حل المشكلة الازلية للمعاملات العقارية فى مصر

حل المشكلة الازلية للمعاملات العقارية فى مصر

يوميا نفس السؤال ورغم ذلك تصل للمحكمة سواء كنت شخص عادى او تاجر او مستثمر يتسأل البائع ازاى اضمن حقى فى باقى اقساط الشقة (شيكات) ويتسأل المشترى ازاى اضمن حقى فى فى توصيل المرافق المختلفة والتسليم لاى شخص او تاجر يريد ان يشترى او يبيع اى عقار وكثير من المشاكل والقضايا قبل المحكمه
سلم واستلم بقدر الامكان ( البكى على راس الميت )

حل المشكلة الازلية للمعاملات العقارية فى مصر

للبائع
لازم تعرف يعنى ايه شيك وانواعه ورفضة وعدم تحوله لكمبياله وتقادمه وعقوباته وخد بالك ان الشيك يسقط ويتقادم ا بعد 6 شهور من تاريخ تقديمه للوفاء أو من تاريخ انقضاء ميعاد تقديمه
وللمشترى
عدم دفع باقى الثمن الا بعد تسليم ما تم الاتفاق عليه بدقه او الفسخ والتعويض
الطعن رقم ٢٢٠١ لسنة ٨١ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠٢/١٤
فى حبس باقى الثمن لتعذر تقديم المستندات اللازمة لنقل الملكية وخشيته من نزع حيازة الوحدة السكنية المعينة له من يده بعد أن تبين له أنها بنيت بدون ترخيص وتم توصيل التيار الكهربائى لها بمستندات غير صحيحة
الطعن المقيد برقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة 10/4/2007
بحق الطاعن في حبس الباقى من ثمن الشقة المبيعة لإخلال المطعون ضده البائع بإلتزامه بتشطيب العقار الكائنة به وتركيب السلم والمصعد
الدعوى المقيدة برقم 165 لسنة 2018 مدنى جزئى مصر الجديدة
بالتعويض جراء التأخر فى تسليم الوحدة المبيعة

حل المشكلة الازلية للمعاملات العقارية فى مصر

فاى تعاقد يكون اما دفع الثمن كاش ( البكى على راس الميت ) وهنا لا مشكلة سلم واستلم او يتم سداد ثمن الوحدة على أقساط يتم الاتفاق عليها بين طرفي العقد بعد سداد مبلغ محدد مقدما، وهنا تبداء المشاكل بين البائع والمشترى البائع قد لا يتمكن من اخذ فلوسه المتبقية بشيكات بدون رصيد والمشترى مالك العقار يتاخرعن الوفاء بالتزاماته، كالتشطيبات وإدخال المرافق وعدم تقديم كافة مستندات الملكية والتوقيع أمام الشهر العقاري على العقد وإتمام مراحل نقل ملكية العين إلى المشتري

( اولا ) البائع ازاى اضمن حقى فى باقى اقساط الشقة اذا اخذت (شيكات)

