كيفية حل المشاكل القانونيه للجراج والبدروم و الروف

كيفية حل المشاكل القانونيه للجراج والبدروم و الروف

سبعة نقاط خلاصة مشاكل الجراج والبدروم والسطح ( الروف ) والاسئلة الازلية هل وهل …. ؟ انتهت بملكية السطح للمالك

كيفية حل المشاكل القانونيه للجراج والبدروم و الروف

(1) فيجىء الملاك ويتسال اشتريت شقة بحصة شائعة فى الارض فهل لايجوز لى قانونا المنفعة من السطح الاجابة التقليدية : بشرائك الشقة فإنت مالك على المشاع
ثم يتسال هل يحق لمالك العقار حرمان أحد الملاك فى نفس العقار من طلوع سطح العقار أو تركيب اطباق دش أو خزانات مياه أو المنورالاجاية التقليدية ماينفعش صاحب العقار ياخذ السطح لحسابه
(2) ثم يجىء المستأجرين احقية في الانتفاع بسطح العقار باعتباره من ملحقات العين المؤجرة فالقانون المدني الزم المؤجران يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها
(3) المشكلة كانت ماشية ازاى كانت شقق الروف لما تتباع مبيبقاش لها نسبة فى الارض طبق للقانون ١١٩لسنة ٢٠٠٨ الذى كان يمنع التصالح فى الجهاز للمدن الجديدة وبيجيب لها ازالة فورية
(4) فجاء قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على تشكيل إتحادات من مجموع من يشغلون وحدات تلك العمارات تسمى «إتحادات الشاغلين» لإدارة شئونها. ويتولي إتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وقد أثبتت الممارسة والتجربة على أرض الواقع فشل صيغة إتحاد الشاغلين فشلا ذريعا.
(5) ثم جاء قانون التصالح رقم (17) لسنة 2019 بضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات
(6 ) ولكن قبلهم وبعدهم لابد ان نعرف ان الملكية بوجه عام لها موادها المواد من 802 الى 824 لمالك الشيء وحده ، فى حدود القانون ، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه ولمالك الشيء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه الخ……
(7) فهنا الحسم لأحكام النقض – المكتب الفني – مدني السنة 59 – صـ 817 الطعنان رقما5825 ، 7549 لسنة 77 القضائية جلسة 26من نوفمبر سنة 2008ملكيه سطح عقار النزاع بموجب عقد مشهر واستبعاد السطح من الأجزاء المشتركة واقتصار ملكيته له منفرداً. دفاع جوهري

اولا : نبداء بالملاك
السؤال الاول : اشتريت شقة بحصة شائعة فى الارض تناسب عدد الوحدات فى عمارة بنيت حديثاً ولم استلمها بعد، ومن ضمن بيانات الترخص انها مكونة من خمسة أدوار والارضى جراج، وفى العقد كان مكتوبا ان السطح ملكية خاصة بالمالك وله حق البناء او التعلية
فهل لايجوز لى قانونا المنفعة من السطح فعلا او حتى تركيب توصيلات هاتفية او دش؟؟
وهل له الحق فى التعلية بعد شرائى الشقة وبيان حصتى الشائعة على عدد الادوار الموجودة وقت الشراء؟؟ وهل له حق استغلال الجراج وبيعه كمعرض او مطعم او قهوة ؟؟؟؟
وما هو حق الامتياز الذى اعطى له وورد بالعقد لحين سداد باقى الاقساط؟

الاجابة التقليدية : بشرائك الشقة فإنت مالك على المشاع مع باقي السكان الأرض التي بنيت عليها العماره وقد تم شراؤك للشقه بموجب الترخيص بالبناء المصرح به الإقامه عدد معين من الأدوار وبالتالي لا يجوز لصاحب العمارة أن يقوم بالبناء والتعليه لأنه ينتقص من حققكم في ملكية الأرض حتى ولو استطاع الحصول على ترخيص فمن حقكم الإعتراض لأن الأرض لم تصبح ملكا له وأنما اصبحت ملكا لجميع ملاك الشقق على المشاع وبالتالي فليس من حقه التصرف في هذه الأرض بزيادة عدد الملاك لها . إضافة إلى أن البناء والتعليه يضر بمصلحتكم المتمثله في تعرض العقار للإنهيار وبالتالي من حقكم أيضا منعه من التعليه إبتداءا ولكن بالنسبه للسطح والجراج فإنهما منفعة عامه لجميع السكان ولا يجوز

