ودعوى الفرز والتجنيب تواجه مشاكل هي وجود مال شائع ، أيا كان مصدر أو سبب هذا الشيوع .. ميراث – بيع – وصيـة – هبة – تقادم المكسب للملكيـة

والمطلوب إنهاء هذه الحالة ونعني حالة شيوع الملكية واستئثار كل مالك علي الشيوع بنصيب مفرز وفى خلال هذا المنشور سنتاول عدة نقاط منها كم تستغرق دعوى الفرز والتجنيب وأسباب عدم قبول دعوى الفرز والتجنيب وعقد فرز وتجنيب وأهم الدفوع فى دعوى الفرز والتجنيب وشروط دعوى القسمة و دعوى قسمة عقار وبطلان بيع المال الشائع وتقسيم الأرض المشاع والفرق بين دعوى القسمة ودعوى الفرز والتجنيب وصيغة دعوى قسمة قضائيةوكيفية رفع قضية فرز وتجنيب ودعوى إنهاء حالة الشيوع

بداية تتحقق حالة الشيوع طبقاً لنص المادة 825 من القانون المدني إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك .

والأصل أن تنتهي حالة الشيوع بقسمة المال الشائع . قسمة تؤدي إلى اختصاص كل شريك بمال مفرز وهي قسمة وكما سيلي ترد علي الملكية فتؤدي إلى أن يصبح كل شريك علي الشيوع مالك لجزء مفرز ، وقد يكتفي الشركاء علي الشيوع مؤقتاً بقسمة منافع المال المشترك تمهيداً للقسمة النهائية فيما بعد ، وعليه يمكننا القول أن قسمة المال الشائع نوعين

1-قسمة نهائية ترد علي الملكية

2-قسمة مهايأة ترد علي منافع الشيء

القسمة النهائية :

يقصد بالقسمة النهائية للمال الشائع .قسمته بحيث يتعين جزء مفرز من هذا المال لكل شريك بقدر حصته لينفرد بملكيته دون باقي الشركاء في المال الشائع ، فالقسمة النهائية ووفق هذا التعريف هي الوسيلة القانونية التي تنتهي بها حالة الشيوع بتجزئة الملكية وفق أنصبة محددة ومعلومة سلفا حسب مصدر الشيوع ميراث وهي الحالة الأكثر شيوعاً – الشراء – الهبة ……

والقسمة النهائية بما تعني قسمة المال الشائع بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز قد تتم بشكل رضائي أي اتفاقي ، كما تقدم تتم هذه القسمة عن طريق القضاء وعلي ذلك فإن القسمة النهائية تنقسم أيضاً إلى نوعين :

1-قسمة رضائية

2-قسمة قضائية

القسمة الرضائية للمال الشائع

تنص المادة 835 من القانون المدني للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها . فإذا كان بينهم من هو ناقص الأهلية وجبت مراعاة الإجراءات التي يفرضها القانون .

القسمة القضائية للمال الشائع

تنص المادة 834 : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه .

و تنص المادة 836 من القانون المدني (ا) إذا أختلف الشركاء في أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

(ب) وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قسمته .

والقسمة الرضائية وكما يتضح من مسماها لا تثير إلا عددا نادرا من المشكلات فيما يتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع ، علي خلاف القسمة القضائية فإنها تثير مشكلة هامة تتعلق بطريقة تقسيم المال الشائع إذا كان المال الشائع غير قابل بطبيعته للقسمة أو كان في القسمة ضرراً بالمال الشائع لذا فإن القسمة القضائية تنقسم وفق طريقة قسمة المال الشائع إلى طريقين :

1-قسمة المال الشائع بطريقة عينية

2- قسمة المال الشائع بطريقة التصفية

قسمة المهايأة :

