هل يمتد عقد الايجار للحفيد ؟؟

نعم يمتد عقد الايجار للحفيد اذا توفى المستاجر الاصلى ( الجد ) قبل 15/11/2002 حتى لو توفى والد الحفيد (ابن المستاجر الاصلى ) بعد هذا التاريخ فقد استقر قضاء محكمة النقض ـ على أن قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية ” دستورية ” بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وان لا يجوزالامتداد الا لجيل واحد فقط ولا يعمل بالقانون الا فى اليوم التالى لنشره اى بعد 15/11/2002 كما انه لا يطبق باثر رجعى

امتداد عقد الايجار فى ضوء الحكم بعدم دستورية الفقرة 3 من المادة29 من القانون 49 لسنة 1977

1-الموجـــــــز

الحكم بعدم دستورية م 29/3 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك . أثره . عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه وفقاً للفقرة الأولى من المادة سالفة الذكر لأكثر من مرة واحدة . سريان هذا الحكم بأثر فوري على الوقائع اللاحقة لنشر الحكم بعدم الدستورية . مؤداه . امتداد عقود الإيجار القائمة في تاريخ نشر الحكم بعدم الدستورية ـ وما ينزل منزلتها ـ لمرة واحدة ولو سبق امتدادها قبل ذلك . علة ذلك .

( الطعن رقم 6826 لسنة 76 ق ـ جلسة 25/2/2007 )

( الطعن رقم 17501 لسنة 75 ق جلسة 18/1/2007 )

القاعـــــــدة

امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ـ وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر ـ ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد ـ الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة 29 السالف الإشارة إليها على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء

بالوفاة أو الترك .

2-الموجـــــــــز

قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء عين النزاع ورفض دعوى الطاعنة بإلزام المطعون ضدها بتحرير عقد إيجار لها عنها تأسيساً على عدم جواز امتداد العقد إليها مرة أخرى بعد امتداده من قبل إلى والدتها المتوفاة قبل صدور الحكم بعدم دستورية م 29/3 لسنة 1977 . خطأ .

( الطعن رقم 6826 لسنة 76 ق ـ جلسة 25/2/2007 )

القاعــــــدة

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن عقد إيجار عين النزاع لا يجوز أن يمتد مرة أخرى إلى الطاعنة بعد أن امتد من قبل إلى والدتها التي توفيت بتاريخ 27/10/2001 قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا سالف الذكر ، حال أن حظر امتداد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر إلى ذوى قرباه المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين لأكثر من مرة واحدة ـ وهو ما يفضى إليه قضاء ذلك الحكم ـ لا يسرى إلا على الوقائع اللاحقة على نشره فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون وقد حجبه ذلك عن تمحيص ما تمسكت به الطاعنة من أنها أقامت مع والدتها في تلك العين إقامة مستقرة حتى وفاتها وهو دفاع ـ لو صح ـ لترتب عليه امتداد عقد الإيجار إليهما عملاً بما تنص عليه الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بغير أن يحول دون ذلك كون العقد قد سبق امتداده من جد الطاعنة إلى والدتها مما يعيبه .

3-الموجــــــز

الحكم بعدم دستورية نص م 29 ق 49 لسنة 1977 بالنسبة للأقارب نسباً حتى الدرجة الثالثة .

أثره . عدم استفادة المطعون ضدها الأولى من امتداد عقد الإيجار عن شقيقها الطاعن . قضاء الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه بامتداد عقد إيجار عين النزاع لها استناداً لهذا النص المقضي بعدم دستوريته . مخالفة للقانون وخطأ في تطبيقه .

( الطعن رقم 507 لسنة 67 ق ـ جلسة 11/2/2007 )

القاعــــــدة

إذ كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت في حكمها الصادر بتاريخ 2/8/1997 في القضية رقم 116 لسنة 18 ق دستورية ” والمنشور في الجريدة الرسمية في 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت عليه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه ” وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامتهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر

أو تركه للعين أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل ” وكان لهذا الحكم أثره الكاشف فيرتد إلى الوقائع والعلاقات السابقة على صدوره والتي لم تستقر مراكز الخصوم فيها عند نشر هذا الحكم بحكم بات

أو بالتقادم مما مؤداه انحسار الامتداد القانوني لعقد الإيجار عن أقارب المستأجر الأصلي نسباً حتى الدرجة الثالثة في حالة وفاته أو تركه العين استناداً لنص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 سالف البيان والتي لا يجوز تطبيقها للقضاء بعدم دستوريتها فلا تستفيد المطعون ضدها الأولى من امتداد العقد عن الطاعن ـ شقيقها ـ استناداً إلى نص المادة 29 سالفة الذكر المقضي بعدم دستوريتها ، وإذ خالف الحكم الابتدائي والمؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بامتداد عقد إيجار العين محل النزاع للمطعون ضدها الأولى استناداً إلى نص المادة 29 سالفة البيان والمقضي بعدم دستوريتها فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه

هل يمتد عقد الإيجار الخاضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 للحفيد ومتى يتحقق ذلك ومتى ينتفي ذلك؟

بداءة المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 اشترطت لامتداد عقد الإيجار بالنسبة للأماكن السكنية شروط عامة هي:

1- أن يكون طالب الامتداد من أقارب الدرجة الأولى وهم (الأزواج- الأبناء- الوالدين).

2- أن يكون هناك إقامة مستقرة هادئة وقت وفاة المستأجر الأصلي أو المستأجر أصلى.

3- أن يكون الامتداد لمرة واحدة إذا كانت واقعة الامتداد وقعت بعد 14 /11/2002.

هذه هي الشروط الثلاثة العامة المطلوبة للامتداد.

– لكن من هو الحفيد؟؟ الحفيد هو قريب لجده من الدرجة الثانية والحفيد يطلق على ابن الابن وهو قريب من الدرجة الأولى بالنسبة لأبيه الذي هو ابن المستأجر الأصلي.

– ووفقا للمادة 29 ق 49 لسنة 1977 ووفقا لحكم الدستورية رقم 70 لسنة 18 ق بقصر الامتداد على جيل واحد إذا طالب ابن الابن (الحفيد الامتداد عن جده مباشرة) فهو غير جائز لعدم توافر قرابة الدرجة الأولى.

– ولكن متى يحق (لابن الابن – الحفيد) طلب الامتداد رغم كونه من أقارب الدرجة الثانية للجد.

1- يحق لابن الابن الحفيد طلب الامتداد – ولكن ليس هنا عن جده بل عن أبيه الذي هو ابن المستأجر الأصلي وبالتالي يكون هنا الامتداد له لكونه من أقارب الدرجة الأولى بالنسبة لأبيه لأنه طالب بالامتداد عن أبيه – كابن وليس كحفيد- ولكن إذا طالب بالامتداد عن جده مباشرة كان غير جائز وغير مقبول لعدم توافر قرابة الدرجة الأولى.

2- إلا أن ذلك مشروط أن يكون العقد قد امتد بالفعل لأبيه أو أمه عن جده بكافة الشروط المطلوبة.

3- وأن يكون امتداد العقد لأبيه أو أمه عن جده حدث قبل 14/11/2002 تاريخ نشر الحكم رقم 70 لسنة 18 الخاص بالامتداد لمرة واحدة، أما إذا كان الامتداد بعد هذا التاريخ كان هو الجيل الأخير بمعنى لو توفى المستأجر الأصلي بعد 14/11/2002 امتد العقد لابنه متى توافرت باقي الشروط ويكون هذا هو الامتداد الأخير أما إذا توفى المستأجر الأصلي قبل 14/11/2002 كان ابنه مستأجر أصلى حكما ويمتد العقد مرة أخير لأبناء الابن- الحفيد- ولكن عن أبيهم لكون هذا الأخير صار في حكم المستأجر الأصلي.

4- لكن لو كان والد الحفيد الذي هو ابن المستأجر الأصلي كان متوفى حال حياة أبيه- الذي هو جد المستأجر الأصلي – فهنا لن يمتد العقد بأي حال لابن الابن أو الحفيد لكون أبيه توفى قبل جده المستأجر لكون ابن الابن الذي هو حفيد للمستأجر لا يحق له طلب الامتداد إلا عن أبيه فقط وطالما هذا الأخير توفى حال حياة المستأجر الأصلي فلا يحق للحفيد أو ابن الابن طلب الامتداد عن جده لكونه قريب من الدرجة الثانية لجده.

– أن محكمة النقض قررت أن كافة وقائع الامتداد الحاصلة قبل 14/11/2002 يعد من امتد إليه العقد مستأجر أصلى حكما.

ونخلص من ذلك أنه لا يوجد امتداد للحفيد عن جده ولكن يحق له بوصفه ابن ابن أن يطلب الامتداد عن أبيه وليس جده.

