“إتحاد الشاغلين”..سُمى بذلك لأنه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستأجرين فقد أوجب القانون إنشاء إتحاد، وتتولى إدارة اتحاد الشاغلين بالوحدات المحلية عملية حصر العقارات والمجمعات السكنية التي تستوجب تكوين اتحاد الشاغلين، وحصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة.

وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتي: “تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن 5 وحدات، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية، وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها.

هل يلزم اختصام اتحاد الشاغلين فى كافة الدعاوى العقارية التى تخص العقار؟

كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن”.

فى التقرير التالى، نلقي الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين المتعاقدين فى حالة وجود نزاع تتمثل فى هل يلزم اختصام اتحاد الشاغلين فى كافة الدعاوى العقارية التي تخص العقار؟ وهل يؤدى عدم اختصامه لعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفه لضرورة رفعها على إتحاد الشاغلين؟، وما هي اختصاصات الإتحاد واللائحة التنفيذية للقانون أهداف ؟ – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض عبد المجيد جابر.

شروط إنشاء اتحاد الشاغلين

فى البداية – يلزم القانون 119 لسنة 2008 بموجب المادة 72 منه على إنشاء اتحادات لشاغلي العقارات المبنية، التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية، سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية، أى أنه يجب أن يكون هناك عقارات مبنية وقائمة بالفعل، كشرط لإنشاء اتحادات الشاغلين، مما يعنى أن مالك العقار الأصلى هو من قام منفردا ببيع الوحدة المشار إليها وملحق بها الجراج قبل أن يظهر اتحاد الشاغلين للوجود –.

8 أهداف لاتحاد الشاغلين

بينما تحدد المادة 75 من القانون اختصاصات الاتحاد على النحو التالى: “يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار،…”، كما تنص المادة 216 من اللائحة التنفيذية للقانون أهداف الإتحاد على النحو التالي:

1-انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .

2-إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .

3-تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.

4-التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .

5-الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار .

6-اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار “المدخل – السلالم…. الخ”.

7-النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن.

8-العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.

مهام اتحاد الشاغلين

مما مؤداه أن الاتحاد يعنى فقط بما حددته المادتين أنفى الذكر، ولا يتعدى ذلك ليشمل اختصاصها بالبيع أو الشراء أو ما يتعلق بملكية العقار أو وحداتها، فى حين أن المادة 77 من ذات القانون تحدد من هم أعضاء الاتحاد بقولها”، ويعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا يعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، فلا يستقيم عقلا أو منطقا أن يتحمل أي من هؤلاء الذين عدتهم المادة تبعيات ما قام به مالك العقار الأصلي.

وعلى سبيل الجدل فإن هذا الدفع قد يكون مقبولا: “بشرط أن يتم البيع من مؤسس الإتحاد بشخصه أو أى من الأعضاء المؤسسين” ـ يكون مقبولا ـ إذا كان البيع قد تم في ظل القانون 49 لسنة 1977 والذى نظم ما يعرف باتحاد الملاك بموجب المادة 73 منه، والتى تجرى على أنه: “إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة (862) من القانون المدني”، والتى تنص على:

1- حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسّم إلى طبقات أو شقق جاز للملاّك أن يكوِّنوا اتحاداً فيما بينهم.

 2- ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها.

أما وقد ألغى القانون 119 لسنة 2008 الفصل الثانى: “في اتحاد ملاك العقار المقسم إلى طبقات أو شقق”، من الباب الرابع من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر ـ ألغاها ـ بموجب المادة الثالثة من قانون الإصدار فقد ألغى اتحاد الملاك وحل محله اتحاد الشاغلين.

فلا يلزم اختصام اتحاد الشاغلين فى الدعاوى العقارية التى تخص العقار بل ينحصر ذلك على الدعاوى التى تخص إدارة إتحاد الشاغلين نفسه، وإدارة العقار عموما وصيانته، وكذلك دعاوى المنازعات التي قد تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار ولا يمتد ذلك للدعاوى المتعلقة بملكية العقار أو أحد أجزائه، وبالتالى لا يؤدى عدم اختصامه لعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفه.