صيغة عقد قسمه تركه رضائيا بالاتفاق

انه في يوم ………….. الموافق … / … /……. بناحية ……..

البند الأول أطراف عقد القسمة ( الورثة الشرعيين )

بموجب إعلام الوراثة الصادر بتاريخ 12/10/2010 م والمقيد برقم * سنة 2010 وراثات بندر * قد صدر قرار المحكمة بتحقيق وفاة ووراثة المرحوم / ** وانحصار الورثة في زوجته / * وتستحق الثمن فرضا وفي أولاده * ويستحقون باقي تركته تعصيبا للذكر مثل حظ الانثيين فقط من غير شريك ولا وارث آخر ولا مستحق لوصية واجبة سوى من ذكر هذا وقد اتفق الورثة على القسمة الرضائية بكامل الأهلية القانونية ولا وجود للقصر وبمحض إرادتهم الحرة دون جبر أو إكراه من أحد وأطراف عقد القسمة هم :

1 – * ( طـــرف أول )

2 – * (طرف ثـــــان )

3 – * (طرف ثالـــــث)

4 – * (طرف رابــــع )

5 – * (طرف خامـس )

6 – * ( طرف سادس )

7 – * ( طرف سابـــع )

8 – * ( طرف ثامــن )

البند الثاني تركة المرحوم *

ترك المرحوم / * عدد 2 عقار بيانهم كالآتي:

1 – عقار كائن شارع * بندر * مساحته 92

مترا مربعا ( اثنان وتسعون مترا مربعا ) مبني بالطوب…… وبه عداد مياه وانارة ويتكون من……. دور وحدوده الأربعة كالآتي :

الحد الشرقي :……. الحد الغربي :……..الحد القبلي :……….. الحد البحري :………والمقيمين به ألان قبل القسمة وكتابة العقد كلا من ……………..

2 – نصف عقار كائن …….. مساحته 42 مترا مربعا ( اثنان واربعون مترا مربعا ) مبني بالطوب…..وبه عداد مياه وانارة ويتكون من ……..دور وحدوده الأربع كآلاتي :

الحد الشرقي :….. الحد الغربي :……….الحد القبلي :…….الحد البحري :…….والمقيمين به ألان قبل القسمة وكتابة العقد كلا من……………………………………………..0 هذا ولا يوجد أي عقارات أو تركة أخرى خلاف ما ذكر بإقرار كل الورثة

البند الثالث : تحديد نصيب كل وارث في كل عقار وفقا لاعلام الوراثة :

1 – نصيب كل وراث في العقار الكائن ش * بندر * مساحة العقار 92 مترا مربعا نصيب الطرف الأول ( الزوجة ) الثمن = 11.5 مترا ( إحدى عشر مترا وخمسة سنتيمتر ) ونصيب الطرف الثاني ( ابن ) = 16.1 مترا ( ستة عشر مترا مربعا وواحد سنتيمتر مربعا ) ونصيب الطرف الثالث ( ابن ) = 16.1 مترا ( ستة عشر مترا مربعا وواحد سنتيمتر مربعا) ونصيب الطرف الرابع ( ابن ) = 16.1 مترا ( ستة عشر مترا مربعا وواحد سنتيمتر مربعا) ونصيب الطرف الخامس ( بنت ) = 8.05 مترا (ثمانية وخمسة مليمترا مربعا ) ونصيب الطرف السادس ( بنت ) = 8.05 مترا ( ثمانية وخمسة مليمترا مربعا) ونصيب الطرف السابع ( بنت ) = 8.05 مترا ( ثمانية وخمسة مليمترا مربعا) ونصيب الطرف الثامن ( بنت ) = 8.05 مترا ( ثمانية وخمسة مليمترا مربعا)

2 – نصيب كل وارث في نصف العقار الكائن …….. مساحة نصف العقار 42 مترا مربعا ( اثنان واربعون مترا مربعا ) نصيب الطرف الأول ( الزوجة ) 5.25 مترا مربعا ( خمسة متر وخمسة وعشرون مترا مربعا ) ونصيب الطرف الثاني ( ابن ) = 7.35 مترا مربعا ( سبعة مترا وخمسة وثلاثون سنتيمترا مربعا ) ونصيب الطرف الثالث ( ابن ) = 7.35 مترا مربعا ( سبعة مترا وخمسة وثلاثون سنتيمترا مربعا ) ونصيب الطرف الرابع ( ابن ) = 7.35 مترا مربعا ( سبعة مترا وخمسة وثلاثون سنتيمترا مربعا ) ونصيب الطرف الخامس (بنت ) = 3.675 مترا مربعا ( ثلاثة أمتار وسبعة وستون سنتيمترا وخمسة ملليمتر ) ونصيب الطرف السادس ( بنت ) = 3.675 مترا مربعا (ثلاثة أمتار وسبعة وستون سنتيمترا وخمسة ملليمتر) ونصيب الطرف السابع ( بنت ) = 3.675 مترا مربعا (ثلاثة أمتار وسبعة وستون سنتيمترا وخمسة ملليمتر)ونصيب الطرف الثامن ( بنت ) = 3.675 مترا مربعا (ثلاثة أمتار وسبعة وستون سنتيمترا وخمسة ملليمتر)

البند الرابع ( خاص بنصف العقار الكائن ش …)

يقر أطراف العقد على أن نصف العقار الكائن بناحية ……. هو ملك خالص وخاص بالطرف الثاني ا*وذلك بالشراء من والدته / * بموجب عقد البيع المؤرخ … / … / …. وحكم صحة التوقيع المقيد برقم … سنة ….. صحة توقيع بندر * وبعيد عن تقسيم التركة ولا خلاف بين باقي الورثة على ذلك وبتوقيعهم على العقد إقرار منهم بذلك

البند الخامس إقرار

يقر أطراف العقد برضائهم بالقسمة الموضحة عالية وأنها القسمة الشرعية لتركة المرحوم / * وبتوقيعهم على عقد القسمة إقرار منهم بذلك لا يجوز الرجوع فيه

البند السادس شرط جزائي

اتفق أطراف العقد جميعا على توقيع شرط جزائي قدرة……….. ج جزاء الإخلال بأي بند من بنود هذا العقد أو حالة الرجوع في القسمة أو اللجوء إلى القضاء أو المماطلة في تنفيذ أي بند من بنود هذا الاتفاق أو بالتحريض على ذلك

البند السابع عدد النسخ

تم تحرير عدد ……….. نسخة من هذا الاتفاق وكل نسخة تتكون من عدد 5 ورقات مكتوبة كمبيوتر كل ورقة مفردة بدون كتابة في الظهر وموقع على كل ورقة من أوراق العقد في ظهر العقد توقيعات كل أطراف العقد والعقد مرقم في كل ورقة حسب العدد من واحد إلى خمسة في وسط الورقة من أعلى وبيد كل طرف نسخة موقع عليها توقيع حي من كل طرف ولا يعتد بأي نسخة غير موقعة توقيعات حية

البند الثامن المحكمة المختصة

تختص * * بنظر أي نزاع قد ينشئ بخصوص تنفيذ أي بند من بنود هذا الاتفاق

البند التاسع

يقر أطراف العقد في حالة رغبة أي طرف في الحصول على حكم صحة توقيع عن هذا الاتفاق بالذهاب إلى المحكمة المختصة للإقرار بهذا الاتفاق أمام المحكمة متى طلب منه ذلك أو الورثة

توقيعات أطراف عقد القسمة الرضائية

نموذج عقد قسمة رضائية وتخارج لأحد الورثة

 كيفة عمل عقد قسمة بالتراضي بين جمع الورثة وتخارج احد الورثة من التركة بعد اخذ مستحقاته وشراء نصيبه..

صيغة و نموذج عقد قسمة رضائية وتخارج لأحد الورثة

عقد قسمة رضائية و تخارج لاحد الورثة بشأن تركة المرحوم/…….

انة فى يوم (..) الموافق ../ .. / ..  قد تم الأتفاق بين كلا من :

1-  السيد /……………………………….

2- السيد /……………………………….

3- السيد /……………………………….

4- السيد /……………………………….

بعد ان اقروا جميع الاطراف باهليتهم التعاقد والتصرف والاتفاق فقد اتفقوا على مايلى :

تمهــيد

بتاريخ ../ .. / .. توفى الي رحمة الله المرحوم / ………. و ترك ما يورث عنة عبارة عن اطيان زراعية عبارة عن سبعة و عشرين فدان و تسعة قيراط و خمسة عشر سهما وا قعة جميعا فى زمام قرية .. مركز المحلة الكبرى وحدودها كالاتى :

1 ــ خمسة عشر فدان فى حوض .. و .. الكانئة بزمام … مركز.. محافظة … حدودها كالاتى:

االحد البحرى: القطعة 97باقى ملك البـائعين.

الحد الشرقى: مسقة مناصفة يليها الاصلاح الزراعى.

الحد القبلى : مسقة مناصفة و فاصل حوضى و باقى القطعة محطة مجارى.

 الحد الغربى : القطعة 97و باقى القطعة.

2 ــ مساحة 2 فدان و8 قيراط بحوض …. وحدودها:

الحد البحرى/مناصفة يليها الاصلاح الزراعى.

 الحد القبلى / بعضة مسقة مناصفة و فاصل حوضى و باقى القطعة محطة مجارى.

 الحد الغربى القطعة 97و باقى القطعة0

3 ــ مساحة 2 فدان و8 قيراط بحوض … وحدودها:

الحد البحرى و الشرقى: القطعة 86 الحد القبلى/ ترعة الواخلية.

الحد الغربى/ مصرف مناصفة.

4 ــ مساحة 3 فدان و4 قيراط بحوض الشامين بزمام … مركز …

5 ــ قطعة أرض مساحتها 7 فدادين و5 قيراط و15 سهم بحوض …..

6 ــ عقارات مبنية عبارة عن:

أ ــ  منزل مساحتة مائة وعشرة متر مربع بشارع داير الناحية بقرية … مكون من ست طوابق بالاسمنت المسلح و منزل مساحتة ستمائة متر مربع تقريبا و مبنى على جزء منة و الاخر فضاء.

ب ــ منزل الكائن بشارع ابو القاسم يبع لقسم اول المحلة محافظة الغربية مساحتة 206 متر مربع و حدودة:

الحد البحرى : شارع ستة متر .

الحد الغربى : ورثة ……

الحد الشرقى: جامع …..

 القبلى : شارع …. و بة باب عمومى مكون من ست طوابق الدور الاول مخزن و باقية الادوار الخمسة كل دور بة شقتين مخبز افرنجى الواقع بدائرة قسم …. ش …. وقد تم تحرير عقد خاص بالمخبز موقع علية من جميع الورثة بالتخارج واختصاص …. بة.

 وقد تم الاتفاق بين جميع الوراثة على الاتى:

البند الاول

هذا التمهيد جزء لا يتجزأمن هذا الاتفاق ويعد مكملا ومتمما له في كل بنوده وار كانه

البند الثاني

يختص كل طرف من الورثة بنصيب كل ذكر 3ف 4ط4 س ونصيب البنات .. و… 3ف 4ط 4س

نصيب الارملة السيدة / … المساحة 2فدان 8و قيراط بحوض …  والمحددة بالحدود والمعالم الاتية الحد البحرى القطعة 76 ملك ورثة الرحوم … و القبلى / ترعة الدواخلية مشروع و الغربى مشية زراعية و ترعة ملك البهلوان و الحد الشرقى ملك ورثة المرحوم/…..

البند الثالث

 وقد اتفق الورثة و تراضيا فيما بينهما و بناء على رغبة السيد / …. و يختص بنصيب ثلاثة فدادين و اربع قراريط و اربع اسهم و الواقعة بحوض الشامين قبلى و حدودها كالاتى

القطعة الاولى/ مساحة ثمانية عشر قيراطا بزمام …بحوض ….قبلى /10 و الموضحة الحدود والمعالم و كالاتى الحد الشرقى ترعة و بها الساقية و الحد الغربى و / ..تالحد البحرى و مصرف مناصفة و مع … الحد القبلى مسقة مناصفة بين البائع و ملك ….

و القطعة الثانية / و مساحتها و فدان و تسع قراريط و و سبعة اسهم و بحوض …ة و قسم تانى فى القطعة رقم 132 */ 130*/127/ /125/ /18 /بزمام …مركز المحلة الكبرى و المو ضحة الحدود المعالم

الحدالشرقى / .. والحد الغربى …الحد البحرى / مصرف صرف مناصفة …الحد القبلى / مسقة مناصفة مع …..

و القطعة الثالثة /مساحتها و فدان واحد لاغير بحوض…. قبلى/ بزمام….مركز ….10 و حدودها كالاتى

الحد الشرقى /… الحد الغربى ملك الست البائعة

الحد البحرى / مسقة مشتركة مع …..الحد القبلى / مشاية عمو مية

البند الرابع

وقد اتفق كل الورثة وتراضيا فيما بينهما وبناء على رغبة السيد / وانة يختص بنصيب 3ف4ط4س ثلاث فدادين واربعة قراريط واربعة اسهم وحدودة كالاتى الحد الشرقى / ترعة وبها الساقية الحدالغربى/…الحدالبحرى / مصرف مناصفة مع الحاج ..الحد القبلى/ مناصفة بين البائع وملك …

البند الخامس

وقد قبل كل الاطراف فيما عدا === والحاجة == أنصبتهم وتبقى شائعة فيما بينهم دون تحديد للحدود الخاصة بنصيب كلا منهم.

