قانون الضريبة العقارية في صوره سؤال وجواب
قانون الضريبة العقارية في صوره سؤال وجواب
قانون الضريبة العقارية في صوره سؤال وجواب
1مؤسسة حورس للمحاماه 01129230200
– هل الضريبة على العقارات المبنية هى ضريبة جديدة ؟
القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية لايفرض ضريبة جديدة، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954، والذى ظل ساريا حتى صدور القانون الجديد ، فالمواطنون يدفعون هذه الضريبة تحت مسمى تعارف المجتمع على أنة ” العوايد ” وهو فى الاصل الضريبة على العقارات المبنية ، وتفرض هذة الضريبة وفقا للقانون السابق رقم 56 لسنة 1954 كنسبة من القيمة الإيجارية للعقار بسعر 10% للوحدات غير السكنية، ووفقا للشرائح التصاعدية بالنسبة للوحدات السكنية بسعر يبدأ من 10% ويصل لأعلى معدلاتة فى الشريحة الأعلى بسعر 40 % .
ولم يخرج القانون الجديد عن الأساس الذى تفرض علية الضريبة، فالضريبة ستفرض على القيمة الإيجارية للعقارات، ويأتى الاختلاف الأساسى بين القانونين، فى أن القانون الجديد يأخذ بالحد الأدنى لمعدلات الضريبة بسعر 10% .
أسئلة عن التصالح الضريبى
2- كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية ؟
لبناء علاقة تقوم على الثقة بين المجتمع الضريبى والمصلحة، نص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبتة ضريبيا بأثر فورى، وليس بأثر رجعى .
أسئلة عن المكلفين بأداء الضريبة
3- من هو المكلف بأداء الضريبة ؟
المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله .
4- من المسئول عن سداد الضريبة المالك أم المستأجر ؟
يؤكد القانون على أن المالك أو من له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية .
أى أن المستأجر لايعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة، كما أنه لايجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد رفض المالك سدادها، وبعد أن تخطرة مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى علية بعلم الوصول، وفى هذه الحالة يعد الايصال الذى يحصل عليه المستأجر – بما يفيد تحصيل الضريبة منه – إيصال من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له، وفى حدود ماتم أداؤه للمصلحة، وبالتالى لايجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة .
أسئلة عن نطاق سريان الضريبة ( الخضوع للضريبة )
5- ماهى العقارات التى ستخضع لهذه الضريبة ؟
تسرى هذه الضريبة على كافة العقارات المبنية المقامة على أرض مصر، عدا غير الخاضعة للضريبة، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسة وسواء كانت تامة ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير اتمام .
ويعنى هذا أن كافة المبانى القائمة حاليا خاضعة للضريبة سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات، أيا كان موقعها الجغرافى .
وتفرض الضريبة أيضا على الأراضى الفضاء المستغلة، جراجات – مشاتل – مؤجرة وغيرها ، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة .
كما تخضع للضريبة التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العقارات، إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر، والمقصود بالعقار فى القانون الجديد هو كل وحدة سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .
6- ماهو موقف العقارات التامة وغير المشغولة ؟
طالما أن المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء، فإنه سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى وأن ظل غير مشغولا، ومن ثم فإن القانون الجديد لم يعالج حالات الخلو فلا مجال هنا للقول برفع الضريبة عن الوحدات التى يتم إخلائها .
7- هل سيتم فرض هذة الضريبة على الأراضى الفضاء ؟
لا يتم فرض الضريبة على الأراضى الفضاء طالما لم يتم استغلالها، فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة أو غير مسورة .
أسئلة عن عدم الخضوع للضريبة
8- ماهى حالات عدم الخضوع للضريبة ؟
حددت المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 حالات عدم الخضوع للضريبة وهى :-
العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام.
وكذا العقارات المبينة المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للاشخاص الاعتبارية .
الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين .
العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
الاحواش ومبانى الجبانات .
9- هل العقارات المملوكة للهيئات الحكومية تخضع للضريبة ؟
الهيئات الحكومية المملوكة للدولة لاتخضع للضريبة اذا كانت مخصصة لغرض النفع العام .
10- هل العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة تخضع للضريبة أم لا ؟
العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة للضريبة وفقا لحكم المادة (11) من القانون 196 لسنة 2008 ولكن اذا ماتصرفت الدولة فى ملكيتها الخاصة بالبيع مثلا للافراد والشركات فإنها تخضع للضريبة اعتبارا أول الشهر التالى لتاريخ التصرف .
أسئلة عن تقديرات القيمة الايجارية والجهة المختصة بها وأسس التقدير
11- ماهى أسس تقدير القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية ؟
تقدر القيمة الإيجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها فى المادة (13) من القانون ، وذلك بعد تقسيمها وفقا لاسس وقواعد التقييم التى تعتمدها لجان الحصر والتقدير .
12- ماهو سعر الضريبة ؟
سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدات السكنية والغير سكنية .
13- ماهى مصاريف الصيانة التى يتم استبعادها من حساب الضريبة ؟
يتم استبعاد 30% مقابل مصاريف الصيانة للمبانى السكنية ، 32% مقابل تلك المصاريف للمبانى الغير السكنية .
14- ماهى الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الإيجارية للعقارات ؟
تتولى تقدير القيمة الإيجارية لجانا تسمى ( لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، كما أن دور اللجان محدود جدا فى التأثير على القيمة الايجارية لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات اقرار الممول الذى يحررها بنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها التى تمثل الواقع بنسبة كبيرة جدا .
15- ما الذى يضمن أن تقديرات هذه اللجان لايشوبها الفساد والرشوة ؟
ستقوم اللجان بالتحقق من مجموعة كبيرة من المواصفات الموضوعية ، لمكان العقار ( مثل عرض الشارع وهل بة اشجار أم لا وهل مرصوف رصفا جيدا أو لا وهل يطل على حديقة أو نهر أو بحر أو غيرة ) وطبيعة مواد البناء وتاريخ البناء وطبيعة الحى المقام فية العقار ( وهل بة مرافق أم لا وهل هى مصانة وهل تصل المرافق لكافة الوحدات ) كما سيتم عمل استطلاع لاسعار الايجارات السارية فى المنطقة التى يقع فيها العقار واسعار البيع للعقارات فى المنطقة خلال الخمس سنوات السابقة على تاريخ التقييم ولا تقوم اللجنة بأجراءات تقدير القيمة الايجارية بل يتم تحديدها مركزيا بواسطة حسابات وبرامج الية
16- هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) ؟
دور اللجان مدود جدا فى التاثير على القيمة الايجارية لسببين هما :-
اولا : لأن تشكيلها برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية وعضوية مندوب عن المحافظة الواقع بها العقار واحد المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص اللجنة ، يختارهما المحافظ المختص .
ثانيا : لأن التقدير يحدد بعد وضع بيانات لاقرار الممول الذى يحررها لنفسة وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقا لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون ، وهذة البيانات يتم افراغها فى النماذج الرياضية .
المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة .
17- هل القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة ؟
هناك اختلاف كبير بين الاثنين، حيث أن الإيجارات الجديدة تحكمها العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر، وفق أحكام القانون 4 لسنة 1996، وتطبق بشأنها أحكام القانون المدنى، وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل ( العقد شريعة المتعاقدين ) من حيث القيمة الإيجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر، ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت، حسبما يتراءى للمالك والمستأجر .
أما بالنسبة للقيمة الإيجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحتة التنفيذية، والتى قدر تقدر بأقل من القيمة الإيجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر، فهى قيمة ايجارية حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيدا لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر .
أسئلة عن مدة الحصر العام واعادة التقدير
18- ماهى المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها ؟ وما هى أسس تحديد هذة المدة ؟
المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها هى خمس سنوات ( نهاية ديسمبر 2018 ) يعاد بعدها التقدير وقد حددت هذة المدة لملاحقة التغييرات الاقتصادية المطردة كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية.
19- هل ستتضاعف الضريبة بعد مدى مدة التقرير المحددة بخمس سنوات فى هذا القانون ؟
حدد المشروع هذا القانون حدا أقصى لزيادة القيمة الإيجارية بقدر 30% عن القيمة التقديرية المقدرة فى الخمس سنوات السابقة، و45% لغير سكنى .
20- كيف يتم حماية الممول من أى زيادة كبيرة فى الضريبة عند إعادة تقييم العقار ؟
حدد المشروع فى القانون حد أقصى لزيادة القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) فقد نص صراحة على عدم جواز أن يترتب على اعادة التقدير كل خمس سنوات زيادة فى قيمة الضريبة تزيد على 30% للوحدات السكنية و 45% للوحدات غير السكنية وهو مايعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الايجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط 5.3% للوحدات السكنية ونحو 7.5 % لغير ذلك من العقارات حيث أنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات .
أسئلة نشر وإعلان وإخطار الممول بالتقديرات وحقة فى الطعن عليها
21- كيف يعلم المكلف بالضريبة التى تقررت على عقاره؟
قرر المشروع فى هذا القانون الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية “وعاء الضريبة”، بعد اعتمادها من وزير المالية، وذلك فى كافة الأماكن التى يتردد عليها غالبية المكلفين، وسوف تحدد اللائحة التنفيذية تلك الأماكن ( كمقار المحافظات ومجالس المدن والاحياء ومراكز الشرطة … الخ ) هذا فضلا عن النشر عن إتمام هذه التقديرات فى الجريدة الرسمية، بالإضافة إلى إخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصى علية بعلم الوصول أو من خلال الصراف على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على العنوان المختار الوارد بالإقرار المقدم منه .
22- هل يحق للمكلف الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية والضريبة التى أعلن بها ؟ وكيف ؟
اذا ما رآى المكلف بأداء الضريبة أن القيمة الإيجارية التى قدرتها لجان الحصر والتقدير، ومن ثم الضريبة أن فيها مغالاة وزيادة عن ما هو قائم أو مرضى بالنسبة له، فلة الحق فى الطعن أولا أمام لجان الطعن المشكلة وفقا لهذا القانون بكل محافظة، وثانيا له الحق أيضا فى اللجوء للقضاء الإدارى، وعلى المكلف تقديم طعنة للمديرية أو المأمورية، مع سداد تأمين لجدية الطعن مقداره خمسون جنيها لنظر طعنه .
23- يتخوف البعض من عدم حيادية لجان الطعن ؟
اذا مانظرنا لتشكيل تلك اللجان يستبين منه أن رئيس اللجنة من أحد ذوى الخبرة من غير العاملين الحاليين أو السابقين فى الضرائب العقارية ويوجد بها عضو فقط يمثل جهة ربط وتحصيل الضريبة ومهندس استشارى فى المجال الانشائى أو احد خبراء التقييم العقارى ، ترشحهما نقابة المهندسين أو الهيئة العامة للرقابة المالية أو البنك المركزى من بين المقيدين فى سجلات النقابة أو الهيئة أو البنك ، على أن يكون المرشح منها فى عضوية اللجنة من بين المكلفين فى نطاق اختصاص اللجنة .
هذا فضلا عن عدم جواز الجمع بين عضوية لجنة الحصر والتقدير وعضوية لجان الطعن لضمان الحيادية والشفافية .
أسئلة عن الازدواج الضريبى بين ( الاطيان الزراعية والعقارات المبنية )
24- ماموقف العقارات المقامة على ارض زراعية مربوطة بضريبة الاطيان ؟
تسرى الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضى الزراعية، على أن ترفع عنها ضريبة الأطيان منعا للازدواج الضريبى وذلك كلة بمراعاة أحكام قوانين حماية الرقعة الزراعية والتى تتيح البناء على هذا النوع من الاراضى بشروط محددة فى هذة القوانين .
25- ماهى العلاقة بين ضريبة الأطيان المفروضة على الأراضى الزراعية والضريبة على العقارات المبنية ؟
اهتم القانون الجديد للضريبة على العقارات المبنية بالقضاء على أى علاقة قد تسهم فى خلق نوع من التداخل بين أحكام الضريبة على العقارات المبنية والضريبة على الأراضى الزراعية .
فقد نص القانون الجديد على رفع ضريبة الأطيان فى حالة خضوع العقارات المبنية المقامة على الاراضى الزراعية للضريبة على العقارات المبنية .
كما ألغى هذا القانون ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية الناتجة عن الأراضى الزراعية، بموجب قانون الضريبة على الدخل الصادر بالقانون رقم 91 لسنة 2005 .
أسئلة عن الإقرارت الضريبية
26- من المكلف بتقديم الإقرار الضريبى ؟
كل مكلف بأداء الضريبة هو الملزم بتقديم الإقرار الضريبى، ومن ثم فمالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله، هم الملزمين بتقديم الاقرار الضريبى .
27- هل المستأجر ملزم بتقديم الإقرار ؟
المستأجر ليس مالكا أو منتفعا أو مستغلا للعقار ، ومن ثم فهو غير ملزم بتقديم الإقرار .
28- كيف يتم تقديم الاقرار مما يملك عدة وحدات فى عقار واحد ، ومن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار ؟
كل مالك لعقار ، او وحدة فى عقار ملزم بتقديم إقرار ضريبى عما يملكه .
بالنسبة لمن يملك عدة وحدات فى عقار فعلية تقديم إقرار واحد، على أن يقدم عدة استمارات بعدد الوحدات التى يمتلكها ( صفحة 5 من الإقرار ).
وبالنسبة لمن يملك وحدة واحدة فى ذات العقار فيقدم إقرارا عن هذه الوحدة .
29- متى يقدم المكلف إقراره الضريبى وهل يقدم سنويا مثل الضرائب على الدخل ؟
يقدم المكلف إقرارة الضريبى فى حالة الحصر الخمسى مرة واحدة كل خمس سنوات، وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر عن كل من العقارات التى يملكها أو ينتفع بها .
أما اذا كان عقارة مستجدا أو أضاف وحدات على عقاره ( بناء أدوار أخرى – تعلية ) وكان عقاره قد سبق حصرة أو أحدث فى عقارة تعديلات أثرت على القيمة الإيجارية أو استغل أرضا كانت فضاء، فيجب علية تقديم اقرار فى موعد أقصاه نهاية شهر ديسمبر من السنة التى حدثت فيها أو عليها تلك المستجدات .
30- هل يمكن للمكلف بأداء الضريبة أن يوكل أحدا غيره لاستلام الإقرار وتسليمه ؟
يمكن للمكلف إنابة غيره فى استلام الاقرار وتسليمة للمأمورية المختصة شريطة قيامة بتحرير الإقرار والتوقيع علية وعلى مسئوليتة .
31- هل يتم تقديم اقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة ؟
نعم يتم تقديم الإقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة ، على أن يتم اتخاذ إجراءات الإعفاء نحوها وفقا لأحكام القانون .
32- ماهى الحالات التى لا تقدم إقرارات ضريبة عنها ؟
لايتم تقديم الإقرارت الضريبية عن الوحدات غير الخاضعة للضريبة العقارية والتى حددها القانون فى المادة 11 منه وهى :
– العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام .
وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية .
– الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين .
– العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها .
– الاحواش ومبانى الجبانات .
كما لايتم تقديم الاقرارات عن الوحدات تحت الانشاء ( غير التامة وغير مشغولة )
33- أين يتم تقديم الإقرارات الضريبية ؟
الأصل أن يتم تقديم الإقرارات الى مأمورية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار ، ولكن تيسيرا على الممولين الذين يمتلكون عدة وحدات فى بعض المحافظات فيمكنهم تقديم الاقرارات الضريبية فى اى محافظة .
34- هل يحق لأى فرد من أفراد الأسرة تقديم الإقرار الخاص بالوالد أم هناك ضرورة فى وجود توكيل رسمى منه ؟
لابد من وجود توكيل رسمى من الوالد ، أو ان يتقدم بنفسة لتقديم الإقرار .
35- امتلك أنا وأخوتى عقارا نؤجر وحداته موسميا وليس بشكل دائم فهل نذكر الإيجار الموسمى فى الإقرار الضريبى، ومن ثم نحاسب ضريبيا على أنه مؤجر طوال العام ؟
الضريبة العقارية ضريبة عينية تفرض على العقار ذاته وليس على الإيراد الذى يدره العقار، ويتم تقدير القيمة الإيجارية السنوية ( وعاء الضريبة ) بمعرفة لجان الحصر والتقدير، وفقا لمعايير وأسس معينة تضمنها القانون .
36- أقيم أنا واخوتى فى ستة وحدات بالعقار كملاك فأى إيجار أذكره فى الإقرار الضريبى ؟
تترك الخانة الخاصة بالإيجار ( قديم – جديد – مفروش وأخرى ) وكذلك الخانة الخاصة بالقيمة الإيجارية خالية دون ذكر أى بيانات طالما أنكم مالكين ولستم مستأجرين .
37- لدى شقة ببولاق الدكرور وفيلا بالهرم وعمارة بالعجوزة، فهل يتم تقديم إقرار واحد، أم إقرار عن كل وحدة، وهل يتم تقديم الإقرارات جميعها فى مقر واحد ؟
يتم تقديم إقرار عن كل وحدة على حدة ويمكن تقديم الاقرارات جميعها فى مأمورية واحدة من الثلاث مأموريات والتى تتبع جميعها مديرية الضرائب العقارية بالجيزة أو ( أقرب مأمورية الى محل الاقامة الدائم ) .
38- امتلك عمارة بالسادس من أكتوبر غير مشغولة عبارة عن خرسانات وطوب أحمر وليس بها كهرباء فهل يتم تقديم إقرار لها ؟
لا يتم تقديم إقرار عن هذه العمارة الكائنة بمحافظة السادس من أكتوبر كونها تحت التشطيب وغير مشغولة .
39- أملك شقة تابعة للتعاونيات ولم يتم سداد الأقساط عنها بالكامل حتى الآن هل يتم تقديم إقرار ضريبى لها ؟
عليك أن تتقدم بإقرار ضريبى عن هذة الشقة بصفتك مالك لحق الانتفاع.
40- عندى محل تمليك لم يتم استلامه حتى الآن ومازال تحت التشطيب هل يتم تقديم إقرار ضريبى لة ؟
لا يتم تقديم الاقرار عن المحل طالما أنة تحت التشطيب وغير مشغول منك .
41- شخص يملك وحدة بمساكن شيراتون بعقد تمليك من شركة هل ملزم بتقديم إقرار باسمة أم أن الشركة هى الملزمة بتقديم الإقرار ؟
يلتزم بتقديم إقرار عن الوحدة طالما أنه مالكها بعقد تمليك من الشركة البائعة .
42- عقار يملكه ورثة قام أحد الورثة بشراء وحدة بموجب عقد موقع من باقى الورثة وسدد ثمنة وأصبحت الوحدة ملكة هل ملزم بتقديم إقرار منفصل باسمه أم يدخل ضمن إقرار العقار، بمعنى اخر موقف العقار الذى به جزء مؤجر للغير وبعض الوحدات تمليك للغير ؟
يلتزم الوارث بتقديم اقرار منفصل عن الوحدة التى اشتراها من باقى الورثة ، أما باقى العقار يلتزم أحد الورثة بملء إقرار واحد عن الوحدات المؤجرة للغير وذلك بتعدد الصفحات الخاصة ببيانات للوحدات محتوى العقار المشار الية والمباعة تمليك يلتزم مالكيها بتقديم اقرارات كل فيما يخصة .
43- أملك أنا وأخوتى جراج فى عمارة سكنية ويتم استغلالة مقابل أجر، ولا أملك أى وحدات أخرى بالعمارة، فهل يخضع هذا الجراج للضريبة ، وهل أقدم إقرارا ضريبيا عنه ؟
نعم يخضع هذا الجراج للضريبة العقارية باعتبارة جراجا عاما ويتم استغلالة مقابل ، وعليكم تقديم اقرار ضريبى عنة بصفتكم ملاك لهذا الجراج ، مع ارفاق عقد الايجار .
44- ماهو وضع تقديم الاقرارات عن المبانى التى تحت الإنشاء ( هيكل خرسانى فقط ) وتوقف المالك عن إتمام البناء ؟
طالما أن المبنى تحت الإنشاء فإن هذة المبانى لايتم تقديم إقرارات ضريبية عنها لكونها غير خاضعة للضريبة عن العقارات المبنية .
45- ماهو وضع تقديم الإقرارات عن الوحدات التى يمتلك فيها المالك المبنى دون الأرض : لان البائع باع الوحدة دون حق المشترى فى تلك الأرض ( حق الانتفاع فقط )
يتم تقديم الإقرار عن الوحدة ملكك ، وإن كان لك حق انتفاع فقط فيتم تقديم الإقرار عن الوحدة بصفتك منتفع لها .
46- ما هو وضع المالك الذى لديه عدة وحدات سكنية فى مناطق متفرقة ( القاهرة ، الساحل الشمالى ، الغردقة ) هل سيقدم إقرار الحصر لكل مأمورية على حدة ؟
تسهيلا على مقدمى الإقرارات فيمكن تقديم الإقرارات المتنوعة لعدة وحدات سكنية كائنة فى محافظات مختلفة فى أحد المحافظات التابع لها العقار .
أسئلة عن الإعفاءات الضريبية
47- ماهى الإعفاءات التى أقرها القانون الجديد عليها ؟
حرص القانون على منح العديد من التيسيرات والإعفاءات الضريبية لبعض العقارات المبنية لطبيعة استخدامها وكذا لكافة العقارات المبنية الخاضعة للضريبة حيث قرر المشرع الاعفاءات التالية وفقا لنص المادة ( 18 ) من القانون :-
– الأبنية المملوكة للجمعيات المسجلة وفقا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب اداراتها أو لممارسة الاغراض التى أنشئت من أجلها .
– أبنية المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات التى لاتهدف الى ربح .
– المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط ان يتم استخدامها فى الاغراض المخصصة لها .
– الوحدة العقارية التى يتخذها المكلف سكنا خاصا رئيسيا لة ولاسرتة والتى يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 24 الف جنية على أن يخضع ما زاد على ذلك للضريبة ، وتشمل الاسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجة والاولاد القصر .
– كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو ادارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنية على أن يخضع ما زاد للضريبة .
– أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقوانين المنظمة لها .
– العقارات المملوكة للجهات الحكومية الاجنبية بشرط المعاملة بالمثل .
– الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .
– أندية وفنادق القوات المسلحة ودور الاسلحة والمجمعات والمراكز الطبية والمستشفيات والعيادات العسكرية والعقارات المبنية فى نطاقها وغيرها من الوحدات التى تقترحها هيئة عمليات القوات المسلحة على أن يصدر بتحديدها قرار من وزير الدفاع بالاتفاق مع الوزير المختص وفى جميع الاحوال لاتخضع أيا من هذة الجهات لاعمال لجان الحصر والتقدير وفقا لما تقتضية اعتبارات شئون الدفاع ومتطلبات الامن القومى .
48- ماهى الإعفاءات التى أبقى القانون الجديد عليها ؟
أبقى القانون الجديد على الاعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد التقدير لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية .
بالإضافة إلى بعض الإعفاءات النوعية لبعض العقارات كمقار الأحزاب والنقابات ومراكز الشباب والرياضة ….. الخ .
49- ماهى شروط إعفاء الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إداراتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها ؟
يشترط لإعفاء الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المخصصة لماكتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التى أنشئت من أجلها ما يأتى :
1- أن تكون الجمعيات مسجلة وفقا للقانون .
