إلا حصة شائعة

 الفقرة الثانية من المادة 826 مدني تقول: “إذا كان التصرف منصبا علي جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة في نصيب التصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل الي المتصرف بطريق القسمة وللمتصرف إليه إذا كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزه الحق في إبطال التصرف، فبيع الشريك علي الشيوع حصته مفرزه قبل القسمة هو بيع صحيح وواجب الشهر وبتسجيل المشترى لعقده تنتقل الملكية إليه ويصبح شريكا لباقي الشركاء .

بيع الشريك علي الشيوع حصته مفرزه قبل القسمة هو بيع صحيح وواجب الشهر

ومع هذا البيع يعتبر صحيحا ونافذا في حق الشريك البائع ومنتجات لأثاره القانونية بالنسبة للحصة المفرزة المتصرف فيها قبل القسمة إلا أنه لا ينفذ في حق باقي الشركاء ويظل معلقا علي نتيجة القسمة، فإن وقعت الحصة المفرزة المبيعة في نصيب الشريك البائع اعتبر المشتري مالكا لها من وقت تسجيل عقد شرائه، أما إذا وقعت هذه الحصة المبيع في نصيب شريك أخر خلاف الشريك البائع فإن حق المشتري ينتقل بقوه القانون الي الحصة التي اختص بها البائع ويعتبر هذا الحق موجود منذ تسجيل عقد البيع لا من تاريخ تسجيل القسمة علي أن يشهر هذا الحلول العيني بناء علي طلب المشتري بطريق التأشير – .

في هامش تسجيل كل من محرري البيع والقسمة وينبغي ألا يؤدي هذا الحلول إلى الأضرار بالمشاريع لذلك يميز بين فرضين:

الفرض الأول: أن يكون المشتري عالما بشرائه بحصة مفرزه في ملكية شائعة ولا عذر له في هذا الفرض وعليه أن يتحمل كافة النتائج التي يسفر عنها عقد القسمة.

الفرض الثاني: أن يكون المشتري جاهلا بأن البائع لا يملك الحصة المتصرف فيها مفرزه وبسبب هذا الجهل فقد خيره المشرع بين قبول الحلول أو طلب إبطال التصرف.

ووفقا لتعليمات الشهر العقاري لا يجوز للشريك على الشيوع التصرف في حصة مفرزه إلا بموافقة الشركاء وأخذ مصادقتهم على العقد الصادر منه والمطلوب شهره ويصبح العقد في هذه الحالة، وكأنه فرز بحثة الشريك البائع أو لجزء منها تم بموافقة الشركاء الباقين ويجب مراعاته عند إجراء القسمة، فإن لم يمكن الحصول علي هذه المصادقة وجب اضافة بند في العقد يوضح أن أصل الملكية شائع وأن التعاقد انصب علي جزء مفرز وأن المتعاقدين يتحملون ما يسفر عن ذلك من نتائج في مواجهة باقي الشركاء.

طبقا للمادة ٩٣٣ من القانون المدني:

طبقا للمادة ٩٣٦ من القانون المدني يكون حق الشفعة في الحالات الآتية: