عقد الإيجار وخصائصه فى القانون المدنى المصرى

العلاقة بين الملاك والمستأجرين تعتبر من أكثر العلاقات تعقيدا، فهي تقع في مكان ما بين الصداقة والمهنية، ومثل أي علاقة أخرى، دائما ما تتعرض علاقة المالك والمستأجر للمشاكل التي قد تكون بسيطة في بعض الأحيان، أو قد تؤدي إلى انقطاع العلاقة إذا تفاقمت المشاكل بين الطرفين ومن أكثر هذه المشكلات هى مشكلة «عقد الإيجار».

 رصدنا فى التقرير التالى عقد الإيجار وخصائصه وشروطه، و الأحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و الإستئجار-بحسب الدكتور عبد المجيد جابر عضو الجمعية المصرية للقانون الجنائي. 

عقد الإيجار وخصائصه فى القانون المدنى المصرى

«عقد الإيجار»..عرفت المادة 558 من القانون المدني عقد الإيجار بأنه: «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم»

ثانياً : خصائصه:-

1- عقد الإيجار عقد مسمى يرد على المنفعة :-

فهو من العقود المسماة التي نظمها المشرع ويقع على الانتفاع بالشيء المؤجر ولا يخول المستأجر أي حق على الشيء نفسه يمكنه من التصرف فيه لأنه ليس حق عيني على الشيء وأنما هو حق شخص للمستأجر بمقتضاه الزم المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالمال محل الإيجار وهو لا يرد إلا على الاشياء غير القابلة للاستهلاك لأن المؤجر يلتزم برد الشيء المؤجر بعينه بعد مدة معينة

2- عقد الإيجار عقد رضائي:-

ينعقد بمجرد التراضي بين المؤجر والمستأجر ولا يشترط القانون لانعقاد أي شكل خاص فقد ينعقد شفاهة أو كتابة بعقد عرفي او رسمي

3- عقد الإيجار عقد معاوضة :

حيث ان كل من طرفى العقد يحصل على مقابل لما يلزم به فالمؤجر ينشئ للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة ويحصل منه على الحق في اقتضاء الأجرة المقابلة لهذا الانتفاع.

4- عقد الإيجار عقد ملزم للجانبين :

فالمؤجر يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع وبما يتصل به من التزام بالتسليم أو بالضمان والمستأجر يلتزم بأداء الاجرة ورد العين بعد انتهاء الإيجار وباقي الالتزامات التي يرتبها العقد على عاتقه ويترتب على اعتباره ملزما للجانبين ان تطبق فيه أحكام الفسخ والدفع بعدم التنفيذ .

5- عقد الإيجار من عقود المدة:-

التي يعتبر الزمن فيها عنصرا جوهريا ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة فالتزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والتزام المستأجر بالوفاء بالأجرة لا يمكن تحديد كم كل منهما إلا مقيسا بالزمن فالمنفعة تقل أو تكثر بحسب ما إذا قصر امد الإيجار أو طال والأجرة تحسب نظير المنفعة التي تتحقق في مدة معينة .

ثالثاً : الأهليه:

إذا باشر المؤجر أو المستأجر العقد بنفسه فيجب حتى ينعقد العقد صحيح أن يكون أهلاً لإيجار والإستجار، و لما كان عقد الإيجار من العقود الدائره بين النفع و الضرر سؤاء بالنسبه للمؤجر و المستأجر لهذا يشترط بحسب الأصل أن يكون كل من المؤجر والمستأجر رشيداً و لم يحكم عليه بالحجر أو إستمرارا الولايه و العبره بالأهليه وقت التعاقد فلا أثر لما ينتابها بعد التعاقد و أثناء سريان عقد الإيجار.

الأحوال التى يكون فيها للقاصر أهلية التأجير و الإستئجار :

1- للقاصر الذى بلغ سن 16 عام أهلية التصرف فيما كسب من عمله من أجر و غيره، و من ذلك فيجوز للقاصر الذى بلغ سن السادسه عشر سنه أن يؤجر ماله الذى كسبه من عمله لأى مده كانت و كذلك يستأجر لكسب عمله ما يحتاج لمنفعته على ألا يلتزم باكثر مما كسبه من عمله .

2- القاصر البالغ الثامنه عشر سنه من عمره إذا أذن له بتسلم أموال لإدارتها فإن له حق أن يؤجر هذه الأموال كلها أو بعضها بناء على هذا الإذن على أنه لا يؤجر المبانى لمده تزيد عن سنه و لا تجاوز الثلاث سنوات إلا بإذن من وليه أو وصيه عن كل سنه، و كذلك له الحق فى الإستئجار ما يلزم الإداره .

3- للقاصر الذى يبلغ سن 18 عام و قد حصل من المحكمه على إذن بالإتجار يتبت له أهلية التصرف فيما يتعلق بتجارته من تأجير و إستئجار.

1 ـ تعريف عقد الإيجار لغة

الإيجارة لغة : أجر، يؤجر، وتأجير العين : كراءها، عقارات كانت أو منقولات .

و الأجرة : ما يعود من ثواب العمل دنيوياً كان أو أخروياً .

و الأجرة : هى الثواب فى الدنيا، و الأجر و الأُجرة : يقال فيما كان عن عقد، و ما يجرى مجرى العقد، ولا يُقال إلا في النفع دون الضرر؛ بخلاف الجزاء : فإنه يقال فيما كان عن عقد و غير عقد، و يقال فى النافع و الضار .

و الاستئجار : طلب الشيئ بألأجرة ، ثم يعبر به عن تناوله بالأُجرة و من هذا قوله تعالى :«…. استأجره إن خير من استأجرت القوى الأمين … »( القصص : 26 ) .

و الإجارة بكسر الهمزة، و ضمها، و فتحها، و تطلق الإجارة على نفس العقد، و تطلق على بيع المنفعة، و الكراء .

2 ـ تعريف عقد الإيجار فى الفقه الإسلامى

عرفه الحنيفية : ـ

بأنه عقد على المنافع بعوض هو مال؛ أى بيع نفع مقوم جنساً و قدراً بعوض مالى، نفع من غير جنس المعقود عليه كسكنى الدار بركوب دابة، و لا يجوز بسكنى دار أخرى .

و قيل : العقد على المنافع بعوض هو مال

و عرفه المالكية : ـ

بأنه « دفع ما يصح أن يكون ثمناً فى مقابلة عمل أو غلة ، تتقوم ، قُدر على تسليمها».

و عرفه الشافعية : ـ

بأنه: «تمليك منفعة بعوض بشروط»أو : أنه «العقد على المنافع بعوض ، و هو مال».

و عرفه الحنابلة : ـ

بأنه: «عقد على منفعة مُباحة معلومة من عين معينة أو موصوفة فى الذمة مدة معلومة أو عمل معلوم بعوض».

و يتضح لنا من هذة التعريفات أن جميع المذاهب و إن اختلفت فى الصياغة إلا أنها تتفق فى أن الإيجار عقد يرد على منفعة الشيئ، و أن هذة المنفعة لا بد أن تكون معينة و محددة المدة و مشروعة، ومقابل أجر، و هو ما يمكن أن نستخلص تعريف لأصحاب المذاهب نحاول أن نجمع فيه أرؤهم .

تعريف أصحاب المذاهب الأربعة بأنه : ـ

«عقد وارد على منفعة مُباحة معلومة ، تؤخذ شيئاً فشيئاً ، مدة معلومة ، بعوض معلوم».

و عرفه الأستاذ / قدرى باشا فى كتابه مرشد الحيران م 577 بأنه : ـ

«تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من العين المؤجرة فى الشرع و نظر العقلاء بعوض يصلح أجرة».

و عرفته المادة (625) من القانون العربى الموحد بأنه : ـ

«عقد تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشئ المؤجر لمدة معينة لقاء أجر معلوم».

3 ـ تعريف عقد الإيجار فى القانون المدنى المصرى

عرفت المادة 558 من القانون المدنى الإيجار بأنه :

«الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم».

و يلاحظ من التعريف السابق لعقد الإيجار أنه يلقى على عاتق المؤجر التزاماً إيجابياً بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أثناء المدة المحددة فى عقد الإيجار .

و مقتضى هذا الالتزام الإيجابى للمؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة؛ أنه لابد و أن تكون العين صالحة للانتفاع المقصود منها، سواء عند بداية عقد الإيجار أو فى أثنائه؛ و من ثم يجب على المؤجر أن يُسلم العين للمستأجر فى حالة صالحة للانتفاع، و أن يتعهدها بما يلزم من اصلاحات ضرورية خلال مدة الإيجار، و أن يضمن ما قد يكون فيها من عيوب تحول دون الانتفاع بها أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً .

وقد جاء فى المذكرة الإيضاحية للمشرع التمهيدى فى صدد تعريف الإيجار ما يأتى :

«مزية هذا التعريف أنه يبين من مبدأ الأمر أن التزام المؤجر إيجابى لا سلبى، فهو ملزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع، لا بأن يقتصر على تركه ينتفع بالعين الموجرة».