دعوى طرد لإنتهاء مدة عقد الإيجار
دعوى طرد لإنتهاء مدة عقد الإيجار
السند القانونى :
نصت المادة ٥٦٣ من القانون المدنى على أن : إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة أعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتى بيانها :
(أ) فى الأراضى الزراعية والأراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر يكون التنبيه قبل إنتهائها بثلاثة أشهر فإذا كانت المدة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفه الأخير كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
(ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل إنتهائها بشهرين فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
(ج) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شئ غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ وأثره على المدة فى عقود الإيجار المحررة بعد سريان أحكامه :
بتاريخ ٣٠ / ١ / ١٩٩٦ صدر القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى إنتهت عقود إيجارها أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها وقد نصت المادة الثانية من قانون الإصدار على أنه :
( لا تسرى أحكام القانونيين ٤٩ لسنة ١٩٧٧ فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التى إنتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون ) .
عقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى ( القانون رقم ٤ لسنة ١٩٩٦ ) :
عقد رضائى ملزم للجانبين هما ” المؤجر والمستأجر ” بمقتضاه :
أولا / يلتزم المؤجر بأن يمكن المستأجر من الإنتفاع بالعين المؤجرة وفى ذلك تنص المادة ٥٦٤ من القانون المدنى على أن ( يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الإتفاق أو لطبيعة العين ) .
ثانيا / يلتزم المستأجر بأداء القيمة الإيجارية وتسليم العين المؤجرة فى نهاية مدة العقد وفى ذلك تنص المادة ٥٥٨ من القانون المدنى على أن ( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الإنتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ) .
بيان تجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدة أخرى :
توقيت عقد الإيجار بمعنى تحديد مدته مثلا ( شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسون سنه ….. ) ورغبة المستأجر فى البقاء فى العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع هما السبب والدافع دائما لتجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أخرى وفقا لصريح نص المادة ٥٩٩ مدنى فإن إنتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة ودون إعتراض من المؤجر يعد إيجارا جديدا لا مجرد إمتداد للعقد الأصلى أو الأول والذى إنتهى بإنتهاء مدته وفى هذه الحالة يعد الإيجار الجديد منعقدا بذات شروط العقد الأصلى بإستثناء مدة عقد الإيجار فتكون المدة معقودة لمدة دفع القيمة الإيجارية كما أوضحت ذلك المادة ٥٦٣ من القانون المدنى سالفة الذكر .