تسجيل العقارات في الشهر العقاري وإلغاء الاعتراف بالعقود الابتدائية

قانون الشهر العقاري الجديد

عند شراء عقار جديد سكني أو تجاري أو إداري يكون عليك التأكد من قانونية وضعه وملكيته فيفضل أن يكون له ما يعرف بالعقد الرسمي أو العقد الأخضر ومسجل في الشهر العقاري، وسعيًا قد أصدرت الحكومة المصرية قرارًا جديدًا بشأن تسجيل المرافق والعقارات، ينُص القرار على أنه لن يتم الاعتراف فيما بعد بالعقود الابتدائية أو العقود التي صدر لها حُكمًا بصحة التوقيع عليها، وهذا القرار يُغلق أبواب النصب أو الاستيلاء على العقارات، إلا أنه يواجه أيضًا برفض من الكثيرين.

ما هو العقد الابتدائي؟

العقد الابتدائي هو عقد عُرفي بين البائع والشاري، لا يكون مُسجلًا أمام الشهر العقاري، وغالبًا ما يتم الحصول على حُكم بصحة التوقيع على هذا العقد لإضفاء الشرعية عليه، وليس لإثبات أو نقل ملكية، فمن المهم معرفة أن العقد الابتدائي لا يعتبر ناقلًا لملكية العقارات، فملكية العقارات لا تنتقل إلا بتسجيلها فقط.

تفاصيل قانون الشهر العقاري الجديد

بحلول موعد بداية تطبيق قانون الشهر العقاري الجديد، لن تعترف الحكومة سوى بالعقود المسجلة بالشهر العقاري، ولن يتم إدخال أو نقل ملكية عدادات المرافق كالمياه والكهرباء والغاز إلا بعد تسجيل عقد البيع رسميًا بالشهر العقاري، لذلك يفضل قبل شراء شقة جديدة التأكد من تسجيلها.

– العقود التي تم شراؤها قبل تاريخ صدور هذا القرار، لن يتم القيام بأي من الإجراءات تجاهها إلا بعد تسجيلها.

– العقارات الموروثة يجب على مالكيها إشهار حق الإرث، حيث أنه لن يتم الأخذ  فيما بعد بإعلام الوراثة، أو رفع دعوى صحة ونفاذ في حال تسلسل الملكية.

– الأراضي التي لم يتم تسجيلها حتى الآن بالشهر العقاري، لن يتمكن ملاكها من استخراج أي تراخيص تخُصَها قبل تسجيلها.

شروط تسجيل العقار عند البيع والشراء

لكي تتمكن من تسجيل العقارات التي تم شرائها من تاريخ صدور قانون الشهر العقاري الجديد عليك بالتالي:

• إحضار أصل العقد الابتدائي، على أن يوقِع عليه كل الأطراف.
• رفع دعوى صحة ونفاذ على عقد البيع الابتدائي.
• الحصول على شهادة من المجلس المحلي أو مجلس المدينة تنُص على أن العقار خالي من مخالفات البناء.
• وجود أصل بطاقة الرقم القومي للبائع والمشتري.

ضوابط لتجنب النصب عند شراء عقار جديد

هناك بعض النصائح من المهم أن تعرفها إذا كنت مُقبلًا على خطوة شراء عقار جديد سواء كان سكني أو تجاري، لتجنب عمليات النصب والخداع عند شراء شقة عليك بالتالي:

• تأكد جيدًا من اسم وسمعة الشركة العقارية التي تنوي التعامل معها، ولا تُقبل على خطوة شراء عقار ما من شركة لا تعرف أي تفاصيل عن تاريخها أو سابقة أعمالها.
• تأكد من وجود رخصة لبناء العقار، وتحقق من مُدة سريانها، ومن عدد الأدوار التي تسمح بها، لتتأكد من سلامة المبنى وأنه غير مُعرض لأن يتم إزالته في أي وقت.
• يُفضل الرجوع لرئاسة الحي التابع له العقار والتأكد من أنه لا يتعدى على أراضي الدولة.
• اطلع على مستندات ملكية العقار، وتأكد أن المالك له حق البيع قانونيًا.
• راجع  بنود الحقوق والالتزامات، وتحديدًا ما يخص قيمة الأقساط ومواعيد الدفع وموعد التسليم النهائي والشروط الجزائية.

من الأمور التى لا يأخذها البعض على محمل الجد – بعد الإقدام على الشراء – هى تسجيل الشقة فى الشهر العقارى، إذ تسيطر الحماسة على الأجواء واللهفة على العقول، مُتجاهلة أن الأمر له ضوابط، وإجراءات، ومتطلبات مدنية وقانونية تحمى حق المالك وتمنع ضياع الممتلكات.

ولأن “تسجيل الشقة فى الشهر العقارى” من أهم المواضيع العقارية التى يكفُلها القانون، فقد جمعنا لكم أهم النقاط والأسئلة التي تدور حول خطوات تسجيل الشقق فى الشهر العقارى؛ لنوفر لكم الوقت والمجهود.

ما هي الإجراءات والاحتياطات القانونية التي يجب اتخاذها قبل شراء شقة؟

بادئ ذي بدء، إن الإقدام على شراء شقة ليس بالأمر الهين ولكن إذا ما تم إتباع الإجراءات القانونية؛ فلا داعى للقلق.

بعد التأكد من عمر المبنى السكنى، وحالته، والخدمات المحيطة به، والمرافق الملحقة به، ومواعيد الصيانة الخاصة به؛ يجب التأكد من اتخاذ الخطوات القانونية الآتية:

• عدم الاعتماد على الرسم الهندسى ومعاينة العقار على أرض الواقع والتأكد من مساحته
• التأكد من صدور رخصة المبانى من قَبَل الجهة المختصة وعدد الأدوار التى تم تخصيصها لكى لا تتعرض لخطر الإزالة
• التأكد من وجود البيانات التالية: ( إيصالات المرافق – بيان مُفَصَل للعقار المراد شرائه – تراخيص المبانى – بيانات المالك وتسلسل الملكية – عقود التمليك – بيان عنوان العقار – بند صريح بضمان العيوب الخفية .. )

وأخيراً، من الأفضل أن يتم قراءة بنود عقد التسجيل جيداً، بل والتأكد من جميع صحة البيانات المذكورة قبل التوقيع.

ما أهمية تسجيل الشقة في الشهر العقاري؟

يشكل تسجيل الشقة فى الشهر العقاري أهمية بالغة، حيث يحمى العقار من عدة مخاطر ويتيح الآتى:

• حماية الملكية العقارية
• يستطيع الغير معرفة الوضع القانوني للعقار
• عدم السماح بالتلاعب فى الشراء أو بيع العقار أكثر من مرة
• تشجيع الإئتمان العقاري، حيث لا تُمنح القروض إلا لمالك العقار والملكية يتم نقلها فقط عند التسجيل.

ما هى الأوراق المطلوبة لتسجيل العقارات بشكل رسمى؟

لكى يتم تسجيل العقارات (الشقق السكنية) بشكل رسمى، يجب توافر بعض الأوراق الرسمية، ألا وهى:

• شهادة بيانات العقار يتم استخراجها بقيمة 5 جنيه مصري من السجل العيني في المحافظة
• صورة البطاقة الخاصة بمالك الشقة
• صورة من عقد البيع سواء كان ابتدائى أم لا، بشرط أن يكون مُسجل بالشهر العقارى، كما سيتم قبول عقد البيع بعد يوم 1 مارس عام 2021 فى حالة قبول العقد بنفاذ وصحة توقيع.

وأخيراً، يجب  تسليم شهادة تسجيل العقار السكنى فى الشهر العقارى خلال مدة أقصاها بضع دقائق من التوقيت الذي تم فيه تسليم الأوراق المطلوبة.

ما هى تكلفة تسجيل الشقق السكنية في الشهر العقاري؟

يتسائل البعض عن رسوم تسجيل الشقة في الشهر العقاري، خاصة بعد استيفاء جميع الشروط والحصول على كافة الأوراق الرسمية المطلوبة، لذا هيا بنا نغطي تكاليف تسجيل الشقق السكنية:

• عقار تصل مساحته إلى 100 متر مربع: 500 جنيه مصري
• عقار سكنى تتراوح مساحته من 101 متر مربع إلى 200 متر مربع: 1000 جنيه مصري
• عقار سكنى تتراوح مساحته من 201 متر مربع إلى 300 متر مربع: 1500 جنيه مصري
• عقار سكنى تتراوح مساحته تزيد مساحته عن 300 متر مربع: 2000 جنيه مصري

هل يرتبط تسجيل العقار بأنواع عقود شراء الشقق؟

نعم، هناك صلة بين تعدد أنواع العقود، وخطوات الشراء، والتسجيل – وفقاً للاتفاق المُبرم والأوراق المتاحة وقت الشراء. يوجد أنواع من العقود التى تُحَدد على أساسها شكل وبنية الاتفاق، منها:

• عقد البيع المسجل بالشهر العقارى:

هو عقد يثبت ملكية العقار ولا يمكن النزاع فيه وهو يُدعى أيضاً “العقد الأخضر”. هو من الاساسات التى يجب أن تكون لدى البائع، على أن يكون الأصل مُثبت بالشهر العقارى لتجنب فقد نسخته الأصلية وعدم القدرة على استخراج صورة منه عند اللزوم. يتميز هذا العقد بأن له علامات للتأكد من صحته، مثل: رقم الشهر وتاريخه ولونه الأخضر.

• عقد البيع الابتدائى:

أحد أهم الأشكال التي يتخذها عقد البيع الابتدائى هو العقد الحاصل على كل من صحة ونفاذ توقيع، إذ يجب أن يُرفق به تسلسل للملكية. أما الشكل الآخر من العقد الابتدائى هو عقد صورى لم يدعمه القانون، بل ولا يستند أيضاً على أية أحكام.

ما هي العلامات الدالة على صحة العقود المسجلة؟

على الرغم من صحة العقود الخضراء، إلا أنه يمكن تزويرها وإجراء عمليات نصب من خلال الإعتماد على لونها فقط – مع عدم وجود رقم لها أو تاريخ للشهر – ؛ لذلك عند إتمام البيع، من الأفضل أن تصطحب محامى عند الشراء لاكتشاف بعض العلامات الدالة على صحة العقود، مثل:

• احتواء العقد على بيانات مساحية للعقار من خلال كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة
• أن تظهر كتابة على الهامش الأيسر مفادها أن ” ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره”، وعلى الهامش الأيمن كل من التاريخ ورقم الشهر
• أن يُختم العقد بختم يشبه زهرة اللوتس، ويتم كتابة “صالح للتسجيل” في الخانة
• أن يتم التأشير على العقد بإستخدام رقم المشروع، وتاريخه، وساعته، على أن يتم ختمه وإلحاق محضر تصديق موثق به من الشهر العقاري يفيد بأن المشتري والبائع قد قاما بالتوقيع عليه.

ماذا عن “شهادة ميلاد العقار” التي تُمنح بعد التصالح في مخالفات البناء؟

وفقاً لظهور قانون التصالح فى مخالفات البناء، أصبح لزاماً على الدولة أن توفر مجموعة ضوابط للعقارات التى تم بالفعل التصالح عليها، دون الحاجة للجوء إلى استشارة قانونية في تسجيل عقد الشقة في الشهر العقاري – نظراً لاختلاف الظروف المحيطة بالعقار.

من هنا، ظهر مصطلح “شهادة ميلاد العقار”، الذي يفيد بأن العقار يتشكل له كيان قانونى جديد بمجرد حدوث التصالح، الأمر الذي يسمح بتسجيله فى الشهر العقارى والتصرف فيه سواء بالبيع أو الإيجار.

وأخيراً، يمكننا القول أن مسئولية الشراء لا تقع على عاتق المشترى فقط، وإنما يجب على البائع أيضاً أن يتحلى بالنزاهة وأن يكون مُلماً بكافة النقاط القانونية المتعلقة بالعقار المراد بيعه وتسجيله فى الشهر العقارى.