قسمة المهايأة هي قسمة مؤقتة لا تنهي حالة الشيوع ، وإنما تقتصر علي تنظيم الانتفاع بالشيء بحيث يحصل كل شريك في المال الشائع علي قدر من منافعه يتناسب مع حصته ، وتستهدف قسمة المهيأة تخلص الشركاء من مشاكل إدارة المال الشائع وما يحيط بهذه الإدارة من صعوبات ، وقد قضي نقضا … النص في الفقرة الأولي من المادة 846 من القانون المدني يدل علي أن للشركاء علي الشيوع في الملكية أن يتفقوا علي قسمة المهيأة لمدة معينة فيقتسمون المال بينهم قسمة منفعة لا قسمة ملك فيختص كل منهم بجزء مفرز يعادل حصته في المال الشائع فيستقل بإدارته واستغلاله والانتفاع به سواء بنفسه أو بواسطة غيرة دون باقي الشركاء .. طعن 1030 لسنة 52 ق جلسة 6/12/1989 “

وقسمة المهيأة نوعين :

1-قسمة مهيأة زمنية

2- قسمة مهيأة مكانية

قسمة المهيأة الزمنية :

تعني قسمة المهيأة الزمنية اتفاق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

قسمة المهيأة المكانية :

تعني قسمة المهيأة المكانية اتفاق الشركاء – علي الشيوع – على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء .

النصوص القانونية التي تعالج موضوع قسمة المهايأة:

مادة 846 : (1) في قسمة المهيأة يتفق الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي حصته في المال الشائع ، متنازلا لشركائه فى مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي الأجزاء . ولا يصح هذا الاتفاق لمدة تزيد على خمس سنين . فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها ولم يحصل اتفاق جديد ، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثلاثة أشهر أنه لا يرغب في التجديد .

(2) وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة ، انقلبت قسمة نهائية ، ما بم يتفق الشركاء على غير ذلك . وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءا مفرزا من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة ، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهيأة .

مادة 847 : تكون قسمة المهايأة أيضا بأن يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك ، كل منهم لمدة تتناسب مع حصته .

مادة 848 : تخضع قسمة المهايأة من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير ومن حيث أهلية المتقاسمين وحقوقهم والتزاماتهم وطرق الإثبات لأحكام عقد الإيجار ، مادامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة .

مادة 849 : (1) للشركاء أن يتفقوا أثناء إجراءات القسمة النهائية على أن يقسم المال الشائع مهايأة بينهم وتظل هذه القسمة نافذة حتى تتم القسمة النهائية .

(2) إذا تعذر اتفاق الشركاء على قسمة المهايأة ، جاز للقاضي الجزئي إذا طلب منه ذلك أحد الشركاء أن يأمر بها ، بد الاستعانة بخبير اقتضى الأمر ذلك .

طرق الأخرى لانقضاء الشيوع

ينقضي الشيوع – بمعني انتهاء حالة الملكية الشائعة والتحول إلى الملكية المفرزة إذا اتحد المالك للمال الشائع ، كأن يشتـري يكتسب أحد الملاك علي الشيوع ملكية باقي أنصبة شركاء الشيوع البيع – الميراث – الوصيـة – الهبـة – التقادم المكسب للملكيـة – …الخ

السبب الأساسي لظهور الملكية الشائعة

أدي نظام الميراث إلى انتشار الملكية الشائعة في مصر . إذ تنتقل ملكية أموال التركة الي الورثة علي الشيوع وكثيراً ما يستمر الورثة في هذا الشيوع ولمدد طويلة ، وهذه المدد الطويلة تسمح بتزايد عدد الشركاء بسبب موت بعضهم وحلول ورثتهم محلهم ، ويؤازر بقاء الشيوع ما اتسم به ريف مصر من التضامن والتكتل الأسري والتفاخر بالملكيات الكبرى .

صيغة دعوى فرز وتجنيب من وارث

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على طلب السيد / …… المقيم سكنا / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / ………… المقيم سكناً ……………

مخاطبا مع / ……………………………………

الموضـــــوع

الطالب والمعلن إليه هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً يورث عقاراً كائن بشارع …… برقم … تابع قسم شرطة ……. محافظة ……..

