الانتفاع والإیجار فى ضوء القانون والقضاء

۱- حق المنتفع يعد حقًا عينيًا ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي ، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالا عقاريًا و يصلح بالتالي أن يكون محلا للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهر لهذه التصرفات عندئذ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان واردًا على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية ، كأن يكون عقد الإيجار مبرمًا لمدة أكثر من تسع سنوات،( و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني ).

۲- أن حق الانتفاع ينقضي حتمًا بوفاة المنتفع ، أما حق المستأجر فلا ينقضي بذلك السبب ، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد و التزاماته إلى الخلف العام .

۳- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزامًا عامًا على عاتق مالك الرقبة ، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشيء ، أما في عقد الإيجار فإن التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمر المؤجر في تمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر طوال مدة عقد الإيجار.، و لذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجار بصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشيء محل الانتفاع دون وساطة صاحبه ، أما المستأجر فلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجر للشيء.

٤- أن مصدر حق الانتفاع يكون سببًا من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث ، أما مصدر الإيجار فهو دائمًا العقد .

۵- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أو بدونه ، أما الإيجار فيعتبر من المعاوضات .

و إذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع ، فالعبرة بقصد المتعاقدين ، و يستدل

على هذا القصد من ظروف العقد و أحكامه و طبيعة المعاملة .

هذا ، و قد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع و عقد الإيجار، نظرًا لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل و عدم اتخاذ الحيطة في إيضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد .

– فقد قضت محكمة النقض بأن : –

“ لما كانت المادة ۵۵۸ من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يتلبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله، باعتبار أن كلا من المنتفع و المستأجر ينتفع بشيء لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشيء المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائنًا للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجر لا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتمًا بموت المنتفع طبقًا للمادة ۱/۹۹۳ من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية …. ”.

( الطعن رقم ٤۷٤۱ لسنة ۷۱ ق – جلسة  ۲۰۰۹/٤/۲۸