البند السادس

 بالنسبة للمنزل الواقع بالشارع العمومى المقام على ستة ادوار فقد قبل كل الذكور الاختصاص بة دون الاناث حيث ان يختص بالدور الاولى … بالدور الثانى….و بالدور الثالث ….و بالدور الرابع …. و بالدور الخامس … و بالدور السادس.

البند السابع

 وتبقى الارض المقام عليها المبنى ملكا شائعأ للجميع من الذكور فقط وتعهد كل ذكر انة يدفع مبلغ 6 ستة الاف جنيه للاناث والحاجة عليات وقد قام السيد …. بتسوية دينة من ضمن باقى ميراثة من التركة وسدادة لاشقائة الاناث

البند الثامن

و يقر … بانة استلام نصيبة الشرعى من باقى عناصر التر كة من مواشى وماكينات مياة وعربة كارو وحصان وحمار وباقى معدات الزراعة ومستلزماتها من تركة المرحوم / …

البند التاسع

المنزل الكبير الواقع بأرض…. الحد الشرقى / منزل ملك ….. الحد الغربى / شارع 4م مناصفة الحدالقبلى / … الحد البحرى/ شارع 8م مناصفة أختص كل طرف فية بنصيبة الشرعى وحسب وضع يدة على ان يكون لكل طرف 75 مترأ مربعا يخص نصيب … 75 مترأ فضاء واقعين بالناحية القبلية حدوهم كالاتى :- الحد الشرقى /… وأخوتة ، الحد الغربى/ شارع 4م مناصفة الحد البحرى / باقى ملك الورثة الحد القبلى / منزل ملك …..

البند العاشر

 وقد اقركل طرف من الورثة بأنة قد اختص بنصيب سالف الذكر فقد تسلم ما يخصة من الادوات والمعدات والمواشى سالفة الذكر=

البند الحادي عشر

وقد أقرت السيدة / …. بأستلام كل نصيبهم فى المنزل الواقع بالشارع العمومى بواقع كل ذكر 6000 ستة الاف جنيه أى إجمالى قدرة 36000 جنية ستة وثلاثون الف جنيه يقسم عليهم بواقع نصف للسيدة هدى وفكرية والنصف للام السيدة عليات امام الشوربجى =

البند الثاني عشر

وقد أتفق كل الورثة عدا …. والحاجة ….على ان يختص كل من .. و.. و..و.. و… و… بمساحة إجمالية قدرها 15 خمسة عشر فدانأ واقعة بحوض الخضرة والصفرة رقم 1 بزمام الدواخلية -والقطعة الثانية ومساحتها 7ف 5ط15س واقعة بحوض الشامين زمام العامرية وحدودها محدودة للجميع

 

أيا كان مصدر أو سبب هذا الشيوع .. ميراث – بيع – وصيـة – هبة – تقادم المكسب للملكيـة

والمطلوب إنهاء هذه الحالة ونعني حالة شيوع الملكية واستئثار كل مالك علي الشيوع بنصيب مفرز وفى خلال هذا المنشور سنتاول عدة نقاط منها كم تستغرق دعوى الفرز والتجنيب وأسباب عدم قبول دعوى الفرز والتجنيب وعقد فرز وتجنيب وأهم الدفوع فى دعوى الفرز والتجنيب وشروط دعوى القسمة و دعوى قسمة عقار وبطلان بيع المال الشائع وتقسيم الأرض المشاع والفرق بين دعوى القسمة ودعوى الفرز والتجنيب وصيغة دعوى قسمة قضائيةوكيفية رفع قضية فرز وتجنيب ودعوى إنهاء حالة الشيوع

بداية تتحقق حالة الشيوع طبقاً لنص المادة 825 من القانون المدني إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك .

والأصل أن تنتهي حالة الشيوع بقسمة المال الشائع . قسمة تؤدي إلى اختصاص كل شريك بمال مفرز وهي قسمة وكما سيلي ترد علي الملكية فتؤدي إلى أن يصبح كل شريك علي الشيوع مالك لجزء مفرز ، وقد يكتفي الشركاء علي الشيوع مؤقتاً بقسمة منافع المال المشترك تمهيداً للقسمة النهائية فيما بعد ، وعليه يمكننا القول أن قسمة المال الشائع نوعين

1-قسمة نهائية ترد علي الملكية

2-قسمة مهايأة ترد علي منافع الشيء

القسمة النهائية :

يقصد بالقسمة النهائية للمال الشائع .قسمته بحيث يتعين جزء مفرز من هذا المال لكل شريك بقدر حصته لينفرد بملكيته دون باقي الشركاء في المال الشائع ، فالقسمة النهائية ووفق هذا التعريف هي الوسيلة القانونية التي تنتهي بها حالة الشيوع بتجزئة الملكية وفق أنصبة محددة ومعلومة سلفا حسب مصدر الشيوع ميراث وهي الحالة الأكثر شيوعاً – الشراء – الهبة ……

والقسمة النهائية بما تعني قسمة المال الشائع بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز قد تتم بشكل رضائي أي اتفاقي ، كما تقدم تتم هذه القسمة عن طريق القضاء وعلي ذلك فإن القسمة النهائية تنقسم أيضاً إلى نوعين :

1-قسمة رضائية

2-قسمة قضائية

القسمة الرضائية للمال الشائع

تنص المادة 835 من القانون المدني للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها . فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون .

القسمة القضائية للمال الشائع

تنص المادة 834 : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .

و تنص المادة 836 من القانون المدني (ا) إذا أختلف الشركاء في أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

(ب) وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته .

والقسمة الرضائية وكما يتضح من مسماها لا تثير إلا عددا نادرا من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، علي خلاف القسمة القضائية فإنها تثير مشكلة هامة تتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع إذا كان المال الشائع غير قابل بطبيعته للقسمة أو كان في القسمة ضرراً بالمال الشائع لذا فإن القسمة القضائية تنقسم وفق طريقة قسمة المال الشائع إلى طريقين :

1-قسمة المال الشائع بطريقة عينية

2- قسمة المال الشائع بطريقة التصفية

قسمة المهايأة :

قسمة المهايأة هي قسمة مؤقتة لا تنهي حالة الشيوع ، وإنما تقتصر علي تنظيم الانتفاع بالشيء بحيث يحصل كل شريك في المال الشائع علي قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وتستهدف قسمة المهيأة تخلص الشركاء من مشاكل إدارة المال الشائع وما يحيط بهذه الإدارة من صعوبات ، وقد قضي نقضا … النص في الفقرة الأولي من المادة 846 من القانون المدني يدل علي أن للشركاء علي الشيوع في الملكية أن يتفقوا علي قسمة المهيأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيرة دون باقي الشركاء .. طعن 1030 لسنة 52 ق جلسة 6/12/1989 “

وقسمة المهيأة نوعين :

1-قسمة مهيأة زمنية

2- قسمة مهيأة مكانية

قسمة المهيأة الزمنية :

تعني قسمة المهيأة الزمنية اتفاق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

قسمة المهيأة المكانية :

تعني قسمة المهيأة المكانية اتفاق الشركاء – علي الشيوع – على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء .

النصوص القانونية التي تعالج موضوع قسمة المهايأة:

مادة 846 : (1) في قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين . فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد .

(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما بم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة .

مادة 847 : تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

مادة 848 : تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار ، مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة .

مادة 849 : (1) للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .

(2) إذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة ، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك .

طرق الأخرى لانقضاء الشيوع

ينقضي الشيوع – بمعني انتهاء حالة الملكية الشائعة والتحول إلى الملكية المفرزة إذا اتحد المالك للمال الشائع ، كأن يشتـري يكتسب أحد الملاك علي الشيوع ملكية باقي أنصبة شركاء الشيوع البيع – الميراث – الوصيـة – الهبـة – التقادم المكسب للملكيـة – …الخ

السبب الأساسي لظهور الملكية الشائعة

أدي نظام الميراث إلى انتشار الملكية الشائعة في مصر . إذ تنتقل ملكية أموال التركة الي الورثة علي الشيوع وكثيراً ما يستمر الورثة في هذا الشيوع ولمدد طويلة ، وهذه المدد الطويلة تسمح بتزايد عدد الشركاء بسبب موت بعضهم وحلول ورثتهم محلهم ، ويؤازر بقاء الشيوع ما اتسم به ريف مصر من التضامن والتكتل الأسري والتفاخر بالملكيات الكبرى .