( تذكر جميع البيانات الخاصة بمواصفات هذا العقار وحدوده وعنوانه ومساحته تفصيلاً )

وحيث أن الطالب يرغب في إنهاء حالة الشيوع فيما بينه وبين شقيقة المعلن إليهم حتى يتمكن من الانتفاع بحصة مفرزة يحق له التصرف فيها منفردا .

وحيث أنه يحق للطالب أقامه الدعوى الماثلة بطلب قسمة العقار وفرزه وتجنيب حصة كل شريك فيه ، وفي حالة تعذر تلك القسمة عينا يباع العقار بالمزاد العلني وفقا للثمن المحدد للعقار بتقدير الخبير الذي سيترتب في الدعوى.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ……… .الجزئية الكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم :

أولا : بندب خبير في الدعوى تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب وذلك في العقار المبين حدوده أو معالم بصدد هذه الصحيفة وفي حالة عدة إمكان الفرز والقسمة والتجنيب يحكم بيعا العقار جمعيه وفقا للثمن المحدد للعقار بتقرير الخبير المنتدب .

ثانيا : إلزام طرفي الدعوى الطالب والمعلن إليه بالمصروفات والأتعاب وفق حصة كل مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .

ولأجل العلم ؛

تعليقات خاصة بدعوى الفرز والتجنيب

الأساس القانوني لدعوي الفرز والتجنيب

تنص المادة 834 من القانون المدني : لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرا على البقاء فى الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق ، ولا يجوز بمقتضى الاتفاق أن تمنع القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنين ، فإذا كان الأجل لا يجاوز هذه المدة نفذ الاتفاق فى حق الشريك وفى حق من يخلفه.

اختصاص المحكمة الجزئية بدعوى الفرز والتجنيب مهما بلغ قيمة المال محل الفرز والتجنيب .

تنص المادة 836 الفقرة الأولي من القانون المدني : إذا أختلف الشركاء فى أقسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .

وتنص المادة 838 الفقرة الأولي من القانون المدني : تفصل المحكمة الجزئية فى المنازعات التى تتعلق بتكوين الحصص وفى كل المنازعات الأخرى التى تدخل فى اختصاصها .

وتنص المادة 838 الفقرة الثانية من القانون المدني : فإذا قامت منازعات لا تدخل فى اختصاص تلك المحكمة كان عليها أن تحيل الخصوم إلى المحكمة الابتدائية ، وأن تعيين لهم الجلسة التى يحضرون فيها ، وتقف دعوى القسمة إلى أن يفصل نهائيا فى تلك المنازعات .

ندب المحكمة المختصة بدعوى الفرز والتجنيب لخبير

تنص المادة 836 الفقرة الثانية من القانون المدني : وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير فى قسمته .

متي يلجأ الي البيع بالمزاد العلني

تنص المادة 841من القانون المدني : إذا لم تكن القسمة عينا ، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير فى قيمة المال المراد قسمتـه ، بيع هذا المال بالطريق المبينة فى قانون المرافعات ، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.

عدم قبول دعوي الفرز والتجنيب إذا رفعت من مشتري بعقد عرفي لم تتخذ بشأنه إجراءات التسجيل أو الصحة والنفاذ :

( 1. في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .

2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر ).

( المادة 934 من القانون المدني )

( جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشان ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن ).

( المادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 – قانون الشهر العقاري)

احكام محكمة النقض

إن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته

مؤدي نص المادة التاسعة من قانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد.