مثال توضيحي

————

شخص يدعى= أحمد محمد مصطفى

والمستأجر الأصلي هنا = هو مصطفى

– أحمد = حفيد بالنسبة للمستأجر الأصلي

– محمد = ابن بالنسبة للمستأجر الأصلي

– مصطفى= أب لمحمد وهو الجد لأحمد وهو المستأجر الأصلي

وحتى يحق لأحمد طلب الامتداد يكون في حالة واحدة هي:

– أن يكون الجد (مصطفى) توفى قبل 14/11/2002

– وأن يكون العقد امتد إلى(محمد) ابن المستأجر الأصلي

– أن يطلب أحمد امتداد العقد عن والده (محمد) وليس جده (مصطفى)

ولا يحق لأحمد طلب الامتداد بأي حال في الحالتين الآتي بيانهما:

– إذا كان الجد المستأجر الأصلي توفى بعد 14/11/2002

–  إذا كان محمد وهو الأب للحفيد توفى حال حياة المستأجر الأصلي مصطفى الذي هو الجد لأحمد فلا يحق لأحمد طلب الامتداد عن جده لانتفاء قرابة الدرجة الأولى

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

——————————–

((تمسك الطاعن بامتداد عقد إيجار عين النزاع إليه لإقامته مع زوجته – ابنة المستأجر الأصلي – حال حياتها وحتى وفاتها والتي أصبحت مستأجرة أصلية بعد وفاة والدها سواء حرر لها عقد إيجار أم لم يحرر .دفاع جوهري. قضاء الحكم المطعون فيه برفض طلبه بأحقيته في امتداد عقد الإيجار إليه لكونه ليس ممن عددتهم م ٢٩ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ ملتفتاً عن بحث الدفاع آنف البيان . خطأ وقصور)).

الطعن رقم ٥٤١٩ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٢/٠٣/١١

((إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك بأن المستأجر الأصلي توفى إلى رحمة الله عام ١٩٨١ وترك ابنته زوجة الطاعن بالشقة محل النزاع والتي امتد إليها العقد قانوناً وأصبحت مستأجرة هي الأخرى سواء حرر لها عقد إيجار أو لم يحرر ويتلقى عنها من يُقيم معها بالعين ممن عددتهم المادة ٢٩ من قانون إيجار الأماكن رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ حق الامتداد وقد تزوجها عام ١٩٨٦ وأقام معها بها حتى وفاتها عام ١٩٩٥ بما يستفيد من ميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار إليه وقدم البينة على ذلك . وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه برفض الدعوى وعدم أحقية الطاعن في امتداد عقد الإيجار إليه استنادا إلى أنه ليس ممن عددتهم المادة ٢٩ من القانون السالف بالنظر إلى ترتيب قرابته من المستأجر الأصلي والد المرحومة زوجته دون أن يفطن إلى دفاع الطاعن المشار إليه أو يعنى ببحثه والذى من شأنه إن صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب)).

الطعن رقم ٥٤١٩ لسنة ٧٦ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٢/٠٣/١١

((إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاعه الوارد بسبب النعي بحقه في امتداد عقد إيجار شقة النزاع له لإقامته المستقرة بها مع والده حتى وفاته في ٢٥ / ١ / ١٩٩٥ باعتباره مستأجراً أصلياً امتد العقد له عن مورثه – المستأجر الأصلي جد الطاعن – الذي تُوفِّيَ في ٣ / ١٢ / ١٩٦٣ ، وكان الواقع في الدعوى كما أحاط به الحكم الابتدائي المؤيد بقضاء الحكم المطعون فيه وحسبما اطمأنت إليه المحكمة من تقرير الخبير أمامها وأورده المطعون ضدهم الستة الأول بصحيفة الدعوى أن والد الطاعن سبق امتداد عقد الإيجار إليه قانوناً عن والده المستأجر الأصلي ، فإن الحكم المطعون فيه إذ أعرض عن دفاع الطاعن وعن بحث مدى توافر شروط الامتداد القانوني له عن والده، واكتفى بمجرد القول إنه حفيد المستأجر الأصلي فلا يمتد له عقد الإيجار ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وفهم الواقع في الدعوى وشابه قصور مبطل بما يعيبه ويوجب نقضه )).

الطعن رقم ١١٥٤٠ لسنة ٧٩ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٦/١٩

((المقرر في قضاء محكمة النقض أن مؤدى حكم المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم ٧٠ / ١٨ ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة أنفة البيان ( المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ) فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو بالترك أن جميع عقود إيجار المساكن التي كانت قائمة في يوم ١٤ / ١١ / ٢٠٠٢ – تاريخ إعمال أثر حكم المحكمة الدستورية المشار إليه – ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار – وتنزل منزلتها الوقائع التي ترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية ، وأنه يجوز من بعد هذا التاريخ امتدادها إلى أقارب المستأجر – ومن أخذ حكمه ممن سبق وامتد إليه العقد – الذين تتوافر لهم الشروط والضوابط المنصوص عليها في المادة ٢٩ السالف الإشارة إليها، على أن يكون هذا الامتداد لمرة واحدة فقط بحيث تنتهي تلك العقود بانتهاء إقامة آخر هؤلاء الأقارب بالعين سواء بالوفاة أو بالترك)).

الطعن رقم ١٤٥٢٢ لسنة ٨٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠١٩/٠٣/٢٠