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على طلب السيد / …… المقيم سكنا / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / ………… المقيم سكناً ……………

مخاطبا مع / ……………………………………

الموضـــــوع

الطالب والمعلن إليه هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً يورث عقاراً كائن بشارع …… برقم … تابع قسم شرطة ……. محافظة ……..

( تذكر جميع البيانات الخاصة بمواصفات هذا العقار وحدوده وعنوانه ومساحته تفصيلاً )

وحيث أن الطالب يرغب في إنهاء حالة الشيوع فيما بينه وبين شقيقة المعلن إليهم حتى يتمكن من الانتفاع بحصة مفرزة يحق له التصرف فيها منفردا .

وحيث أنه يحق للطالب أقامه الدعوى الماثلة بطلب قسمة العقار وفرزه وتجنيب حصة كل شريك فيه ، وفي حالة تعذر تلك القسمة عينا يباع العقار بالمزاد العلني وفقا للثمن المحدد للعقار بتقدير الخبير الذي سيترتب في الدعوى.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ……… .الجزئية الكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم :

أولا : بندب خبير في الدعوى تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب وذلك في العقار المبين حدوده أو معالم بصدد هذه الصحيفة وفي حالة عدة إمكان الفرز والقسمة والتجنيب يحكم بيعا العقار جمعيه وفقا للثمن المحدد للعقار بتقرير الخبير المنتدب .

ثانيا : إلزام طرفي الدعوى الطالب والمعلن إليه بالمصروفات والأتعاب وفق حصة كل مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .

ولأجل العلم ؛

تعليقات خاصة بدعوى الفرز والتجنيب

الأساس القانوني لدعوي الفرز والتجنيب

تنص المادة 834 من القانون المدني : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

اختصاص المحكمة الجزئية بدعوى الفرز والتجنيب مهما بلغ قيمة المال محل الفرز والتجنيب .

تنص المادة 836 الفقرة الأولي من القانون المدني : إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

وتنص المادة 838 الفقرة الأولي من القانون المدني : تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها .

وتنص المادة 838 الفقرة الثانية من القانون المدني : فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعيين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .

ندب المحكمة المختصة بدعوى الفرز والتجنيب لخبير

تنص المادة 836 الفقرة الثانية من القانون المدني : وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .

متي يلجأ الي البيع بالمزاد العلني

تنص المادة 841من القانون المدني : إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمتـه ، بيع هذا المال بالطريق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب إذا رفعت من مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ :

( 1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .

2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر ).

( المادة 934 من القانون المدني )

( جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ).

( المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري)

احكام محكمة النقض

إن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته

مؤدي نص المادة التاسعة من قانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.

[ نقض 28/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 266 – ص 1532]

صيغة دعوى بتقرير انتهاء حالة الشيوع

بحصول قسمة فعلية للتركة

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على السيد …… المقيم سكناً / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / …… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة …… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

الموضـــــوع

الطالب والمعلن إليهم جميعا هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً شرعياً يورث عبارة عن :

( تذكر جميع البيانات الخاصة بمفردات التركة )

وقد قام كل من الطالب والمعلن إليهم جميعاً . كل . بوضع يده علي جزء مفرز من أعيان التركة يعادل ما يستحقه شرعاً كميراث وبدا التصرف فيه تصرف المالك في ملكه المفرز .

وقد قام المعلن إليه الأول وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزه – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……

وقد قام المعلن إليه الثاني كذلك وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزة – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……

وقد قام المعلن إليه الثالث وبتاريخ _/_/__م باستخراج تصاريح بالبناء علي قطعة أرض فضاء – هي نصيبه في تركه والده مورث الطالب والمعلن إليه – بصفته مالكاً لهذه الأرض ملكية مفرزة .

وقد فؤجيء الطالب – رغم ما سبق – بقيام المعلن إليهم بالمطالبة بإعادة قسمة أعيان تركة مورثهم المرحوم ……… الأمر الذي حدا بالطالب المدعي الي إقامة هذه الدعوى بطلب الحكم في مواجهة المدعي عليهم جميعاً بانتهاء حالة الشيوع المدعاة بحصول القسمة الفعلية لأعيان التركة .

والطالب إنما يركن في طلباته الي :

أولا : تنص المادة 835 من القانون المدني : للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التى يرونها .

ثانياً : أن كل ما يشترط للقول بحصول القسمة الفعلية للتركة :

أولا :: أن يضع كل من المشتاعين يده علي جزء من المال الشائع – التركة – مفرزاً يعادل نصيبه الشرعي ، ولم يثبت أن المدعي قد وضع يده علي ما يجاوز نصيبه الشرعي.

ثانياً :: أن يتصرف في المال المفرز – الذي وضع يده عليه – تصرفاً ينم عن ملكيته المفرزة له ، والثابت أن ما صدر عن المدعي عليهم هو محاكاة لهذا الشرط دلالة ذلك عقود البيع التي صدرت عن المعلن إليه الأول والثاني .

ثالثاً :: أن يحذوا بقية المشتاعين ذات الحذو – بأن يضع كل منهم يده علي جزء من التركة مفرزاً بما يعادل نصيبه الشرعي وأن يتصرف فيه علي كونه ملكاً مفرزاً ، وقد تحقق هذا الشرط بتصرف كل من المشتاعين ذات التصرفات وكان أخرهم استخراج المعلن إليه الثالث لتصاريح البناء علي نحو ما سلف .

ثالثاً : وفي قضاء صريح لمحكمة النقض تقرر : القسمة الفعلية تتحقق في صورة ما إذا كان تصرف أحد الملاك المشتاعين في جزء مفرز من المال الشائع يعادل حصته ، ثم ينتهج نهجه سائر الشركاء ويتصرف كل منهم في جزر مفرز يعادل حصته في المال الشائع ، فيستخلص من تصرفاتهم هذه ضمناً أنهم ارتضوا قسمة المال الشائع فيما بينهم علي الوجه الذي تصرفوا علي مقتضاه ، ويكون نصيب كل منهم هو الجزء الفرز الذي سبق له أن تصرف فيه .

( طعن 842 لسنة 66 ق جلسة 5/2//1996 )

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها ……….. بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم:

أولا : بانتهاء حالة الشيوع الخاصة بتركة المرحوم ……… لقسمة أعيان هذه التركة قسمة فعلية بين المدعي والمدعي عليهم .

ثانيا : إلزام المعلن إليهم جميعاً بالمصروفات والأتعاب مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .

ولأجل العلم ؛

(2) وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد.

تنص المادة 467 من القانون المدني :

(1) إذا أقر المالك البيع سري العقد في حقه وانقلب صحيحا في حق المشتري .

(2) وكذلك ينقلب العقد صحيحا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد .

تنص المادة 468 من القانون المدني :

إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع ، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .

أحكام دعوى بطلان بيع ملك الغير

يحكم دعاوى بيع ملك الغير وهما نوعين من الدعاوى استقر عندهم الفقه والعمل القضائي دعوى إبطال عقد البيع لوروده علي مال مملوك لغير البائع وبالأدق للغير ودعوى عدم نفاذ التصرف بالبيع في حق المالك الحقيقي عدة مبادئ استخلصت مما استقر عليه الفقه الغالب واتجاه محكمة النقض بل وقضاء الموضوع ، هذه المبادئ هي احدى عشرة نقطة نوردها مشفوعة بتطبيقات مؤكدة لها :

اولا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون ، وإنما يكون قابلاً للإبطال لمصلحة شخص محدد هو المشتري لهذا الملك ، خلاصة هذه المبدأ أن بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد .

ثانيا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون . ذكرنا ذلك ، ونزيد أن ما يترتب علي عدم وقوع البطلان هو أن يبقي عقد البيع – ما لم يثبت المشتري أن المبيع مملوك لأخر – يبقى قائماً منتجاً لآثاره القانونية كاملة .

ثالثا: للمشترى في بيع ملك الغير بدلاً من أن يطلب إبطال عقد البيع لورده علي مال مملوك للغير – أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته ومنها علي سبيل التمثيل التسليم و القيام بما هو ضروري لنقل الملكية ، و يعد هذا منه إجازة للعقد بمعني أنه لا يجوز له بعد المطالبة بتنفيذ العقد أن يطلب إبطاله لوردوه علي مال مملوك للغير .

رابعا: إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع لا يكون له الحق في أي تعويض . لكن له أن يطالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك . إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع كان له أن يطـالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك ولكـن لا يكون له الحق في أي تعويض .