لازم تعرف يعنى ايه شيك وانواعه ورفضة وعدم تحوله لكمبياله وتقادمه وعقوباته واذا ما دفعش المشترى اطلب فسخ العقد والتعويض
فالشيك هو أداة وفاء ويقوم مقام النقود فى التعامل ، وهوواجب الدفع بمجرد تقديمه
وهو يصدر من الساحب إلى شخص آخر – يكون عادة مصرفاَ – وهو المسحوب عليه بأن يدفع لشخص ثالث أو لآمره أو لحامل الشيك – وهو المستفيد – مبلغاَ معيناَ بمجرد الاطلاع على الشيك وللشيكات انواع
(1) اسمى الذى يذكر فیه اسم الشخص الذي سوف یقوم بصرف الشيك أي للمستفيد الأول فقط
(2) ولحامله الذي يكون موجود فيه عبارة لأمر أو لحامله، أي يجيز الشيك لأي شخصأن يقوم بصرفه وعيبه أنه قابل للضياع أو السرقة
(3)والمسطر وھو عمل خطين متوازيين على طرف الشيك ولا يمكن صرفه نقدا، ولكن تضاف قيمته إلى حساب المستفيد، و يصرف فى تاریخ استحقاقه ولا ولا يصرفه إلا من حرر له الشيك وهو نوعان تسطير عام ترك الفراغ بين الخطين ويتم صرفه من أي بنك تسطير خاص يكتب اسم البنك بين الخطين ولا يتم صرفه إلا من البنك المذكور
( 4 ) والمصرفي وهو أمر يحرره البنك لأمر المستفيد بوفاء مبلغ معين عند الاطلاع، ويكون المسحوب عليه في العادة هو نفس الساحب أو أحد فروعة كتكليف العميل البنك بدفع مصاريف بالخارج، حيث یقوم البنك بإرسال مبلغ الشیك إلى بنك مراسل أخر ثم یقوم البنك المراسل بصرف قيمة الشيك إلى المستفيد،
( 5 ) والمعتمد وهو شيك يقوم البنك بحجز قيمته مسبقا ثم يعطيه للعميل الذى يطلب هذه الشيكات اى البنك یقوم بحجز قيمة الشيك من حساب العميل ثم یتم اعطاؤه شيكات محددة بمبلغ معین حیث أن الضامن للشيك المعتمد ھو البنك ولیس ساحب الشیك
( 6 ) والسياحى وهو شيك يحمى حامله من خطر الضياع والسرقة عند السفر وهو عبارة عن الحصول على دفتر شيكات مقابل إيداع مبلغ معين فى البنك وموظف البنك يجعله يوقع أمامه فى الجهة اليمين، وأما الجهة اليسار لا يوقع عليها إلا عندما يكون بالخارج ويقوم بعملية الشراء بالتوقيع فى الجهة اليمين فقط لن يستطيع أحد استخدام الشيك حتى توقع انت على الجهتين بنفس التوقيع
يعنى ايه تظهير الشيك
لما التاجر بياخد شيك يقوم بتظهير هذا الشيك إلى شخص آخر سداداً لمبلغ مستحق لهذا الشخص طرف التاجر، ويقوم المستفيد الأول – المحرر له الشيك – بالتوقيع على ظهر الشيك لشخص آخر يسمى المستفيد الثاني، وينقل ملكية الشيك للغير
يعنى ايه تسطير الشيك
هو عمل خطين متوازيين على طرف الشيك وهنا لا يمكن صرف الشيك نقدا ولكن تضاف قيمته إلى حساب المستفيد كما أنه فى حالة تسطير الشيك يصرف الشيك في تاريخ استحقاقه ولا يستطيع أي شخص صرفه إلا من حرر له الشيك وهو نوعين: عام: ترك الفراغ بين الخطين ويتم صرفه من أي بنك وخاص: يكتب اسم البنك بين الخطين ولا يتم صرفه إلا من البنك المذكور
وقد يقوم بايقاف صرف الشيك وقد يبلغ بفقده او سرقته
كما قد يصرف الشيك للمستفيد الأول فى حالة كتابة عبارة للمستفيد الأول فقط.
وفى حالة عدم وجود رصيد للشيك
تاخذ رفض من البنك على الشيك بعدم وجود رصيد كاف.
و تحرير محضر بقسم الشرطة التابع له المتهم وابلاغ النيابة العامة التي تحيله للمحكمة برقم جنحة وتحديد جلسة لنظر الدعوى أمام قاضى الجنح
والعقوبة فى قضايا الشيكات ما بين 24 ساعة إلى ثلاث سنوات
وفى حالة السداد تصدر المحكمة حكمها بانقضاء الدعوى بالتصالح
ولرفض الشيك اسباب عديده ومختلفة
عدم مطابقة التوقيع على الشيك لتوقيع صاحب الحساب لدى البنك و تجميد حساب مصدر الشيك لدى البنكى وتعرض الشيك للتلف أو وجود شطب أو أخطاء في صياغة الشيك وعدم وجود رصيد كافٍ في الحساب ووجود بلاغٍ سابق عن سرقة الشيك وعدم تطابق بيانات حامل الشيك مع البطاقة إذا كان الشيك صادراً للصرف من شخص حسابه البنكي مغلق تغيير التاريخ المحدّد على الشيك سواءً بالنقص أو التقادم دون توقيع المصدر انقضاء الموعد المحدد لصرف الشيك لأكثر من 6 شهور وجود مشاكل أو عيوب في تظهير الشيك إذا تقدّم مستفيد آخر بالشيك وغير قبوله للتظهيروجود خطأ في كتابة المبلغ سواء بالأرقام أو بالحروف وجود طلب من العميل بإيقاف صرف الشيك بعد صدوره عدم وجود توقيع صاحب الحساب
وهام جدا لتجنب رفض صرف أو استرجاع الشيك التأكد من تطابق توقيع صاحب الحساب مع التوقيع المحفوظ في بيانات صاحب الحساب لدى البنك وهل هو توقيع فردى او توقيع مشترك وهل هو لشخص ام شركة من له حق التوقيع ويجب الاحتفاظ بالشيك في مكان آمن حفاظاً عليه من التلف
صرف الشيك في الموعد المحدد تفادياً لانقضاء مدة السماح لصرف الشيك التأكد من اكتمال جميع الأركان القانونية للشيك ومراجعة بيانات الشيك والتأكد من وجود رصيد في حساب صاحب الشيك
وتنتفى جريمة النصب ويطالب مدنى هام جدا وقد يتحول الشيك إلى كمبيالة فى الأسواق
فعندما يتم تحريره لا لكي يقدمه المستفيد للصرف فورا كما تقتضي طبيعة الشيك الذي يستحق فور سحبه، بل لكي يحتفظ به ضمانا لسداد ما هو مستحق له في ذمة الساحب، فهنا يفقد الشيك أهم مقوماته وهو استحقاقه فور سحبه وينقلب إلى كمبيالة عادية وتنحسرعنه الحماية الجنائية، مع بقاء الحماية المدنية أو التجارية له ومن الناحية القانونية والعملية أنه طالما كان المستفيد على علم عند كتابة الشيك بأن محرره لا رصيد له وهو موافق على الاحتفاظ بالشيك لضمان استخلاص الدين يكون الاحتيال وسوء النية منتفين لدى الساحب وبالتالى انتفاء جريمة إصدار شيك بدون رصيد
فتنتفى جريمة النصب إذا كان المسحوب لصالحـه الشيـك “المستفيد” يعلم علم اليقين أن الساحب لا رصيد له للوفاء بقيمة الشيك، وطلبه هو منه التوقيع على شيك، ومن ثم لا يجوز القول بأن المستفيد في هذه الحالة وقع ضحية لجريمة نصب، ولا تكتمل جريمة النصب في هذه الحالة إلا عندما يظهر المستفيد الشيك.
ويسقط ويتقادم الشيكات بعد 6 شهور من تاريخ تقديمه للوفاء أو من تاريخ انقضاء ميعاد تقديمه فالمهلة المقررة في قانون التجارة تفقد الشيك قيمته كسند للمديونية خاصة أنها لا تتعدى الـ6 شهور.
فحكم التقادم في قضايا الشيكات يختلف فى القانون الجنائي عن المدني، حيث أن قانون التجارة أعطى لحامل الشيك فرصة التقدم للبنك خلال 6 أشهر للحصول على إفادة برصيد المدين أمام المحاكم المدنية، أما المحاكم الجنائية فإن حكم التقادم يسرى على الشيكات بعد 3 سنوات
عقوبه الشيك وقد أورد المشرع المصري في القانون “رقم 17 لسنة 1999 المادة 534 – عقوبات أن عقوبة إصدار شيك بدون رصيد تحدد في الجرائم المتعلقة بالجنايات أو جنح أو المخالفات، ففي المخالفات لا تقل العقوبة عن الحبس 6 أشهر، أما في قضايا الجنح تكون العقوبة الحبس من 6 أشهر إلى ثلاث سنوات، أما في الجنايات فلا تقل العقوبة عن 3 سنوات، كذلك وجود غرامة لا تزيد عن 50 ألف جنيه، ولا تقل عن ألف جنيه.