[ نقض 28/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 266 – ص 1532]

صيغة دعوى بتقرير انتهاء حالة الشيوع

بحصول قسمة فعلية للتركة

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على السيد …… المقيم سكناً / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / …… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة …… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

السيد / …… المقيم سكناً ……… مخاطبا مع / ………

الموضـــــوع

الطالب والمعلن إليهم جميعا هم ورثة والدهم المرحوم ………. الذي توفي الي رحمة الله تعالي بتاريخ _/_/___م وخلف من بعده ميراثاً شرعياً يورث عبارة عن :

( تذكر جميع البيانات الخاصة بمفردات التركة )

وقد قام كل من الطالب والمعلن إليهم جميعاً . كل . بوضع يده علي جزء مفرز من أعيان التركة يعادل ما يستحقه شرعاً كميراث وبدا التصرف فيه تصرف المالك في ملكه المفرز .

وقد قام المعلن إليه الأول وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزه – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……

وقد قام المعلن إليه الثاني كذلك وبتاريخ _/_/__م ببيع نصيبه الذي وضع يده عليه الي السيد …… علي سند من كونه مالك للمبيع – ملكية مفرزة – الأمر الثابت من أصل عقد البيع البند ……

وقد قام المعلن إليه الثالث وبتاريخ _/_/__م باستخراج تصاريح بالبناء علي قطعة أرض فضاء – هي نصيبه في تركه والده مورث الطالب والمعلن إليه – بصفته مالكاً لهذه الأرض ملكية مفرزة .

وقد فؤجيء الطالب – رغم ما سبق – بقيام المعلن إليهم بالمطالبة بإعادة قسمة أعيان تركة مورثهم المرحوم ……… الأمر الذي حدا بالطالب المدعي الي إقامة هذه الدعوى بطلب الحكم في مواجهة المدعي عليهم جميعاً بانتهاء حالة الشيوع المدعاة بحصول القسمة الفعلية لأعيان التركة .

والطالب إنما يركن في طلباته الي :

أولا : تنص المادة 835 من القانون المدني : للشركاء إذا انعقد إجماعهم ، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التى يرونها .

ثانياً : أن كل ما يشترط للقول بحصول القسمة الفعلية للتركة :

أولا :: أن يضع كل من المشتاعين يده علي جزء من المال الشائع – التركة – مفرزاً يعادل نصيبه الشرعي ، ولم يثبت أن المدعي قد وضع يده علي ما يجاوز نصيبه الشرعي.

ثانياً :: أن يتصرف في المال المفرز – الذي وضع يده عليه – تصرفاً ينم عن ملكيته المفرزة له ، والثابت أن ما صدر عن المدعي عليهم هو محاكاة لهذا الشرط دلالة ذلك عقود البيع التي صدرت عن المعلن إليه الأول والثاني .

ثالثاً :: أن يحذوا بقية المشتاعين ذات الحذو – بأن يضع كل منهم يده علي جزء من التركة مفرزاً بما يعادل نصيبه الشرعي وأن يتصرف فيه علي كونه ملكاً مفرزاً ، وقد تحقق هذا الشرط بتصرف كل من المشتاعين ذات التصرفات وكان أخرهم استخراج المعلن إليه الثالث لتصاريح البناء علي نحو ما سلف .

ثالثاً : وفي قضاء صريح لمحكمة النقض تقرر : القسمة الفعلية تتحقق في صورة ما إذا كان تصرف أحد الملاك المشتاعين في جزء مفرز من المال الشائع يعادل حصته ، ثم ينتهج نهجه سائر الشركاء ويتصرف كل منهم في جزر مفرز يعادل حصته في المال الشائع ، فيستخلص من تصرفاتهم هذه ضمناً أنهم ارتضوا قسمة المال الشائع فيما بينهم علي الوجه الذي تصرفوا علي مقتضاه ، ويكون نصيب كل منهم هو الجزء الفرز الذي سبق له أن تصرف فيه .

( طعن 842 لسنة 66 ق جلسة 5/2//1996 )

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة …… الكائن مقرها ……….. بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم …… الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… لسماع الحكم:

أولا : بانتهاء حالة الشيوع الخاصة بتركة المرحوم ……… لقسمة أعيان هذه التركة قسمة فعلية بين المدعي والمدعي عليهم .