2- أن تكون الأبنية مملوكة لهذة الجمعيات أو المنظمات العمالية ومخصصة لمكاتب الادارة أو لممارسة الاغراض التى انشئت من أجلها .
أما العقارات المملوكة لتلك الجمعيات أو المنظمات العمالية وتحقق ريعا ، وكذلك الشقق أو الدكاكين الملحقة بها والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة .
50- ما هى شروط إعفاء المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجئ والمبرات ؟
– أن تكون المؤسسات التعليمية خاضعة لاشراف وزارة التربية والتعليم أو التعليم العالى أو الأزهر الشريف .
– أن تكون المسيتشفيات والمستوصفات والمبرات مرخصا بها من وزارة الصحة والسكان .
– أن تكون الملاجئ خاضعة لإشراف وزارة الشئون الاجتماعية .
– لاتهدف الى الربح .
51- ما هى شروط اعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقانون؟
يشترط لإعفاء أبنية مراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقا للقانون ، ما يلى :
– أن تكون مسجلة وفقا للقانون .
– أن تكون معدة لمزاولة النشاط الشبابى أو الرياضى .
أم العقارات والمحلات الملحقة بمركز الشباب والمؤجرة للغير فلا تعفى من الضريبة .
52- ما هى شروط اعفاء العقارات المملوكة للجهات الحكومية الاجنبية ؟
يشترط لإعفاء العقارات المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية التحقق من ملكيتها لتلك الجهات ، وأن تكون المعاملة بالمثل لدى الدول المالكة لها .
فإن لم يكن للضريبة مثيل فى أى من الدول الأجنبية جاز لوزير المالية بعد أخذ رأى وزير الخارجية اعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة .
53- ماهى شروط إعفاء الدور المستخدمة فى المناسبات الاجتماعية ؟
يشترط لاعفاء الدور المخصصة للاستخدام فى مختلف المناسبات الاجتماعية أن تكون لاتهدف الى تحقيق الربح وذلك بمقتضى شهادة صادرة من الضرائب المصرية .
54- ما هو الإجراء المتبع اذا زالت عن العقار أسباب الاعفاء من الضريبة ؟
إذا زالت عن أى عقار أسباب الإعفاء من الضريبة وجب على المكلف بأدائها تقديم اقرار للمأمورية الواقع فى دائرتها العقار ، وذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الإعفاء لإعادة ربط العقار بالضريبة، اعتبارا من أول يناير من السنة التالية لتاريخ زوال سبب الإعفاء عنه .
55- ما هو الوضع بالنسبة للشقق المؤجرة وفقا للإيجارات القديمة ؟
يوجب القانون الجديد الاخذ بالقيم الايجارية للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وكذلك الاعفاءات المقررة لها وفقا لأحكام القوانين السارية فى شأنها ، وتشمل القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ولن يتم تقدير القيم الإيجارية لهذه الوحدات إلا فى حالة انقضاء العلاقة الإيجارية لأسباب قانوني، وسوف يستفيد من ذلك المالك المقيم والمالك المؤجر .
56- هل هناك حدود للإعفاء فى هذا القانون ؟
يصل حد الإعفاء فى القانون الجديد الى ( 24000 جنية ) من القيمة الايجارية المقدرة للوحدات السكنية وذلك لكل أسرة عن وحدة واحدة، وهو ما يعنى أن كل العقارات التى لا تصل قيمتها حاليا فى السوق إلى 2 مليون جنيه ستعفى من الضريبة، أما بالنسبة للوحدات الغير سكنية كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو ادارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الايجارية السنوية عن 1200 جنية على ان يخضع ما زاد للضريبة .
أسئلة عن رفع الضريبة
57- ما هى حالات الرفع المؤقت للضريبة ؟
أجاز المشرع رفع الضريبة كليا أو جزئيا بحسب الاحوال ، لبعض الحالات مؤقتا لحين زوال الأسباب الموجبة لذلك وقد حصر تلك الحالات فى الآتى :-
– حالة إذا أصبح العقار معفيا وفقا للمادة (18) من القانون والسالف ذكرها بالسؤال السابق .
– حالة تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا الى درجة تحول دون الانتفاع بالعقار كلة أو جزء منة .
– اذا أصبحت الأرض المستقة عن العقارات المبنية غير مستغلة .
58- ما هو المطلوب من المكلف إذا ما انطبقت عليه إحدى حالات رفع الضريبة ؟
المطلوب من المكلف بأداء الضريبة فى حالة انطباق احدى الحالات السابق ذكرها أن يتقدم بطلب لجهة ربط وتحصيل الضريبة مع سداد تأمين قدرة خمسون جنيها ( لجدية طلبة ) مع تقديم ما يدل على أداء أخر قسط مستحق من الضريبة قبل حدوث الحالة محل الطلب .
