دعوى الإخلاء لعدم سداد القيمه الإيجارية

اعداد / عبد المجيد جابر المحامي 01111295644
شرح ____ إجراءات ____ أحكام نقض _____ صيغ

الإخلاء كأثر لامتناع المستأجر عن سداد الأجرة

إن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعا علي مقدارها بين المؤجر والمستأجر لخلاف بينهما في تفسير نص من نصوص تلك القوانين فإنه يتعين علي المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء ان تعرض لهذه الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمة الفصل في هذا الطلب وان تثبيت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدي صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء علي هذا التأخير .
( الطعن رقم 2526 لسنة 70 ق جلسة 31/5/2001 )
الدفع بوجود نزاع جدي حول الأجرة المستحقة
متي يكون النزاع في الأجرة جديا

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – ان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تقدير مدة جدية المنازعة في استحقاق الأجرة المدعاة نستخلصها من ظروف الدعوى وأوراقها طالما أقامت قضاءها علي أسباب سائغة تكفي لحمله ، وأنها غير ملزمة بلفت نظر الخصم الي مقتضيات دفاعه أو تقديم المستند الدال علي نعيه ، وحسبها ان تقيم قضاءها وفقا للمستندات والأدلة المطروحة عليها .
( الطعن قم 2300 لسنة 64 ق جلسة 30/5/1995 )
يكون النزاع في الأجرة جديا 000 بالشروط الآتية
أن يشمل النزاع استحقاق المؤجر للأجرة أو مقدار ما يستحق منها
بيان أسباب عدم قانونية الأجرة المطالب بها وبيان الأساس القانوني كذلك

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدفع ببطلان التكليف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى علي سند مما أورده بمدوناته من أنه ” 000 إدعاء المستأنف – الطاعن – بوجود منازعه جديه في الأجرة وان التكليف قد تضمن تكليفه بأكثر من المستحق دون ان يبين ماهية تلك المنازعة في الأجرة الزائدة التي تضمنها التكليف بالوفاء ، ولا يكفي أن يقرر بذلك او يقرر انه توجد منازعه في مقدار الأجرة ، فضلاً عن خلو الأوراق من ثمة دليل مقبول علي زعم هذا ، بل أن الثابت من الأوراق أن التكليف بالوفاء قد تضمن الأجرة اقل مما أورد بعقد الإيجار وغير متنازع فيها جديا ومن ثم يكون الادعاء ببطلان التكليف لا أساس له من القانون ويكون التكليف صحيحا والأجرة غير متنازع فيها جديا ويكون طلب الإخلاء متفق وصحيح القانون “.
( الطعن رقم 567 لسنة 71 ق جلسة 30/5/2001 )

الفصل في الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدله بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن فإن نازع المستأجر في مقدار الأجرة المستحقة وتمسك بأن عدم وفاءه بالأجرة يرجع الي أنها غير قانونية تعين علي المحكمة أن تقول كلمتها في ذلك باعتبارها مسالة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها ان تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانونا تمهيدا لتحديد مدي صحة الادعاء بالتأخير في الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاءا علي هذا التأخير والا كان حكمها مشوبا بالقصور .
( الطعن رقم 5680 لسنة 71 ق جلسة 30/5/2001 )

ندب خبير في دعوي الإخلاء

طلب ندب خبير في دعوي الإخلاء- الطرد لتحديد مدي قانونية الأجرة المطالب بها.
لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد نازع في دفاعه أمام محكمة الموضوع في مقدار الأجرة المطالب بها وطلب ندب خبير في الدعوى لتحديد تاريخ إنشاء المبني الكائن به العينين محل النزاع وصولا إلى الأجرة المستحقة عليه قانونا ، إذ لم يعن الحكم المطعون فيه يبحث دفاع الطاعن المشار إليه وصولا إلى حقيقة مقدار الأجرة التي يلتزم بها المذكور قانونا بسدادها عن الفترة محل النزاع ومدي صحة التكلف بالوفاء السابق علي رفع الدعوى – وكان لا يقدح في ذلك ما أورده بأسبابه مجملا بأن العقار قد ثم إنشاؤه في ظل أحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 دون أن يستظهر تاريخ البناء علي وجه التحديد ، فإنه يكون فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه .
( الطعن رقم 1120 لسنة 71 ق جلسة 4/2/2001 )

التمسك بالأجرة المحددة في قرار لجنة تحديد القيمة الايجارية
تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة عن المحددة بواسطة لجنه تحديد الأجرة . تدليله علي ذلك بالمستندات . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء استنادا إلى اختلاف تقدير الأجرة الوارد في الشاهدتين اللتين قدمهما رغم تضمن إحداهما أسس تقدير الأجرة والأخرى القيمة الايجارية لعين النزاع . فساد في الاستدلال .
( الطعن رقم 876 لسنة 69 ق جلسة 21/6/2000 )