( ثانيا ) المشترى ازاى اضمن حقى فى فى توصيل المرافق المختلفة والتسليم

لا تدفع باقى الثمن الا بعد تسليم ما تم الاتفاق عليه او الفسخ والتعويض كحكم محكمة مصر الجديدة فى الدعوى رقم 165 لسنة 2018 مدنى جزئى مصر الجديدة بالتعويض جراء التأخر فى تسليم الوحدة المبيعة

المادة 161 من القانون المدنى نصت على: “فى العقود الملزمة للجانبين إذا كانت الالتزامات المتقابلة مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الأخر بتنفيذ ما التزم به”، فإذا كان على المشترى التزام بسداد باقى أقساط الثمن فإن على البائع التزام مقابل له كإدخال المرافق وتركيب المصعد الكهربائى أو غير ذلك فمن حق المشترى التمسك بعدم السداد وحبس باقى الثمن لحين وفاء البائع بالتزامه. والمشترى فى هذه الحالة له خياران
1- أن يبادر البائع له بدعوى تكون طلباته فيها حبس باقى الثمن لحين الوفاء بالالتزامات الواقعة على عاتق البائع –2- ان ترفع عليه دعوى من البائع والذى يطالبه بالوفاء بباقى الثمن ووقتها يقوم المشترى بأن يتمسك فيها حينئذ بحقه فى عدم التنفيذ حق الحبس” وله أن يقيم دعوى فرعية بذلك.

فالمشرع أجاز للمشترى فى المادة 457/2 من القانون المدنى “الحق فى حبس الثمن” إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده، ومفاد ذلك أن مجرد قيام هذا السبب يخول للمشترى الحق فى أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء حتى يزول – الخطر – الذى يهدده ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان فى العقد شرط يمنعه من استعماله.
كما أنه لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ الذى لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، ومن ثم فإن للمشترى قانوناً أن يحبس الثمن من البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً،

( الطعن المقيد برقم 16178 لسنة 75 ق- جلسة 10/4/2007 )

حل المشكلة الازلية للمعاملات العقارية فى مصر

أنه – لما كان ذلك – وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك فى دفاعه أمام محكمة الاستئناف بحقه فى حبس باقى الثمن لتعذر تنفيذ المطعون ضده لالتزامه بتقديم المستندات اللازمة لنقل الملكية وخشيته من نزع حيازة الوحدة السكنية المعينة له من يده بعد أن تبين له أنها بنيت بدون ترخيص وتم توصيل التيار الكهربائى لها بمستندات غير صحيحة واستند فى الدلالة على ذلك بصورة رسمية من ترخيص البناء رقم 932 لسنة 1983 الصادر من غرب الجيزة والثابت منه بناء بعض طوابق العقار الكائنة به الشقة محل النزاع بغير ترخيص وتحرير محضر مخالفة له برقم 784 لسنة 1997، كما قدم صورة رسمية لعقد توريد كهرباء خاص بشقة أخرى، وكان من شأن هذا الدفاع – لو فطنت إليه المحكمة وثبت صحته – تغير وجه الرأى فى الدعوى إذ أن مؤداه أنه يحق للطاعن أن يوقف التزامه بالوفاء بباقى الثمن لحين قيام المطعون ضده من جهته بتنفيذ التزامه، بما يكون معه الامتناع عن الوفاء به فى هذه الحالة بحق يمنع من فسخ العقد بسببه.
فإن الحكم المطعون فيه إذ ألتفت عن تناول هذا الدفاع الجوهرى بما يقتضيه من بحث وتمحيص للوقوف على أثره فى الدعوى وواجهه بما لا يصلح رداً عليه بقوله “بعدم صدور قرار بإزالة الشقة ولا محل للخشية من ضياعها وثبوت الملكية للمطعون ضده وصدور تراخيص بناء العقار على أن ذلك لا يواجه ما ساقه الطاعن من دفاع لتبرير حبسه لباقى الثمن، ومن ثم فإنه يكون معيباً بالقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه.
من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاة المشترى بالثمن فى الميعاد المتفق عليه يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، أما إذا كان من حق المشترى قانوناً أن يحبس الثمن عن البائع فلا عمل للشرط الفاسخ و لو كان صريحاً، و لما كان التزام المشترى بدفع الثمن فى عقد البيع يقابله التزام بنقل الملكية إلى المشترى فإنه إذا وجدت أسباب جدية يخشى معها أن لا يقوم البائع بتنفيذ التزامه يكون من حق المشترى أو يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه باتخاذ كل ما يلزم لنقل الملكية، وذلك عملاً بالمادتين 246 ، 428 من القانون المدنى الطعن رقم 234 لسنة 50 جلسة 22/11/1984 س 35 ع 2 ص 1877 ق 357.