ويرد التأمين اذا ما قبل طلبة وتنظر لجان الحصر والتقدير هذا الطلب وتقرر رفع الضريبة كليا أو جزئيا اذا ما توافرت شروط احدى حالات الرفع .
59- ما هو الإجراء المتبع فى حالة زوال سبب الرفع ؟
إذا زالت عن أى عقار أسباب الرفع وجب على المكلف إخطار المأمورية بذلك خلال ستين يوما من تاريخ زوال سبب الرفع لإعادة ربط العقار بالضريبة التى كانت مفروضة قبل الرفع، اعتبارا من أول السنة التالية لزوال سبب الرفع، وإلا اعتبر متهربا من أداء الضريبة وتطبق علية عقوبة التهرب المنصوص عليها فى القانون .
وللمكلف بأداء الضريبة فقط الحق فى الطعن على قرارات هذة اللجان أمام لجنة الطعن .
أسئلة عن تحصيل الضريبة
60- متى يستحق سداد الضريبة ؟
الضريبة تستحق سنويا وفقا لهذا القانون اعتبارا من أول يناير للسنة التالية التى تبدأ فيها إجراءات الربط وتحصيل الضريبة على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية شهر يونيه، والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة ، ويجوز للمكلف سدادها بالكالم فى ميعاد سداد القسط الاول . علما أن قيمة الضريبة تظل ثابتة لمدة خمس سنوات ثم يصير النظر فى أعادة تقديرها بعد انتهاء هذة الفترة أذا ما طراء على القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) ما يؤثر عليها بالزيادة أو النقصان .
61- أين تسدد الضريبة العقارية ؟
يكون دين الضريبة وفقا لهذا القانون واجب الاداء فى مقر مديريات الضرائب العقارية بالمحافظات والمأموريات التابعة لها دون حاجة الى مطالبة فى مقر المدين .
62- كيف يمكن للمكلف سداد الضريبة اذا كانت ظروفه لاتسمح بالانتقال من مكان لآخر ؟
الأصل أن دين الضريبة وفقا لهذا القانون واجب الأداء فى مقر مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها دون حاجة إلى مطالبة فى مقر المدين .
ولكن مراعاة لكافة الظروف خاصة الصحية والإنسانية والاجتماعية منها فإنه يمكن للمدين إنابة غيره بالتوجة للمأمورية المختصة لسداد الضريبة، كما يمكن اداؤها بحوالة بريدية أو بشيك بنكى مقبول الدفع والمصلحة فى سبيلها إلى إعداد نظام للسداد عبر الانترنت أو الفيزا كارت، وذلك بخلاف توجة الصراف لمقر المدين لتحصيل الضريبة اذا كانت ظروف المكلف لاتسمح انتقالة الى مقر المديرية أو المأمورية لسداد الضريبة .
63- ما هو الوضع بالنسبة لمن لايستطيع لظروفه الاقتصادية أو الاجتماعية سداد الضريبة عن مسكنة الذى يقيم فية اذا كان هذا المسكن ملكه ؟
سوف تتحمل الخزانة العامة أعباء الضريبية نيابة عن كافة المواطنين الذين لا يملكون دخلا يكفى لسداد الضريبة عن عقاراتهم التى تزيد قيمتها عن حد الإعفاء، فهناك نص صريح فى القانون الجديد يلزم الخزانة العامة بتحمل الضريبة المستحقة على المكلفين بأدائها إذا طرأت تغيرات اجتماعية على المكلف أو ورثته من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة ويتم ذلك وفقا لضوابط وشروط تحددها اللائحة التنفيذية .
64- ما هى الإجراءات الواجب اتباعها حال عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة ؟
يتقدم المكلفون بأداء الضريبة العقارية أو ورثتهم الذين طرأت عليهم تغيرات اجتماعية من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة بطلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار يطلبون فيه تحمل الخزانة العامة بالضريبة المستحقة عليهم ، ويجب أن يتطلب الطلب بيانا وافيا للتغيرات الاجتماعية المشار الية ، وأن ترفق به المستندات الرسمية المؤيدة له، ويتم البت فى هذا الطلب بمعرفة اللجنة المشكلة من مصلحة الضرائب العقارية .
65- ما هى حالات التهرب من أداء الضريبة ؟
حدد القانون حالات التهرب من أداء الضريبة فى الآتى :-
تقديم أوراق أو مستندات غير صحيحة أو مزورة للجنة الحصر والتقدير أو للجنة الطعن أو ابداء بيانات على غير الواقع أو الحقيقة عند الحضور للمناقشة أمام هذة اللجان بقصد التأثير على قراراتهما .