تحديد تاريخ إنشاء المبني و أثرة علي تحديد القيمة الايجارية ومن ثم الدفع ببطلان التكليف بالوفاء

تمسك الطاعن بأن عين النزاع تم إنشاؤها عام 1980 وقدرت أجرتها بمعرفة اللجنة المختصة وصار التقدير نهائيا . تدليله علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا علي أن عين النزاع تخضع في تحديد أجرتها لأحكام القانون 136 لسنة 1981 واعتداده بالأجرة الاتفاقية دون أن يعرض لهذا الدفاع . إخلال بحق الدفاع وقصور .
( الطعن رقم 567 لسنة 72 ق جلسة 31/5/2000 )

ثبوت تخلف المستأجر عن دفع الأجر
الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة . شرطه . ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدله بالزيادة أو النقصان . منازعه المستأجر جدياً في مقدارها لخلاف في تفسير نص قانوني . أثره . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسالة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء .
(الطعن 9611 لسنة 64 ق جلسة 21/6/1998 )

الدفع ببطلان التكليف بالوفاء كوسيلة قانونية للتمسك بوجود منازعة جدية في الأجرة
دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . منازعه المستأجر جديا في مقدار الأجرة القانونية . وجوب الفصل في هذه المنازعة باعتبارها مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخري لم تفصل فيه بعد.
( الطعن 7187 لسنة 70 ق جلسة 8/2/2000 )

الوفاء بقسط من الأجرة كقرينة علي الوفاء بما سبق
الوفاء بقسط من الأجرة قرينه علي الوفاء بالأقساط السابقة عليه ما لم يقم الدليل علي العكس ذلك . م 587 مدني . تمسك الخصم بها . مؤداه . وجوب بيان محكمة الموضوع اطلاعها عليها وبحثها . إغفال ذلك . قصور .
( الطعن 179 لسنة 69 ق جلسة 4/5/2000 )

الأجرة القانونية – الأجرة الاتفاقية
تمسك الطاعن بأن الأجرة المتفق عليها بعقد الإيجار تجاوز الأجرة القانونية وان نزاعا بشأنها مطروح علي القضاء م يفصل فيه بعد وتدليله علي ذلك بالمستندات . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون الفصل في الخلاف حول حقيقة الأجرة القانونية . خطأ وقصور
( الطعن 7187 لسنة 72 ق جلسة 28/5/2000 )

الكشف الرسمي المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية ودلالته علي سداد الأجرة
قضاء الحكم المطعون فيه بتخفيض أجرة عين النزاع وببطلان التكليف بالوفاء في دعوى الإخلاء المقامة من الطاعن تأسيسا علي ما ورد بالكشف الرسمي المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية بتحديد الأجرة السنوية للعين رغم أنه لا يصلح أساسا لتحديدها . فساد في الاستدلال .
( الطعن 2897 لسنة 62 ق جلسة 17/5/1993 )
تمسك الطاعن ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تجاوز المستحق قانونا لحساب الزيادة المنصوص عليها بالمادتين 7 ، 8 ق 136 لسنة 1981 دون تقديم الدليل علي تاريخ إنشاء العقار لتحديد القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة ولسداده مبلغ من الأجرة المطالب بها بموجب إنذار عرض قبل رفع الدعوى دفاع جوهري . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفع وقضاؤه بالإخلاء استنادا الي هذا التكليف . خطأ وقصور .
( الطعن 9686 لسنة 71 ق جلسة 18/4/2000 )

الخصم من مقدم الإيجار الذي دفعة المستأجر وأثر ذلك علي الدفع ببطلان التكليف بالوفاء
دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة . منازعه . المستأجر جديا في الأجرة لتقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار. م6 ق 136 لسنة 1981 . التزام محكمة الموضوع بالفصل في هذه المنازعة باعتباره مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء
( الطعن 1366 لسنة 69 ق جلسة 12/4/2000 )

الدفع ببراءة ذمة المستأجر من القيمة الايجارية لسداد مبالغ مستحقة للحكومة
تمسك الطاعن ببراءة ذمته من الأجرة المطالب بها لسداده مبالغ مستحقه علي المطعون ضده لجهات حكومية وفي إعداد العين للغرض الذي أجريت من اجله . تدليه علي ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعرض لدلالة هذه المستندات و أثرها علي التكليف بالوفاء . قصور .
( الطعن 6693 لسنة 70 ق جلسة 1/3/2000 )

كيف يتوقي المستأجر الحكم ضده بالإخلاء او الطرد 000؟

رفض دعوي الإخلاء لسداد المستأجر للأجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية

وفقاً لصريح نص المادة 18 فقره ب من القانون رقم 136 لسنة1981 والتي يجري
نصها ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لاحد الأسباب الآتية:
أ – ……………………………………………………………………………………
ب – إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية فانه علي محكمة الموضوع – سواء كانت محكمة الدرجة الأولي او محكمة الاستئناف او محكمة القضاء المستعجل في دعوي الطرد – أن تقضي برفض الدعوى اذا سدد المستأجر الأجرة وملحقاتها والمصاريف الفعلية ، ومحكمة الموضوع هي التي تقدر المصاريف الفعلية .