تطبيق الفقرة الأولى من المادة 433 من القانون المدنى بشأن مسئولية البائع عن العجز فى المبيع إذا تبين أن المقدار الحقيقى الذى يشتمل عليه المبيع ينقص عن المقدار المتفق عليه فى العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق المشترى فى طلب انقاص الثمن أو فسخ العقد بسبب العجز فى المبيع بانقضاء سنة من وقت «تسليم المبيع» تسليما فعليا إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 434 فى صدرها فى حالة ما إذا كان مقدار البيع قد عين فى العقد أما إذا لم يتعين مقداره أو كان مبنيا به على وجه التقريب فإن دعوى المشترى لاتتقادم بسنة بل بخمس عشرة سنة. (المادتان 433، 434 مدنى).
(الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18/ 12 / 1994 س 48 ج 2 ص 1490)

النص فى عقد البيع على أن المساحة المبيعة تحت العجز والزيادة. مفاده. عدم تحديدها على الطبيعة تحديدا قاطعا وقت إبرام العقد. أثره. سقوط حق المشترين فى المطالبة بانقاص الثمن بخمس عشرة سنة.
إذ كان الثابت من مطالعة عقد البيع محل التداعى المؤرخ أنه ينطوى على بيع مساحة 1200 م2 يدخل فيها المقدار المبيع موضوع التداعى وقد نص فى البند أولا منه ان المساحة التى يشملها هذا العقد هى – تحت العجز والزيادة وبعد المقاس على الطبيعة – فأن مفاد ذلك أن المساحة الفعلية للمبيع لم تكن – وقت ابرام العقد – قد تحددت على الطبيعة تحديدا قاطعا و بالتالى فان حق الطاعنين فى المطالبة بانقاص الثمن لا يتقادم – فى هذه الحالة – بسنة بل يتقادم بمدة خمس عشر سنة. (المادتان 433، 434 مدنى) (الطعن رقم 3321 لسنة 60 ق جلسة 18 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1490)

التزام البائع بـ (تسليم المبيع) للمشترى بالحالة التي كان عليها وقت البيع مفاده تحديد المبيع بالشيء المتفق عليه في عقد البيع تحديده في المبيع المعين بالذات بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها والتي تميزه عن غيره م 431 مدني وقوع خطأ مادي في التسليم يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه م 123 مدني مثال تسليم إحدى شقق الأوقاف خلاف التي تمت عليها الموافقة.

النص في المادة 431 من القانون المدني على أن – يلتزم البائع بـ (تسليم المبيع) للمشترى بالحالة التي كان عليها وقت البيع يدل على أن محل التزام البائع بتسليم العين المبيعة إلى المشترى يتحدد بالمبيع المتفق عليه في عقد البيع وهو في الشيء المعين بالذات يكون بحسب أوصافه الأساسية المتفق عليها والتي تميزه عن غيره، كما أن وقوع خطأ مادي في التسليم فيما يتعلق بماهية المبيع لا يمنع البائع من طلب تصحيحه وفقا لما تقضى به المادة 123 من القانون المدني لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الشقة التي تسلمها المطعون ضده الأول بموجب المحضر المؤرخ 8 من يوليو سنة 1981 والمطلوب القضاء بصحته ونفاذه هي المقصودة برقم 8 التي تعاقد الأول على شرائها وليست رقم 7 التي تعاقد المطعون ضده عليها طبقا للرسم الهندسي الذى أجريت وفقا له عملية القرعة والتعاقد مستدلا على ذلك بإقرار الهيئة البائعة له وبما أسفرت عنه المعاينة التي أجراها الخبير المنتدب من أن جميع الشقق في جميع الأدوار التي تعلو شقة النزاع أو تقع تحتها تحمل رقم 8 وسلمت إلى من تعاقدوا على الشقة رقم 8 أو إلى ما جاء بكتاب الشركة العامة للإنشاءات القائمة على التنفيذ والتسليم من أن الشقة التي تسلمها المطعون ضده الأول رقم 8 وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى القضاء بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بصحة ونفاذ محضر التسليم سالف الذكر على سند من أن تغييرا قد جرى في أرقام الوحدات السكنية بعد استلام المطعون ضده الأول لشقة التداعي بإرادة هيئة الأوقاف المنفردة ولا يحاج به ودون أن يعن الحكم ببحث ماهية العين التي تم تعاقد المطعون ضده الأول على شرائها من المطعون ضده الثاني وما إذا كان التسليم الذى تم يتفق مع التحديد المتفق عليه في العقد أم لا ودفاع الطاعن من أن خطأ ماديا وقع في (تسليم المبيع) بموجب المحضر المقضى بصحته ونفاذه وطلبت الهيئة البائعة تصحيحه مع أن من شأن بحثه أن يتغير به وجه الرأى في الدعوى فان الحكم المطعون فيه يكون قد جاء قاصر التسبيب معيبا بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب.
(الماده 431 من القانون المدني) (الطعن رقم1737 لسنة 57 ق جلسة 1960/04/12 س 41 ع1 ص قاعدة 161)

أن المادة 277 من القانون المدني تنص علي أن يكون (تسليم المبيع) في الوقت الذي عين لذلك في العقد والا ففي وقت البيع مع مراعاة المواعيد، التي جرى العرف عليها
( جلسة 1938/2/3 الطعن رقم 73 لسنة 21 ق)

شرط عدم الضمان لا يعفي البائع من التزامه بـ (تسليم المبيع) بالحالة التي كان عليها عند التعاقد ويلزم بالتعويض عن الضرر الناشئ من فعله في المبيع.
أن المادة 303 من القانون المدني قد نصت علي بطلان شرط عدم الضمان اذا كان حق مدعي الاستحقاق في المبيع مترتبا علي فعل البائع. فإذا كان الحكم المطعون فيه لم يحمل البائع «وزارة الأوقاف» إلا ضمان تصرفاته في العقار المستبدل بعد رسو المزاد علي المشتري، فإن شرط عدم الضمان الوارد في البند الحادي والعشرين من شروط قائمة مزاد استبدال الأموال الموقوفة، (ومؤداه أن المشتري يشتري ساقط الخاير، لا يسقط عن البائع ( الوزارة ضمان عدم (تسليم المبيع) بالحالة التي كان عليها وقت رسو المزاد وتصرفه فيه بالهدم والبناء وبيع بعضه وقبض ثمنه، ما دام كل ذلك كان من فعله وبعد رسو المزاد.
(وفقا للمواد 431 و435 و 439 من القانون المدنى رقم 131 لسنة 1948)
(الطعن رقم 79 لسنة 7 ق جلسة 1938/2/17)