أو تقديم مستندات غير صحيحة بقصد الاستفادة بالاعفاء من الضريبة بدون وجة حق .
أو الامتناع عن تقديم الاقرار بزوال سبب الاعفاء من الضريبة .
أو تقديم مستندات غير صحيحة من شأنها اصدار قرار برفع الضريبة دون وجة حق .
ولا يجوز تحريك الدعوى الجنائية فى الجرائم السابقة الا بناء على طلب كتابى من الوزير أو من ينوب عنه .
66- ما هى عقوبة التهرب من أداء الضريبة ؟
يعاقب بغرامة لا تقل عن ألف جنيه و ا تجاوز خمسة آلاف جنيه، بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم اداؤها لكل ممول خالف هذا القانون بقصد التهرب من أداء الضريبة المستحقة علية.
67- ما موقف المكلف بأداء الضريبة المتأخر عن السداد فى الميعاد ؟
قرر المشرع استحقاق مقابل تأخير على ما لا يتم أداؤه من الضريبة فى الميعاد المحدد لها على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى بالاضافة الى 2% من قيمة المبلغ المتأخر سدادة .
وفى حالة استمرار مماطلة المكلف وعدم قيامة بسداد الضريبة المستحقة علية يتم اتخاذ الاجراءات القانونية التى قررها قانون الحجز الإدارى الصادر بالقانون رقم 308 لسنة 1955 وذلك على الأجرة والمنقولات المملوكة للمدين فى العقار وكذلك على العقار ذاته .
68- هل سيتم احتساب غرامات تأخير عن مطالبة الممول بالضريبة بعد الحصر والتقدير عن السنوات التى لم يتم سداد الضريبة عنها ؟
فى حالة تأخر ربط الضريبة عن وقت استحقاقها فإنها تقسط على مدة مساوية لمدة التأخير ، ولا تفرض غرامة تأخير فى هذة الحالة لعدم توافر مناط فرضها .
69- ما هى عقوبة عدم تقديم الإقرار ؟
سوف يعاقب المكلف بأداء غرامة تتراوح ما بين 200 وألفى جنيه فى حالة عدم تقديم الإقرار الضريبى أو تضمين الإقرار بيانات غير صحيحة .
70- هل هناك إمكانية للتصالح مع المصلحة ؟
نعم هناك إمكانية للتصالح اذا أجاز القانون لوزير المالية أو من يفوضة التصالح فى الدعاوى الجنائية لجرائم عدم تقديم الإقرار أو التهرب المنصوص عليها فى القانون فى أى حالة تكون عليها الدعوى ولو بعد صدور حكم بات فيها وذلك مقابل أداء مبالغ الضريبة ومقابل التأخير على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزى فى الأول من يناير السابق على ذلك التاريخ مضافا إليه 2% بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم أداؤها .
71- هل الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية تختلف من حيث المعاملة الضريبية عن الوحدات السكنية ؟
تخضع الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية للضريبة بسعر 10% بعد خصم نسبة 32% مقابل مصاريف صيانة وبحد إعفاء ( 1200 جنيه ) .
وتختلف الوحدات التجارية عن الوحدات السكنية فى النسبة المخصومة مقابل تكاليف الصيانة ، حيث تبلغ هذة النسبة 30% فى حالة الوحدات السكنية و 32% فى حالة الوحدات غير السكنية .
كما تتمتع الوحدات السكنية بحد الاعفاء الضريبى البالغ 24000 جنية على أن يكون هذا الاعفاء لوحدة واحدة لكل أسرة وتشمل الاسرة فى تطبيق حكم هذا البند المكلف وزوجة والاولاد القصر ، ومن ناحية أخرى يبلغ الحد الاقصى للزيادة التى تترتب على إعادة تقدير القيمة الإيجارية للعقارات السكنية 30% كل خمس سنوات، فى حين تبلغ هذة النسبة 45% فى حالة العقارات المستعملة فى غير الاغراض السكنية .
72- كيف يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد للوحدات السكنية ؟
يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد على النحو التالى :-
– تحديد القيمة الرأسمالية للعقار ، والتى تبلغ 60% من القيمة السوقية لة .
– تقدير القيمة الايجارية السنوية للعقار ، والبالغة 3% من القيمة الراسمالية له .
– تقدير وعاء الضريبة ، من خلال استبعاد نسبة 30% من القيمة الايجارية السنوية للعقار مقابل مصاريف الصيانة التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة .
– استبعاد حد الاعفاء المقرر فى القانون للسكنى والبالغ 24000 جنية سنويا لوحدة واحدة لكل أسرة .
– تطبيق سعر الضريبة البالغ 10% من القيمة الايجارية السنوية الصافية ، التى تم التوصل اليها من الخطوة السابقة .
– الأعباء الضريبية التى يتحملها المكلفين بأداء الضريبة على العقارات المبنية .
========================