السؤال الثانى :هل يحق لمالك العقار حرمان أحد الملاك فى نفس العقار من طلوع سطح العقار أو تركيب اطباق دش أو خزانات مياه أو دخول المنور تركيب ماتور مياه أو الإنتفاع بسطح العقار لحسابه .. ؟؟
الاجاية التقليدية: ماينفعش صاحب العقار ياخد السطح لحسابه ويعملى فيها أنه صاحب فيلا ويقولى انا صاحب العماره وبرحتى .. وقتها تقوله مش فى ملك غيرك أولا لما بتشترى شقه بيكون مكتوب فى العقد وان البيع يشمل حصه فى كامل الأرض والمرافق الخاصه بالعقار والمرافق دى تشمل السطح والمنور ولو فيه جراج أو حديقه أو خلافه .. كل الملاك فى العقار من حقهم الانتفاع بكل المرافق الخاصه بالعقار ولا يجوز أن حد ينتفع بحاجه لوحده أو يمنع دخول أو خروج حد لأن كل ده ملكيه مشتركه … الملاك دلوقتى واخدين كل حاجه لحسبهم الحل ١ – تعمل محضر فى القسم وتطلب معاينه أو ترفع جنحه مباشره ويكون معاك صوره التعدى على تلك المرافق وتتهم الشخص الى مستولى على المرفق بتهمه غصب الحيازه .. ودى جنحه وفيها حبس طبعا ..
٢ – ترفع دعوى مستعجل بوقف الأعمال المخالفه أو إزاله تلك التعديات أو الاعمال

ثانيا : ثم المستأجرين
السؤال الثالث:احقية في الانتفاع بسطح العقار باعتباره من ملحقات العين المؤجرة؟
نص المشرع المصري فى القانون المدني بالتزام المؤجر ان يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تؤدي المنفعة التي أعدت لها وفقا لما تم عليه الاتفاق أو حسب طبيعة العقد
ومن هنا فالتزام المؤجر بالتسليم لا يقتصر علي تسليم العين المؤجرة فقط ودائما يشمل تسليم ملحقاتها أيضا وقد جري العرف علي أن سطح العقار يعتبر من ملحقاته، وللمستأجر أن ينتفع به

ثالثا : المشكلة التى مازال تاثيرها للان كانت شقق الروف لانه مبيبقاش لها نسبة فى الارض وذلك كان طبق للقانون ١١٩لسنة ٢٠٠٨ الذى كان يمنع التصالح فى الجهاز بالنسبة للمدن الجديدة وبيجيب لها ازالة فورية غيران ممنوع دخول خدمات لها من كهرباء ومايه والعدادات اللى فيها مخالفه غير ان العداد بيكون باسم عداد سطح فيستحيل تغيير عنوانك عليها ولا يوجد عليها اى تعامل فى العقارية في الجهاز وده معناه انها اساسا مش موجودة
الناس بتشترى روف كبير ٥٠٠ متر مثلا عشان ميخالفوش البناء فيبقى عندهم شقه على ١٢٥ متر اللى هى ال ٢٥% المسموح ببنائها … كمان اى عمارة او فيللا ترخيص بناها صادر قبل ٢٠٠٨ عليها مصالحة المتر كان ب ١٨٠٠. جنيه … انما اى ترخيص بناء بعد ٢٠٠٨ ازاله علاطول
وفى العقد بيتكتب غرف سطح مع الانتفاع بباقى الروف … مبيتكتبش شقه … يعنى بنشترى الهواااااا
الاهم بقي .. من حق باقى السكان الطعن على هذه المصالحات.امام القضاء
وساعتها لن يعترف بك احد واولهم الحى ممكن يتصالح معاك اليوم وبعد كدا يقول لك أحكام قضائيه
ولكن جاء قانون التصالح رقم (17) لسنة 2019 بضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات

رابعا : وقد جاء ونص قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على تشكيل إتحادات من مجموع من يشغلون وحدات تلك العمارات تسمى «إتحادات الشاغلين»لإدارة شئونها. ويتولي إتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري، وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية للقانون المذكور. وكما هو واضح، فإن إتحاد الشاغلين الآن قد حل محل مالك العمارة زمان. وألقى القانون على أكتافه مسئولية القيام بنفس المهام التى كان يقوم بها مالك العقار سابقا وهى: الحفاظ على سلامة العقار، وصيانته وترميمه، وتوفير الخدمات من حراسة ونظافة ومرافق.
وقد أثبتت الممارسة والتجربة على أرض الواقع فشل صيغة إتحاد الشاغلين فشلا ذريعا. ويرجع ذلك إلى عدة أسباب، أهمها: استحالة الوصول إلى توافق بين الشاغلين حول معظم الأمور، والعزوف الشديد عن العمل التطوعى لخدمة المجموع، والاستهانة بالقانون.
يقضى القانون بتسجيل إتحاد الشاغلين فى الوحدة المحلية التابع لها. وما أدراك ما الوحدة المحلية؟
وتأمل الأوراق المطلوبة لتسجيل الإتحاد- تصل إلى أربعين مستندا، منها ما يستحيل تدبيره، مثل صورة عقود الملكية لجميع الملاك. تحتاج شهورا للتسجيل، وشهورا أخرى لفتح حساب فى البنك بإسم الإتحاد. والمشكلة الكبرى هى تحصيل التزامات الصيانة الشهرية من السادة الملاك. كل مالك تقريبا يريد فرض رايه . هذا فى الدور الأول ولا يستعمل المصعد، وذاك سافر لعدة شهور متقطعة، وثالث تشاجر مع جاره، ورابع يكره حارس العقار، وخامس يشتكى والنتيجة قلة دفع رسوم الصيانة، فتضطرب الخدمات وتتدهور العقارات.
وجاء القـــــــــرار الوزاري رقم ( 200) لسنة 2009 وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية :
(المادة الأولى ) يعمل بشأن نظام اتحاد الشاغلين واللائحة التنفيذية لقانون البناء 119 لسنة 2008 – الجزء الخاص باتحاد الشاغلي الباب الرابع الحفاظ علي الثروة العقارية الفصل الاول في شأن تنظيم إتحاد الشاغلين مادة (205) علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري. كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات. مادة (206): في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين
مادة (207):يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن إنتظار سيارات – أسـوار – مظلات ….