ويجب وفق صراحة النص أن يكون للسداد وقت معين حدده النص بأنه قبل أقفال باب المرافعة ، سواء كانت الدعوى أمام قضاء الدرجة الأولي او أمام مرحلة الاستئناف
والقضاء برفض الدعوى لا ينفي عن المستأجر تأخره في سداد الأجرة كل ما في الأمر أن المشرع اعتد رغم منطوق الحكم بالرفض بتوافر سابقة كما سيلي تفصيلا في الفصل الثاني من المؤلف

دور محامي المدعي علية : أجاز القانون للمستأجر ان يتوقي الحكم بالإخلاء إذا سدد قبل إقفال باب المرافعة الأجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية

من المقرر أن للمستأجر توقي الإخلاء بسداده الأجرة المستحقة وما فى حكمها وكافة
ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى أقفال باب المرافعة سواء أمام محكمة أول درجة أمام محكمة الاستئناف.
( الطعن 178 لسنه 72 ق جلسة 6/6/2001)

دعوى إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة . جواز توقيه الحكم عليه بالإخلاء بسدادها وملحقاتها إلى ما قبل أقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف : م 18 / ب ق 136 لسنه 1981.
( الطعن 8814 لسنه 64 ق جلسة 8/6/2000)

رسم الإنذار مصروفات العرض والإيداع كجزء من المصروفات الفعلية التي يلتزم بسدادها المستأجر لتوقي الحكم بالإخلاء أو الطرد
مصروفات العرض والإيداع ورسم الإنذار . وقوعهما على عاتق المدين . الزام الدائن بهما . شرطه . تعسفه في عدم قبول العرض او رفضه له بغير مسوغ قانون . المادتان 342 / 1 ، 348 مدني. ( الطعن 472 لسنه 69 ق جلسة 25/5/1994 )

حق المستأجر فى توقي الحكم بإخلاء العين المؤجرة له . شرطه. سداده الأجرة المستحقة عليه وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى أقفال باب المرافعة . م 18/ ب ق 136 لسنه 1981.
( الطعن 20 لسنه 71 ق جلسة 3/7/2000 )

صيغة الدعوى

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي
بناء على طلب السيد /…… المقيم سكناً / ……………
ومحله المختار مكتب الأستاذ / محمد فتحي عيسى المحامي الكائن بالقاهره بجوار مجمع محاكم الأميريه
أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-
السيد / ………………… المقيم سكناً / ……………
مخاطبا مع / ………………………………………
الموضـــــوع
بموجب عقد إيجار _/_/___م استأجر المعلن إليه من الطال الشقة سكنية رقم … … بالدور … … بالعقار المملوك للطالب والكائن … … وذلك بغرض استعمالها كسكن مقابل أجرة شهرية وقدرها … … تدفع مقدما أول كل شهر .

وحيث أن المعلن إلية امتنع عن سداد الأجرة الشهرية منذ _/_/___م وحتى الآن الأمر الذي أدى إلى تراكم الأجرة المتأخرة وبلغت … … الأمر الذي حدا بالطالب إلى إنذار المعلن إليه بالإنذار الرقيم … … محضري … … والمعلن إليه بتاريخ _/_/___م ينذره فيه بسداد الجرة المتأخرة وقدرها … … وذلك فى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ إعلانه وإلا اضطر الطالب آسفا للجوء للقضاء لاستصدار حكما بطرده . إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكنا .

ولما كان الحال كذلك فإن الطالب يعقد الخصومة طالبا إخلاء المعلن إليه من العين المؤجرة وتسليمها للطالب خالية .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث محل إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من أصل هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة … … والكائن مقرها … … وذلك بجلستها المزمع انعقادها علنا يوم … … الموافق _/_/___م أمام الدائرة ( ) ابتدأ من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها ليسمع الحكم :

أولا :- بفسخ عقد الإيجار المؤرخ _/_/___م وإلزام بإخلاء العين المبينة بصدر هذه الصحيفة وتسليمها للطالب خالية وبالحالة التى استلما عليها وذلك لامتناعه عن سداد القيمة الايجارية المستحقة عليه من المدة _/_/___م وحتى تاريخ رفع الدعوى والبالغ قيمتها 0000

ثانيا :- إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
لأجل العلم ؛