أن تطبيق المادة 433 من القانون المدني بشأن مسئولية المشتري عن تكملة الثمن اذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد علي ما ذكر في العقد والمادة 434 منه بشأن تقادم حق البالغ في طلب تكملة الثمن بانقضاء سنة من وقت (تسليم المبيع) تسليما فعليا، إنما يكون وفقا لما صرحت به المادة 433 في صدرها في حالة ما اذا كان مقدار المبيع قد عين في العقد أما اذا لم يتعين مقداره أو كان مبينا به علي وجه التقريب فان دعوي البائع لا تتقادم بسنة بل تتقادم بخمس عشرة سنة
ولما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه استبعد تطبيق التقادم الحولي علي دعوي الشركة ـ البائعة ـ بمطالبة الطاعنين ـ ورثة المشتري ـ بثمن الأرض الزائدة بعد أن خلص إلي أن مقدار المبيع لم يعين في العقد، واستدل الحكم علي ذلك بالعبارة التي وردت في اقرار المورث من أن الأرض التي اشتراها من الشركة وقدرها 15 ف ( تحت المساحة ) وبما جاء في البند الأول من عقد البيع من أن الحد الغربي للأرض المبيعة هو باقي ملك الشركة، فان هذا الذي أورده الحكم يتفق مع صحيح القانون ويقوم علي أسباب سائغة تكفي لحمله.
(المادتان433، 434 مدني 131 سنة 1986 والمادة 178 مرافعات 13 سنة 1968 )
(الطعن رقم 383 لسنة 40 ق جلسة 1975/12/30 س 26 ص 1727 )

( الطعن رقم ٢٢٠١ لسنة ٨١ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠٢/١٤)

تمسك الطاعن بحقه في حبس الباقى من ثمن الشقة المبيعة لإخلال المطعون ضده البائع بإلتزامه بتشطيب العقار الكائنة به وتركيب السلم والمصعد والتدليل على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي برفض دفاعه والفسخ والتسليم إعمالاً للشرط الفاسخ تأسيساً على معاينته لها وقبولها بحالتها . قصور مبطل . عدم النص على ذلك في عقد البيع . لا أثر له . علة ذلك .
القاعدة :
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعن تمسك بحقه في حبس الباقى من ثمن الشقة المبيعة لإخلال المطعون ضده البائع بالتزامه بتشطيب العقار الكائن به هذه الشقة بالدور السابع من الداخل أو الخارج وتركيب السلم والمصعد ولو لم ينص على ذلك في عقد البيع ، باعتبار أن تلك الأعمال تعد من الملحقات الازمة لاستعمالها والانتفاع بها ، وقدم تدليلاً على إثبات حالة العقار صورة من المحضر رقم ٨٣٥٣ لسنة ٢٠٠٩ إدارى السلام ، وعدد من الإقرارات الموثقة المنسوبة لبعض شاغلى ذلك العقار ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد رفض هذا الدفاع على سند من أن الثابت من عقد البيع أن الطاعن عاين الشقة المبيعة المعاينة النافية للجهالة وقبلها بحالتها الراهنة ولم يعلق قبوله لها على إتمام تلك الأعمال ، وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يصلح رداً عليه ، ورتب على ذلك قضاءه بالفسخ والتسليم إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح ، فإنه يكون قد
( الطعن رقم ٢٢٠١ لسنة ٨١ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠٢/١٤)