خامسا : في حالة تعدد الملاك يسري عقد بيع ملك الغير في حق الملاك الحقيقيين إذا أجازوا هذا العقد طبقاً للمادة 467 مدني

سادسا : ينقلب عقد بيع ملك الغير صحيحا في حق المشترى إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد . وفي إقرار ذلك المبدأ قررت محكمة النقض : عقد بيع ملك الغير – إلى أن يتقرر بطلانه بناء على طلب المشترى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ ما يترتب على العقد بمجرد انعقاده و قبل تسجيله من حقوق و التزامات شخصية ، و تنتقل هذه الحقوق و تلك الالتزامات من كل من الطرفين إلى وارثه ، فيلتزم وارث البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشترى أو إلى وارثه ، كما يلتزم بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه …. و هذا البيع ينقلب صحيحاً فى حق – المشترى – بأيلولة ملكية المبيع إلى – البائع أو ورثته – بعد صدور العقد عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 467 من القانون المدني .

سابعا : بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع و منتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة أما بعد القسمة فاستقرار التصرف على ذات المحل رهين بوقوعه فى نصيب الشريك البائع فإن وقع فى غير نصيبه ورد التصرف على الجزء الذي يقع فى نصيبه نتيجـة للقسمة .

ثامنا: لا يسري بيع ملك الغير في حق المالك للعين المبيعة ، وقضي في تأكيد هذا المبدأ : من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للمالك الحقيقي أن يطلب طرد المشترى من ملكه ، لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته كما أن له أن يطلب ريع ملكه من هذا المشترى عن المدة التي وضع يده فيها عليه .

تاسعا : أحكام بيع ملك الغير لا تتعلق بالنظام العام – ونعني البطلان المترتب علي بيع ملك الغير – فهو ليس بطلان متعلق بالنظام العام وإنما حق في الإبطال مقرر لمصلحة المشتري لملك الغير

عاشرا : لا يجوز التمسك بإبطال العقد متي كان من الممكن نقل الملكية حقيقة إلى المشتري وإلا عد ذلك تطبيقاً للتعسف في استعمال الحق .

حادى عشر : مدة تقادم دعوى إبطال عقد بيع ملك الغير خمسة عشر سنة

صيغة دعوى بطلان بيع ملك الغير

موضوعها عقار

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على طلب السيد / …… المقيم سكناً / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / ………… المقيم سكناً ………………….

مخاطبا مع / ……………………………………

الموضـــــوع

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ _/ _/ ___ م اشتري الطالب من المعلن إليه ما هو

… تذكر بيانات المبيع وحدوده ومعامله …

وحال قيام الطالب بإجراءات التسجيل ثبت أن العقار محل عقد البيع ليس ملكا للمعلن إليه و مدرج باسم السيد / …… صاحب الملكية المسجلة تحت رقم …… لسنة ……… شهر عقاري ……… وذلك من واقع الصورة الرسمية من هذا العقد والمقدمة على أوراق تلك الدعوى والمطابقة حدود أو معالم موضوع عقد البيع سند الدعوى الماثلة الأمر الذي يكون معه المعلن إليه قد باع مالا يملك.

وحيث أن الأمر كذلك فقد حق للطالب طلب أبطال هذا البيع وإلزام المعلن إليه برد المبلغ المقدر بـ ……… السابق أداؤه بموجب عقد البيع المنوه عنه .

تأسيساً علي الآتي :

تنص المادة 446 من القانون المدني :

1- إذا باع شخص شيئا معينا بالذات وهو لا يملكه ، جاز للمشتري أن يطلب أبطال البيع . ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار ، سجل العقد أو لم يسجل.

2- وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد) .

وقد قضت محكمة النقض في ثبوت حق المشتري في رفع دعوى الإبطال :

بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد . وما لم يثبت أن البائع غير مالك و يطلب البطلان صاحب الحق فيه ، فإن عقد البيع يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته و يعد هذا منه إجازة للعقد . ( الطعن رقم 243 لسنة 28 ق جلسة 14/3/ 1963)

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ………لكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم … الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… ليسمع المعلن إليه الحكم :

أولا :- بإبطال عقد البيع المؤرخ _/ _/ ___ م والمبين وصفا ومعالم بصدر هذه العريضة مع ما يترتب على ذلك من أثار.

ثانيا :- إلزامه بأن يؤدي للطالب مبلغ وقدره ………… قيمة المستحق فى ذمته والذي تم قبضه له مع الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية حتى يتم السداد

ثالثا:- إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة ومع حفظ كافة الحقوق الأخرى.