ثانيا : إلزام المعلن إليهم جميعاً بالمصروفات والأتعاب مع بحكم مشمول بالنفاذ المؤجل وبلا كفالة .

ولأجل العلم ؛

(2) وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد.

تنص المادة 467 من القانون المدني :

(1) إذا أقر المالك البيع سري العقد في حقه وانقلب صحيحا في حق المشتري .

(2) وكذلك ينقلب العقد صحيحا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد .

تنص المادة 468 من القانون المدني :

إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع ، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .

أحكام دعوى بطلان بيع ملك الغير

يحكم دعاوى بيع ملك الغير وهما نوعين من الدعاوى استقر عندهم الفقه والعمل القضائي دعوى إبطال عقد البيع لوروده علي مال مملوك لغير البائع وبالأدق للغير ودعوى عدم نفاذ التصرف بالبيع في حق المالك الحقيقي عدة مبادئ استخلصت مما استقر عليه الفقه الغالب واتجاه محكمة النقض بل وقضاء الموضوع ، هذه المبادئ هي احدى عشرة نقطة نوردها مشفوعة بتطبيقات مؤكدة لها :

اولا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون ، وإنما يكون قابلاً للإبطال لمصلحة شخص محدد هو المشتري لهذا الملك ، خلاصة هذه المبدأ أن بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد .

ثانيا : بيع ملك الغير لا يقع باطلاً بقوة القانون . ذكرنا ذلك ، ونزيد أن ما يترتب علي عدم وقوع البطلان هو أن يبقي عقد البيع – ما لم يثبت المشتري أن المبيع مملوك لأخر – يبقى قائماً منتجاً لآثاره القانونية كاملة .

ثالثا: للمشترى في بيع ملك الغير بدلاً من أن يطلب إبطال عقد البيع لورده علي مال مملوك للغير – أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته ومنها علي سبيل التمثيل التسليم و القيام بما هو ضروري لنقل الملكية ، و يعد هذا منه إجازة للعقد بمعني أنه لا يجوز له بعد المطالبة بتنفيذ العقد أن يطلب إبطاله لوردوه علي مال مملوك للغير .

رابعا: إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع لا يكون له الحق في أي تعويض . لكن له أن يطالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك . إذا كان المشترى على علم وقت البيع بأن البائع لا يملك المبيع كان له أن يطـالب بإبطال البيع ويسترد الثمن تبعا لذلك ولكـن لا يكون له الحق في أي تعويض .

خامسا : في حالة تعدد الملاك يسري عقد بيع ملك الغير في حق الملاك الحقيقيين إذا أجازوا هذا العقد طبقاً للمادة 467 مدني

سادسا : ينقلب عقد بيع ملك الغير صحيحا في حق المشترى إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد . وفي إقرار ذلك المبدأ قررت محكمة النقض : عقد بيع ملك الغير – إلى أن يتقرر بطلانه بناء على طلب المشترى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ ما يترتب على العقد بمجرد انعقاده و قبل تسجيله من حقوق و التزامات شخصية ، و تنتقل هذه الحقوق و تلك الالتزامات من كل من الطرفين إلى وارثه ، فيلتزم وارث البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشترى أو إلى وارثه ، كما يلتزم بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه …. و هذا البيع ينقلب صحيحاً فى حق – المشترى – بأيلولة ملكية المبيع إلى – البائع أو ورثته – بعد صدور العقد عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة 467 من القانون المدني .

سابعا : بيع الشريك المشتاع لقدر مفرز من نصيبه لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة ، إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع و منتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة أما بعد القسمة فاستقرار التصرف على ذات المحل رهين بوقوعه فى نصيب الشريك البائع فإن وقع فى غير نصيبه ورد التصرف على الجزء الذي يقع فى نصيبه نتيجـة للقسمة .