خامسا : ضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات بدأت بعض أجهزة المدن الجديدة تطبيق التصالح مع وحدات غرف السطح والبدروم والجراج في المدن الجديدة
فإنه يمكن التصالح على المخالفات البنائية في حالتين الأولى المتعلقة بمخالفات التجاوز فى مسطح غرف السطح عن المسموح به، بشرط أن يكون النشاط المخالف بتلك الغرف بنفس النشاط الأصلي لقطعة الأرض وكذا شريطة توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات في الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض.
وأضاف الجهاز أنه يمكن التصالح أيضا في مخالفات تغيير النشاط لجزء من البدروم عن النشاط المسموح به «جراج»، بشرط أن يكون النشاط للجزء المخالف بالبدروم بنفس النشاط الأصلي لقطعة الآرض، وكذا بشرط توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات فى الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض، وتقديم المالك تعهد بأنه المسؤول عن صرف البدروم دون مسؤولية على جهاز المدينة.
الإسكان اصدرت كتابا للرد على استفسارات قانون التصالح في بعض مخالفات البناء
هل يجوز التصالح على مخالفات تغيير استخدام أماكن إيواء السيارات؟
يجوز التصالح على جميع مخالفات قانون البناء عدا الحالات الواردة بالمادة الأولي من قانون التصالح وطبقا لكافة الضوابط الواردة بالقانون.
كيف يتم التصالح علي مخالفة زيادة مسطحات غرف السطح واستخدامها كوحدة سكنية؟
في حالة زيادة مسطح غرف السطح يتم التصالح على المساحة المضافة. جهاز المدينة أن نسبة البناء فى الروف أعلى العمارات السكنيه تكون بنسبة ٢٥% فقط من أجمالى مساحة البناء للوحده كاملة وليست من أجمالى مساحة قطعة الارض، ويجوز تقفيل جزء من باقى المساحه بأى أعمال فك وتركيب وبشروط تقفيل لمساحه معنيه .
أما البدروم فذكر البيان أنه لا يجوز استعماله كسكن أو نشاط تجارى أو ادارى وذلك بعد انتشار البناء المخالف فى الروف أو السكن فى البدروم وتحويله الى ما يسمى ” الدوبلكس ” فى البدروم أو بيعها كنشاط ادارى أو تجارى

سادسا :
ولكن قبلهم وبعدهم لابد ان نعرف ان الملكية بوجه عام لها موادها من 802 الى
824 لمالك الشيء وحده ، فى حدود القانون ، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه لمالك الشيء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه الخ…..

سابعا : هنا الخلاصة باحكام النقض ملكيه سطح عقار النزاع بموجب عقد مشهر واستبعاد السطح من الأجزاء المشتركة واقتصار ملكيته له منفرداً. دفاع جوهري
أحكام النقض – المكتب الفني – مدني السنة 59 – صـ 817 الطعنان رقما5825 ، 7549 لسنة 77 القضائية جلسة 26من نوفمبر سنة 2008
ملكية ” ملكية الأجزاء الشائعة: ملكية الأجزاء الشائعة في العقار”.

الأصل. تحديد سندات الملك الأجزاء الشائعة المفرزة في البناء. جواز إثبات الملاك في سندات الملك أجزاء أخرى غير المنصوص عليها قانوناً بكونها شائعة واستبعادهم من الشيوع ما ذكره القانون أنه شائع. مؤداه. العبرة بسندات الملك ثم ما نص عليه القانون. م 856 مدني.
تمسك الطاعن بصفته بملكيته لسطح عقار النزاع بموجب عقد مشهر وتقديمه العقد تدليلاً على ذلك. واستبعاد السطح من الأجزاء المشتركة واقتصار ملكيته له منفرداً. دفاع جوهري.
(7) نقض الحكم فيما قضى به من غلق الفتحة الموصلة بين العقارين وإزالة الغلاية واللوحة الإعلانية وبطلان العقد المبرم فيما بين الطاعن بصفته والمطعون ضده الخامس مع التعويض. أثره. نقض فيما تطرق إليه من إلزام المطعون ضدهما الرابع والخامس بالتعويض باعتبار أن ذلك تأسس على الجزء المنقوض من الحكم. م 271/2 مرافعات