حكم محكمة مصر الجديدة فى الدعوى المقيدة برقم 165 لسنة 2018 مدنى جزئى مصر الجديدة
تخلص وقائع الدعوى فى أن المدعيين أقاما دعواهما بصحيفة أودعاها قلم الكتاب بتاريخ 6 يونيو 2018، وأعلنت قانوناَ طلباَ فى ختامها الحكم بإلزام المدعى عليه “مراد.أ” بأن يؤدى لهما مبلغ 40 ألف جنيه تعويضاَ لهما عما أصابهما من أضرار مادية وأدبية جراء التأخر فى تسليم الوحدة المبيعة عن الفترة ما بين تاريخ التسليم 20 سبتمبر 2015 وحتى صدور الحكم، وإلزامه الفوائد القانونية لحين السداد.
وذلك على سند من القول – أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 14 فبراير 2015 باع المدعى عليه لهما الوحدة السكنية المبينة المعالم والحدود بالصحيفة، وقد سددا كامل الثمن بالإضافة إلى مصاريف الصيانة، بينما امتنع المدعى عليه، وماطل في تسليمهما هذه الوحدة دون سبب ورغم إنذاره بمخالفة ذلك لشروط العقد بتاريخ 20 يونيو 2017 الأمر الذى أصابهما بأضرار مادية وأدبية، ومن ثم أقاما دعواهما، وقدم سندا لدعواه حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد بيع ابتدائي للعين محل النزاع مؤرخ 4 فبراير 2015، وصورة إنذار على يد محضر وقدم صورة.
ولما كان من المقرر في قضاء النقض أنه بمجرد عدم تنفيذ المدين لالتزامه التعاقد يعتبر في ذاته خطأ موجباَ للمسئولية التي لا يدرؤها عنه إلا إثباته قيام القوة القاهرة أو خطأ الدائن، طبقا للطعن 123 لسنة 21 ق جلسة 10 مارس 1995.
والمقرر فى قضاء محكمة النقض أن الأصل فى المساءلة المدنية، أن التعويض عموماَ يقدر بمقدار الضرر المباشر الذى أحدثه الخطأ، وأن المدين فى المسئولية العقدية لا يلزم فى غير حالتى الغش والخطأ الجسيم إلا بتعويض الضرر الذى يمكن توقعه عادة وقت التعاقد عملاَ بالمادة 211/1 من القانون المدنى مع الاعتداد فى تقريره بقيمة الالتزام فى الوقت المحدد، وذلك طبقا للطعن 388 لسنة 5 ق جلسة 12 سبتمبر 1989.
قالت المحكمة فى حيثيات الحكم إنه لما كان ما تقدم – وكان الثابت بصورة عقد البيع وإيصالات استلام النقدية، وصور الأوراق الدالة على السداد يفيد وجود عقد بيع بين المدعيين والمدعى عليه الذى باع لهما الوحدة محل النزاع ونص فى هذا العقد بالبند التاسع على تاريخ التسليم، وحيث إن هذا العقد ممهور بتوقيع منسوب للمدعى عليه ومن ثم فهو ملتزم بما جاء بهذا العقد سيما ولم يطعن على توقيعه، وأن المدعى عليه قدم حافظة مرفق بها موقف مالى للمدعيين ثابت به أنهما سددا المبالغ المستحق عليهما.

ولم يستلم العين محل النزاع – بحسب “الحيثيات” – وهو مستند منسوب للشركة المدعى عليهما قد حمل إقرار بدعوى المدعيين على النحو ما تقدم قد وافق ما قدم المدعيين من مستندات، وحيث إنه ولما كان ما تقدم وكان التزام المدعى عليه بتسليم الوحدة السكنية محل النزاع فى ميعاد محدد قد ثبت من الأوراق على نحو ما تقدم، وأنه ثبت أن المدعيين قد أوفيا بالتزامهما ولم يف المدعى عليه فإن دعوى المدعيين بوجود أضرار مادية لحقت بهما جراء هذا التأخير مع التزامهما بالاتفاق على مسكن آخر، كذا أضرار أدبية يمثل فى الأثر النفسى والعناء والمجهود المترتب على هذا التأخير يكون قد صادق صحيح الواقع والقانون ومن ثم تقضى لهما المحكمة بطلبها.
وتُضيف “المحكمة” حيث إنه – ولما كانت المادة 226 من القانون المدنى قد نصت على: “إذا كان محل الالتزام مبلغاَ من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين فى الوفاء به كان ملزماَ بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخير فوائد قدرها 4% فى المسائل المدنية و5% فى المسائل التجارية وتسرى هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجارى تاريخاَ أخر لسريانها، وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره”، وحيث إنه – ولما كان ما تقدم وكان المدعى عليه ملتزم بأداء مبلغ من النقود بتسليم شقة فإن شرط الحكم بالفوائد يكون قد انتفى ومن ثم ترفضه المحكمة، وتقصر ذلك الأسباب .
حكمت المحكمة بإلزام المدعى عليه أن يؤدى للمدعيين مبلغا وقدره 15 ألف جنيه تعويضا ماديا وأدبيا.