حكم قضائى بفسخ عقد بيع والطرد لعدم سداد قسطين من ثمن “الشقة”

أصدرت الدائرة “3” مدنى – محكمة 6 أكتوبر الابتدائية، حكماَ قضائياَ بفسخ عقد بيع شقة ابتدائي مزيل بالصيغة التنفيذية لعدم سداد قسطين متتاليين من الثمن، استناداَ على الشرط الفاسخ الصريح بعقد الشقة، مما يستلزم إعادة وضع المتعاقدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد، ومن ثم يصبح التسليم اثراَ للقضاء بالفسخ والاخلاء.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 3090 لسنة 2019 مدنى كلى 6 أكتوبر، لصالح المحامى عبد المجيد جابر، برئاسة المستشار مينا إسكندر، وعضوية المستشارين أحمد عليوه، وطه الجوهرى، وأمانة سر مصطفى محمد.

الوقائع.. المدعى يقيم دعوى فسخ عقد بسبب عدم سداد المشترى لأقساط الشقة

تتحصل الوقائع في أن المدعى طلب بفسخ عقد مؤرخ 14 أبريل 2019 واخلاء المعلن إليه من العين المبيعة وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل مع التعويض 20% من قيمة الشقة، وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 14 أبريل 1996 بلاغ الطالب إلى المعلن إليه ما هو شقة نظير ثمن إجمالي وقدره 140000 جنية دفع المعلن إليه عند التوقيع على العقد 50 ألف جنية والباقي وقدره تسعون ألف جنية على أقساط شهرية قيمة القسط الشهري، وحيث أن المعلن إليه امتنع عن سداد الأقساط الشهرية عن المدة من 1 فبراير 2019 حتى 1 أغسطس 2019، وتم انذاره بالسداد بتاريخ 11 يوليو 2019 بالإنذار المقيد تحت رقم 2531 إلا أنه لم يحرك ساكنا.

ووفقا للبند الأول من العقد فإنه إذا تأخر المشترى في سداد قسطين متتاليين لأى سبب في الموعد المحدد يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو انذار أو اللجوء إلى القاضي، الأمر الذى حدا به إلى إقامة هذه الدعوى بغية القضاء له سالف طلباته، وأودع المدعى سنداَ لدعواه مستندات انذار معلن إلى المدعى عليه وصورة ضوئية من العقد المؤرخ 14 أبريل 2014 طالعتهم المحكمة وآلمت به.   

المحكمة تؤكد: العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين

المحكمة في حيثيات الحكم قالت هديا على ما تقدم وكانت طلبات المدعى المعلنة هي الحكم بفسخ العقد المؤرخ 4 مايو 2014 واخلاء المعلن إليه من العين المبيعة وتسليمها للطالب خالية من الأشخاص والشواغل مع التعويض 20% من قيمة الشقة، فقد نصت المادة 147/1 من القانون المدنى من أن: “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون”، ونصت المادة 148/1 من القانون المدنى على أنه: يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النيةط.

وبحسب “المحكمة” – نصت المادة 158 من ذات القانون على أنه: “يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه”، وأنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه إذا تضمن العقد التبادلى شرطاَ فاسخاَ صريحاَ فإنه يترتب إعماله إذا أخل أحد الخصوم بالالتزامات الناشئة عن هذا العقد، طبقا للطعن رقم 13015 لسنة 80.  

حكم قضائي بفسخ عقد بيع ابتدائي مزيل بالصيغة التنفيذية لعدم سداد قسطين من ثمن “الشقة”

ولما كان ما تقدم وكانت لهذه المحكمة السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وفى تفسير الاتفاقات والمحررات للوقوف على حقيقة القصد منها متى كان تفسيرها مما تحتمله عباراتها وفى تقدير ما يقدم إليها من أدلة والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه واستخلاص الحقيقة منها، وكان الثابت من مطالعة عقد البيع سند الدعوى أن البند الثالث منه والمتضمن كيفية سداد الثمن نص على: “في حالة تأخر الطرف الثانى عن سداد قسطين متتاليين يعتبر هذا العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو انذار أو اللجوء إلى القضاء وفى هذه الحالة ينفسخ العقد بقوة القانون، إذ تصبح يده عليها والحال كذلك يد غاصب”.

ووفقا لـ”المحكمة” – وكان الثابت أن المدعى عليه قد خالف بنود العقد حيث توقف على سداد باقى الثمن وأخل بالتزامته الواردة بالعقد وهى سداد باقى الأقساط من 1 فبراير 2019 وحتى 1 أغسطس 2019 وأعلنه المدعى بموجب الإنذار المؤرخ 11 يوليو 2019 ومن ثم فقد توافرت شروط الفسخ الاتفاقى ووجب اعماله، ولما كان ما تقدم وكان الثابت بالأوراق أن المدعى عليه قد أخل بالتزاماته التعاقدية بعدم سداد الأقساط لمدة أكثر من شهرين متتاليين ولم يحضر المدعى عليه ويقدم سكاَ يفيد السداد، وقام البائع بتنفيذ التزاماته بتسليم المبيع وفق البند السادس من العقد الصحيح.  

والحيثيات: إعادة وضع المتعاقدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد

وعن طلب التسليم – قالت المحكمة – فلما كانت المادة 160 من القانون المدنى تنص على: “إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدين إلى الحالة التي كان عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض”،  وحيث أنه لما كانت المحكمة قد انتهت في قضائها إلى أن عقد البيع مفسوخاَ من تلقاء نفسه لتحقق الشرط الفاسخ الصريح، مما يستلزم إعادة وضع المتعاقدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد، ومن ثم يصبح التسليم اثراَ للقضاء بالفسخ والاخلاء وكان البين من البند السادس أن المدعى عليه قد تسلم الشقة ومن ثم تجيب المحكمة المدعى لطلبه بتسليم العين المبيعة.

وعن طلب التعويض 20% من قيمة الشقة – أكدت المحكمة – لما كانت المادة 163 من التقنين المدنى تنص على: “كل خطأ سبب ضرراَ للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض وكان المستقر بقضاء النقض أن المسئولية التقصيرية لا تقوم إلا بتوافر أركانها الثلاثة من خطأ ثابت في جانب المسئول عن ضرر واقع في حق المضرور وعلاقة سببيه تربط بينهما بحيث أن هذا الضرر قد نشأ من ذلك الخطأ ونتيجة حدوثه، ولما كان البين للمحكمة أن المدعى لم يبين طبيعة الضرر الذى أصابة ولم يتبين للمحكمة أن المدعى قد أصيب بأضرار وكان الضرر أحد أركان المسئولية التي تدخل في حساب التعويض ووجه أحقية طالب التعويض لكل عنصر منها الأمر الذى تقضى معه برفض هذا الطلب.   

2  حكم فسخ عقد