ثامنا: لا يسري بيع ملك الغير في حق المالك للعين المبيعة ، وقضي في تأكيد هذا المبدأ : من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للمالك الحقيقي أن يطلب طرد المشترى من ملكه ، لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته كما أن له أن يطلب ريع ملكه من هذا المشترى عن المدة التي وضع يده فيها عليه .

تاسعا : أحكام بيع ملك الغير لا تتعلق بالنظام العام – ونعني البطلان المترتب علي بيع ملك الغير – فهو ليس بطلان متعلق بالنظام العام وإنما حق في الإبطال مقرر لمصلحة المشتري لملك الغير

عاشرا : لا يجوز التمسك بإبطال العقد متي كان من الممكن نقل الملكية حقيقة إلى المشتري وإلا عد ذلك تطبيقاً للتعسف في استعمال الحق .

حادى عشر : مدة تقادم دعوى إبطال عقد بيع ملك الغير خمسة عشر سنة

صيغة دعوى بطلان بيع ملك الغير

موضوعها عقار

انه في يوم … الموافق _ / _ / 200 م الساعة ……… المحامي

بناء على طلب السيد / …… المقيم سكناً / ……………

ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……… المحامي الكائن ………

أنا …… محضر محكمة ……… الجزئية قد انتقلت وأعلنت :-

السيد / ………… المقيم سكناً ………………….

مخاطبا مع / ……………………………………

الموضـــــوع

بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ _/ _/ ___ م اشتري الطالب من المعلن إليه ما هو

… تذكر بيانات المبيع وحدوده ومعامله …

وحال قيام الطالب بإجراءات التسجيل ثبت أن العقار محل عقد البيع ليس ملكا للمعلن إليه و مدرج باسم السيد / …… صاحب الملكية المسجلة تحت رقم …… لسنة ……… شهر عقاري ……… وذلك من واقع الصورة الرسمية من هذا العقد والمقدمة على أوراق تلك الدعوى والمطابقة حدود أو معالم موضوع عقد البيع سند الدعوى الماثلة الأمر الذي يكون معه المعلن إليه قد باع مالا يملك.

وحيث أن الأمر كذلك فقد حق للطالب طلب أبطال هذا البيع وإلزام المعلن إليه برد المبلغ المقدر بـ ……… السابق أداؤه بموجب عقد البيع المنوه عنه .

تأسيساً علي الآتي :

تنص المادة 446 من القانون المدني :

1- إذا باع شخص شيئا معينا بالذات وهو لا يملكه ، جاز للمشتري أن يطلب أبطال البيع . ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار ، سجل العقد أو لم يسجل.

2- وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشتري العقد) .

وقد قضت محكمة النقض في ثبوت حق المشتري في رفع دعوى الإبطال :

بطلان بيع ملك الغير مقرر لمصلحة المشترى و من ثم فيكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد . وما لم يثبت أن البائع غير مالك و يطلب البطلان صاحب الحق فيه ، فإن عقد البيع يبقى قائماً منتجاً لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته و يعد هذا منه إجازة للعقد . ( الطعن رقم 243 لسنة 28 ق جلسة 14/3/ 1963)

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته الحضور أمام محكمة ………لكائن مقرها بجلستها المنعقدة علنا صباح يوم … الموافق _/ _/___ م أمام الدائرة …… ليسمع المعلن إليه الحكم :

أولا :- بإبطال عقد البيع المؤرخ _/ _/ ___ م والمبين وصفا ومعالم بصدر هذه العريضة مع ما يترتب على ذلك من أثار.

ثانيا :- إلزامه بأن يؤدي للطالب مبلغ وقدره ………… قيمة المستحق فى ذمته والذي تم قبضه له مع الفوائد القانونية من تاريخ المطالبة القضائية حتى يتم السداد

ثالثا:- إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة ومع حفظ كافة الحقوق الأخرى.